原创 UK Fortune 英伦财富 2021-08-13

随着英国13家住房按揭贷款银行累计推出了46个年利率低于1%的按揭产品，标志着英国住房按揭贷款市场进入了一个超级竞争周期。

本周一，英国最大的抵押贷款机构Halifax更是推出了利率低至0.83%的最新2年期固定利率贷款产品，这也成为英国抵押贷款市场中有史以来利率最低的产品。该产品申请费为1499英镑，贷款额度从2.5万英镑到100万英镑，适用于首付40%的申请人。

英国新一轮的超低利率按揭贷款产品的大量推出，为投资者带来新的低成本房产投资利好，同时对于现有按揭贷款的业主来说，是一个非常难得的再按揭(Remortgage)的时期。

贷款机构价格战背后发生了什么？

据数据公司Moneyfacts的数据，2008年，两年期固定利率抵押贷款的平均利率为7.08%。如今的平均利率只有1.55%。在这段时间里，英国央行的基准利率已经从4.5%降至0.1%。

当疫情封锁开始时，互换利率(即银行相互借贷的利率) 在两年、三年和五年期贷款中急剧下降。经过一年左右的时间，贷款银行终于逐渐将基准利率大幅下调的实际利益传递给了业主。

除了Halifax的0.83%的最低利率产品，其他12个利率低于1%的固定利率产品（来自Barclays、Cumberland Building Society、HSBC、Lloyds Bank、Nationwide、Platform、RBS、Santander、Hinckley and Rugby、Leek United、Progressive和TSB）都有995英镑或更多的费用。

而据金融评级公司Defaqto的数据，申请人需要借贷超过21万英镑，才值得支付超过995英镑的费用。

财富管理公司Investec的Ian Gordon表示，由于对其他类型的贷款，比如个人贷款和企业借款的需求下降，银行将不得不继续在房屋抵押贷款业务上竞争。

在过去的18个月里，个人和小企业向银行额外存入了3700亿英镑的资金，这些资金是被分离的，因此贷款人被迫将其借回给小客户，而不是投资于其他地方。

如此低的贷款利率，对现有贷款人有何影响？

以一名拥有20万英镑25年贷款的业主，如果迟迟不进行再次抵押贷款，那么在Halifax 3.59%的标准浮动利率(如果固定利率期结束的默认利率)下，每月要多支付266英镑。

一个拥有100万英镑25年贷款的家庭，按照哈利法克斯的标准浮动利率，每月将支付约5055镑，但如果按照0.9％的利率，每月将支付3729镑。

为什么要申请再抵押贷款(Remortgage)？

1、你目前的固定利率即将结束

许多最好的抵押贷款只持续很短的时间，通常是两年到五年，这是固定利率、跟踪或折扣抵押贷款的典型长度。

当现有的产品结束时候，你的贷款将变为贷款机构制定的标准浮动利率 (SVR)。很可能比旧利率更高，也比当下新产品的利率高。

如果是这种情况，贷款人通过办理再按揭可以获得一个更划算的利率。通常可以在现有产品结束前3-6个月锁定新的产品。

2、想获得更好的利率

如果现有贷款剩余时间还很长，那么贷款申请人可能需要支付提前还款的费用，这可能是巨大的，通常是未偿还贷款的2-5%。此外，偿还任何抵押贷款时，通常会有一笔退出费用(或称为“管理费”或“契约释放费”）。

但这并不意味着申请人不应该更换新的产品，因为低利率节约的费用可能很多，特别是抵押贷款较多的情况。但是否值得，需要在更换产品前做好计算工作。

3、房产升值明显的

如果房产价值在申请了贷款后迅速上升，可能会导致申请人的贷款价值比例大幅变低，因此有资格获得更低利率的产品。

据英国房产门户网站Rightmove的数据，今年1-7月，房产要价平均上涨了21,389英镑。据国家统计局的数据，截至5月的一年中，英国平均房价上涨了10%，达到25.5万英镑。

根据为贷款顾问和银行提供软件的Twenty7Tec的数据，在上个月搜索新的抵押贷款产品的120万人中，63%的人希望搬家，20%的人是首次购房者。

针对有工作的业主，在房屋资产达到40%的情况下进行二次按揭，可以选择最好的交易。但业主需要根据自身情况进行一下计算。

4、担心利率上涨

如果预测英国央行将上调利率，可能会影响到借款人每月的还款，但这取决于申请人的抵押贷款类型。

5、想超额还款但银行不允许

也许借款人加薪了或继承了一些资金，有能力提前还掉一部分贷款。但目前的产品不允许这样做，或者只允许多付一小笔钱。

那么进行再抵押将允许贷款人减少贷款额度，并有可能因此得到一个更便宜的利率。但要注意提前结束现有产品时面临的任何提前还款费用或退出费用，并将其与新的、较低的抵押贷款中节省的费用进行比较。

6、希望从只还利息模式转为还本付息

实际上不需要进行再抵押贷款，银行或贷款机构应该很乐意进行这种调整。

贷款人甚至可以将部分贷款改为还本付息，而将部分贷款保持只偿还利息。

但如果想把还本付息改为只换利息，就是另外一个故事了。

7、想要借更多钱

也许目前的贷款机构已经拒绝借给申请人额外资金，或者提供的条件不是很好。向新的贷款机构申请再次抵押贷款可能使申请人以较低利率筹集资金。但记得要考虑到所有的费用，确认是否真的其他形式的贷款便宜。

最常见的可接受的贷款理由是用于房屋装修和偿还其他债务。如果借贷金额较大需要准备好贷款机构要求提供证据，如建筑商的报价，或证明已经还清了债务。

8、想要一个更灵活的贷款

也许是希望有还款假期。无论是换工作、接受再教育、去旅行，都有一些抵押贷款可以让申请人享受还款假期。或者是被不同的、新奇的贷款所诱惑，可以将储蓄或活期账户与抵押贷款相结合。

总之，无论申请人想在抵押贷款中获得何种灵活性，都有可能存在。但请记住，贷款产品不会免费提供这些细小的功能。要想获得灵活性，就要付出略高的利率。因此，除非你真的会使用这些功能，否则不要被诱惑。

哪些情况不适合再抵押贷款？

1、贷款额度真的很小

一旦贷款低于一定数额，比如说大约50,000英镑，可能就不值得再按揭或更换贷款机构了。因为如果再按揭的手续费很高的话，几乎不会省钱。事实上，有些贷款机构甚至不接受低于25,000英镑的抵押贷款。具体值不值得，需要贷款人按自己的情况计算一下。

2、提前还款的费用很高

大额的提前还款费用意味着可能会吞噬任何低利率新产品所带来的节省。可以使用这个计算器算一下是否划算(复制链接至浏览器后打开)

https://www.moneysavingexpert.com/mortgages/fixed-mortgage-calculator/

总是值得向现有贷款机构咨询，支付较低提前还款费用让您更换一个其他产品。虽然不太可能转到一个顶级产品，但只要新的产品比你目前的更好，而且不会锁定得更久，就不会有什么损失。

3、个人情况发生了变化

贷款人的财务状况有可能在获得目前的抵押贷款后发生了变化。例如，已经停止工作，或者成为自雇人士，或者在疫情期间被停薪留职。如果是这种情况，贷款人可能很难更换新的贷款机构。

一种可选的方案是了解现有的贷款机构能提供什么新产品，又叫做产品转移。

4、房子贬值了

买房时，贷款人可能付了10%的首付，并得到了一个不错抵押贷款，借到了房屋价值的90%。但现在房子贬值了，意味着贷款人所欠的金额占了更大的比例。

作为资产蒸发的受害者，即使贷款人一直在还款，也还是会受影响。在某些情况下，贷款人可能处于负资产状态，即债务高于房产的价值。这是唯一能做的就是耐心等待房价再次上涨。

5、拥有的资产非常少

如果贷款额超过房产价值的90%，那么通常很难找到更好的利率。尽管如此，95%的抵押贷款在最近几年变得更有竞争力，所以也值得确认一下是否有更好选择。

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