5年前,一篇《别让李嘉诚跑了》的文章引起巨大反响。原因是2013年起李嘉诚一再甩卖国内资产，并转身投向了海外市场。几乎是前后脚，2014年起，SOHO中国也开启了“卖卖卖”模式。由于SOHO中国接连出售资产，受到媒体质疑，2017年年初，潘石屹公开表示以后不卖项目了。他说：“持有境内资产好过持有人民币。”事实证明，“宁可相信世上有鬼,也不能相信男人那张破嘴”那句俗话颇有道理。两年后的2019年10月，SOHO3Q将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星。一时间，“别让潘石屹跑了”的声音不绝于耳。但是，再快的凯迪拉克也追不上想离开的人。

2020年3月9日，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元。受到这则消息的影响，SOHO中国的股价暴涨37.85%，私有化的消息更是被外界解读为其“清仓跑路”的信号。

一

人生就像是海上的波浪,有时起有时落。《爱拼才会赢里》的这句歌词，很像SOHO中国的发展历程，有起有伏，波澜不断。

成立于1995年的SOHO中国，开发第一个楼盘项目就是北京SOHO现代城。1998年，SOHO现代城正式销售。这一年，中国终结了几十年的福利房时代，开启了商品房时代。这不但是中国两种住房体制的转换期，也是房地产业面临的前有未有的、历史性的发展机遇的时刻。

春风得意马蹄疾。占地面积7.3万平米，总建筑面积48万平米的SOHO现代城不仅连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军，给SOHO中国带来了约40亿人民币的销售总额，还让潘石屹一战成名，成为了中国地产界的风云人物。

此后的几年，SOHO中国发展的顺风顺水。2007年10月8日， SOHO中国迎来了高光时刻：在港交所上市，成为当年最大的亚洲地产IPO。

惯于通过收购、包装、转手倒卖获利的SOHO中国，在商业地产领域以散售运作模式为主。这一模式一方面使其获得丰厚利润，保持着稳定的现金流；但另一方面，其散售模式也危机重重。

散售模式的弊端在于开发商对下游利益的透支，即开发商通过商铺的超高定价将投资客和商家未来多年的收益给提前透支，长此以往，开发商、投资客、商户的利益关系会对立、扭曲；其次，散售导致无法统一运营管理，由于产权分散，对经营很不利。事实证明，许多商业项目散售后缺乏统一管理和运营，都沦落为低品质租客的聚集区，资产价值长期而言不升反降，最终开发商难以可持续发展。

散售模式带来的另一个问题是物业管理困难，过去SOHO中国的物业管理是通过招标的方式委托给物业管理公司管理，但期间SOHO中国业主与物业公司的纠纷不断。想当年，北京各SOHO “抗议门”、“停电门”、“失火门”等各种安全事件和物业纠纷也没少见诸报端。

二

潘石屹在意识到散售的弊端后，虽试图采取“统一运营、统一管理”的策略。但散售出去的项目，开发商已经丧失了支配权，使得统一的定位、规划、招商、运营无法实施。另一方面，来自地方政府的压力也SOHO中国不胜苦恼：为了税收的“细水长流”，地方政府卖地的前提条件就是不能散售。

“地方政府不喜欢散售，虽然我们交的税很多。我们散售的商业模式，就是给政府一边交着钱，政府还一边不满意。”早年间，潘石屹接受本人采访时坦言。

人们之所以要跳出舒适圈，不过是因为不舒适了。SOHO中国的第一次转型是2012年8月。在当年的中报发布会上，潘石屹和张欣夫妇向媒体和投资者宣告了他们的最新角色：包租公与包租婆，做自持租赁的生意。2015年，SOHO中国首次推出新产品——共享办公品牌SOHO3Q，意图第二次转型。

无论是租赁还是联合办公，都与之前简单粗暴的建房—卖房的模式更考验企业内功和技术含量。从“杀鸡——卖鸡”到培养“永远下蛋的鸡”，SOHO中国能适应这样的变化吗？

答案是否定的。先看以一组数字，

2013年至2017年，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元。

2018年，SOHO中国的营收仅为17.21亿元，同比减少12.32%；其中租金收入约17.35亿元，上涨约4%，期内归属于公司权益股东税后净利润约为19.25亿元，同比下降59.33%。　　

而在转型前的2012年，SOHO中国营收为153.05亿元，期内净利润约106亿元。资本市场向来要靠数字说话，毫不客气地讲，八年前的转型并不成功，亦是让SOHO中国严重掉队的主要原因。

三

近年来，SOHO中国一直在“卖卖卖”。

2014年，卖了 SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半物业；2015年，把上海外滩地王复星集团；2016年卖了SOHO世纪广场；2017年，售卖虹口SOHO以及凌空SOHO的剩余物业……2018年6月，在SOHO中国在北京举行物业销售推介会上，潘石屹宣布出售物业计划，涉及北京、上海13处物业，预估总价值78亿元。

那次销售推介会上，潘石屹曾表态“到今天为止，SOHO中国的非核心的资产已经销售完了，剩下的资产都是核心资产，未来将不会再销售了”。听上去，他的语气很坚决。但仅过了一年，潘石屹的话就“失效”了。

2019年，SOHO中国卖掉了2583个地下停车位，作价7.61亿。同年，SOHO3Q将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星。

潘石屹要这么多钱干嘛？

也是在那次推介会上，被问及销售物业所得的钱怎么花时，潘石屹表示，“我们的价值在哪，是买一块地，从头到尾建个房子，为社会创造价值，也为我们自己创造价值。如果是有好的地，我们就拿地，没有好的地就把银行的贷款还一还。拿地城市方面，还是看好一线城市最繁华地段，我做房地产就是认准一条，就是地段是最重要的。”

对于潘石屹的这个表态，媒体是这样解读的：“潘石屹传达重回房地产老本行的信号”、 “SOHO中国欲重回开发一线”……事实上，卖卖卖之后，SOHO中国并没有拿地开发之举。“重回开发时代”也许是旁观者一厢情愿的期待。

令人玩味的是，天眼查显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累计注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。此外，潘石屹的儿子潘瑞也在英国成立了EREC Estates房地产公司，并拥有数个大型地产项目，遍布在英国四个城市。

“我身边有两个东西：一个是钱，一个是房子。我只有看好市场了我才持有房子，我不看好市场的时候，就会把房子卖了，拿钱卷铺盖走人了，就是这样简单的道理。”早年间，潘石屹接受瞭望君专访时坦言。

现在看来，那时的潘石屹嘴里还是有实话的。