农用地转建设用地操作指南，帮你绕开土地陷阱

2011年，成都秀丽东方筹建，2017年日均游客近万人，2018年预计游客量达500万人次。然而，2018年7月11日，秀丽东方幸福场因土地问题被强制拆除，川西特色的灰瓦、木梁、白墙、茅草屋檐在钢筋铁臂的挥舞下化为废墟，上亿投资化为乌有，市民失去了重要的休闲场所。土地性质问题成为秀丽东方的死穴。开发商如何避免重蹈覆辙，农用地如何流转成为建设用地？

绿维文旅为您整理了农用地流转为建设用地的详细步骤，并在农旅项目设计，规划，开发过程中为您提供全程规划设计运营服务。

官方回应：

秀丽东方生态文化园区位于锦江区锦江大道湿地路，临靠白鹭湾生态湿地公园。2016年5月以来，四川秀丽东方投资管理有限公司未经国土、规划等相关职能部门批准，擅自占用耕地修建“幸福场”等建（构）筑物近万平方米，国土、规划和属地政府均多次口头和书面告知其擅自修建行为系违法行为，多次责令停止违法修建行为，但该企业均不予理会，继续其违法行为，相关部门依法启动相关执法程序。

四川秀丽东方投资管理有限公司在秀丽东方生态文化景区（幸福村三组、五组、七组、八组、九组，驸马村五组）内修建了房屋及建（构）筑物，经成都市规划执法监督局核实认定，该房屋及建（构）筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属违法建设，存在严重安全隐患，成都市规划执法监督局已于2016年12月30日分别对上述范围内违法建设做出强制拆除决定。成都市规划执法监督局于2016年12月29日函告锦江区人民政府，要求配合其执行强制拆除决定（成规监函〔2016〕658号）。

成都市锦江区政府办公室

农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续。农用地转用审批指农用地按照土地利用总体规划转变为建设用地的审批权限和审批程序。

↓↓↓农用地转为建设用地流程↓↓↓

一、预选符合规划的农用地

农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。

▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

二、编制建设项目可行性论证

确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

三、提出用地预审申请

用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：

1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);

2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;

3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

▲国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

四、预选符合规划的农用地

用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;

▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

▲某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

五、提出项目用地的正式申请

用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

六、各级政府审批

国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

▲能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

七、办理征地手续

由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

▲其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

▲国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

▲征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

八、领取用地批准文件

国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

九、缴纳出让费，获得土地适用权

土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。

十、开始建设适用土地

签订合同并按约缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。