房地产在坚定去金融化，这类房子是个机会

我知道有些朋友只想看结果、要答案，这里也不卖关子了：

在房贷额度定向收紧和保护刚需政治正确的合力共振下，50-90平米的中小户型住宅、金融属性会更强，相应就会有更高的溢价。

想看详细分析的，请继续往下阅读。

01

金融房产

房地产是资金密集型行业…这是一个妇孺皆知、近乎烂大街的常识。

地产商开发房产的过程，就是一个借钱、债务、杠杆、资金汇集的过程。

没有钱拿地…可以借，委托贷款、私募融资、甚至银行借款等可做保证金融资；

拿了地没有钱启动项目…可以借，以土地做抵押钱就来了；

刚开始建造没钱支付工程款…没关系，建筑商可以垫资；

建造的过程中还缺钱…也没关系，可以在银行开发贷款啊；

房子快封顶了，债务主体换成了买房人…无数房奴的房贷汇聚成的资金汩汩流入地产商账户。

对于我们普通人来说，一套房子就是一堆钱，是银行、是印钞机、是ATM取款机。下面，请听我讲下一套房子的金融旅程。

买房的时候可以按揭房贷，100万的房子只要首付30万、剩余的70万全是贷款；

月供还了半年以上，可以做月供贷啊…贷款额是月供的40倍左右；

等交了房、没钱装修咋办呢？装修贷啊；

想办大额信用卡？因为你有房、有房贷、有月供，所以更易申请高额度；

过了些年房价涨了，想用钱怎么解决呢？简单的方法是再做一次抵押（俗称二抵），或者把房子的按揭尾款结清后再做笔抵押贷……

你看，从拿地、到建造、到入住、再到后期融资管理，房子的整个生命过程都跟金融紧密相关。所以，房产业就是金融业。

房价是资金推动的。

一下子拿出100万真的难，可每月拿出5000元就容易多了…可要知道，5000元的月供就能撬动100万的房贷啊。

这样看，100万资金流入楼市还困难吗？不困难。

这么多的钱流入楼市，房价它能不涨么？！

怎么控制房价？控制钱流入楼市啊。管住钱就管住了房地产，楼市调控的本质就是资金调控、信贷调控。

而现在，房地产正在坚定的去金融化。

02

去金融化

房地产过度金融化，产生了两个严重后果：一个是推高了房价，让普通人难以通过劳动赚钱买房安居城市；另一个是占用了过多的信贷资源，进而挤压资金流入实体经济、让实体经营艰难。

其实以前也在去地产金融化，只是力度不够、还有些遮遮掩掩，如二套房首付60%、利率上浮更高，哪怕1000万的房子做抵押经营贷时、也只能最高贷200万等。可在民间智慧的操作下，这些“关卡”被一一破解。

自2015年中央经济会议提出“去杠杆”后，房地产的去金融化就已开启，只是很多人没有意识到、也没想到执行的这么坚决。

随后中央提出的“防范和化解金融系统性风险”，以及深圳/东莞/宁波/上海等城市房价在楼市严调控下、仍能冒头大涨，更坚定了去地产金融化的决心。

其中的两个信贷政策，表明这个决心坚若磐石。

一个是去年七月出台的房地产融资新规、即三道红线。简单的说，就是根据房产公司的负债率、来决定能否新增负债及新增多少，再白话一些的说法，就是保持现有的负债规模、基本不能再新增贷款了。

地产商拿地、盖房没问题，不好意思…请用你自己的钱，不能债务杠杆撬银行的钱。

另一个是去年最后一天，出台的银行房地产贷款集中度管理制度、即两道红线。简单的说，就是银行放贷给房地产领域的贷款要控制一个比例，包括放贷给地产商的开发贷、以及放贷给个人的按揭放贷…在整个贷款中要限制在一个范围内。

个人买房基本没问题，不好意思…请尽量用自己的钱、少借银行的钱。

房地产公司贷款和个人按揭贷款的额度更低、利率更高、审批更难，这其实是一种定向加息…目的就是去地产的金融化。

可在这个过程中，有一类房子的机会正在浮现。

03

一个机会

城市是让人住的，得有安居在这个城市的大量人口、否则城市注定没有未来，也不可能让一小部分人把持一座城市的绝大部分房产吧…那会影响到社会的稳定，于是就引出了一个话题：保护买房的刚需人群，这是政治正确。

过往的楼市调控，往往被吐槽为“错杀刚需”，但是一些迹象表明，今后的调控将更加精准化…刚需大概率会区别对待、得到保护。

在去年新一轮的楼市严调控当中，南京/杭州/宁波/深圳等城市已出现了保护刚需的差别化政策，即要求商品住宅项目应把一定比例的房源、优先卖给无房的刚需市民。

2月5日，上海推出积分制优先无房户的积分买房政策，进一步强化了保护刚需首套自住房的需求。

而在稍早的1月29日，上海银监局发布《个人住房信贷管理工作通知》中，第五条中的一个表述引人关注：……重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求……

什么意思呢？

在房贷额度有限的情况下，应把额度优先给与“首套中小户型自住住房”的买房人…其实也就是买房的刚需。

什么是中小户型的住房呢？90平米以下的住房。

可以确定的是，保护刚需首套中小户型自住房的购买、将成为今后楼市精准调控的一个新策略。

在实施差别化房贷政策下、将会有更多的城市跟随上海的政策“保护刚需贷款买房”，而这就是机会所在。

90平以下的房子更易贷款，买房人的首付款筹集压力就更小，相应的就会有个更多的买房人符合要求…买家多的情况下，这类房子价格当然会水涨船高。

但是我们也要知道，过小面积的房子同样不利于贷款融资，比如30平以下的房子、就很少有银行愿意贷款，为保险起见、买的住宅面积应不小于50平。所以，今后50-90平的住宅、其金融属性将更强。

这里，我再普及下银行信贷的风控原则。

当你把房子抵押给银行时，银行是按照你不还款、得处置资产的想法去风控的，所以抵押的房产得能快速的出售、并且以高于贷款余额的价格。

也因此，别墅、200平以上的住房、1000万/甚至500万以上的住房，其再贷款的融资属性就差些…这些房子不太好卖。

50-90平的房子、金融属性更强，既符合“保护刚需的政治正确”，又确保了较强的流动性，毕竟绝大多数人是普通人、是穷人。

得屌丝者得天下，确实不假！