房价调控已是明牌，这套组合拳打得漂亮

01

楼市三稳

今年两会政府工作报告关于楼市，再次明确三稳目标：稳地价、稳房价、稳预期。为了“保障好群众住房需求”，已把坚持“房住不炒”列入“十四五”规划和2035年远景目标纲要。

如果此时、还有人对政府楼市调控的决心和定力心存怀疑的话，那只能说太不懂中国的经济制度…当然，也就别做什么买房投资了。

如何理解三稳呢？

不管是各类政府公文，还是官员的讲话，其实已经无数次的提及，我这里不妨再啰嗦一遍、加深大家的记忆：“稳”就是不能大幅波动，翻译成人话就是“不能大涨、也不能大跌”。

波动多大才合理呢？涨跌波动在5%以内最好，再放宽些是10%，容忍的上限应该在20%…这里说的是整体、而不是特个例——环京房产拦腰斩是个例、深圳部分热点小区暴涨50%以上也是个例。

各地政府推出了土地限价，当土地竞标价格到最高价时开始竞自持比例、竞配建房比例、甚至摇号决定，就是稳地价、防止“土地面粉”上涨带动“房屋面包”价格的上涨。

稳房价前面说过，就是不让房价涨跌大幅波动，为了实现这一目标、下文会讲都采用了哪些组合拳。

稳预期是本轮楼市调控的一个鲜明特点，就是打消大家“房价永远涨”的预期、“经济一旦下行就用楼市刺激经济”的预期、“楼市每三五年一个上涨周期”的预期…

没有了这些预期，大家就不会再想着法子加杠杆、高负债的去投机房产，同时能心平气和的工作、生活、创造增量财富。

有了这个宏观大格局的认知后，对各种网络/舆论/媒体的偏激宣传就能多了些淡定。

看到一则调控政策就说“楼市要凉凉、房价将大跌”，看到经济稍微下行就说“经济要刺激、房价要大涨”，看到货币政策略微宽松就说“抓紧抄底、房价就在大涨前夜”……这些“妖言惑众”的偏激观点，直接不听、不看、不信即可。

为了实现楼市三稳目标，这些年政府陆续出台了系列组合拳，并且越打越娴熟。

02

调控组合拳

在坚持“房住不炒”的总基调下，楼市调控打出了一轮“有保有压、随机应变、短期长期相结合”的系列组合拳。

打击炒房/投资/投机。具体策略表现为，首先是限购、再次是限贷、最后是限售。

可以在自己生活工作地，买一套自住房，要想多买房投资、要想去其他城市买房投资…对不起、不行，得限购。

想改善一下自住需求、可以的，但请尽量用自己的钱、而不是银行的钱，所以要限贷…贷款的成数和金额更低、同时也要支付更高的成本——二套房一般只能贷六成、甚至五成，同时贷款利率也上浮更高。

鼓励自住、鼓励长持，反对炒房、反对投机，所以要限售…拿到房本后达到一定年限才可出售，减少房产流动性。

重复博弈、堵住漏洞。魔高一尺道高一丈，民间智慧逐一破解楼市调控的各种招被一一堵漏补缺。

通过假结婚获得购房资格？那就离婚后的购房资格按离婚前审核；

通过人才引进获得购房资格？那就落户一两年后、且实际工作居住得一年才有购房资格；

通过法拍房来破限购？那就要求买法拍房的人也得有购房资格；

消费贷/首付贷/经营贷资金流入楼市、破解限贷？那就严厉打击信贷资金流入楼市……

见招拆招、招招见血。

保护刚需、保护自住。虽然屡屡有人吐槽、楼市调控误杀刚需，但精准调控有一个过程，而现在正看到这种精准差别的对待，刚需被优待、更易买房上车。

深圳/上海/杭州等城市在摇号选房时，都优先于无房、首套刚需客户，甚至按照社保年限、积分高低等进行排序，深圳还出现了“社保巨子”——深圳某楼盘选房排序时，居然出现了2114个交了至少23年社保的买房人。上海银监局甚至发文要求优先刚需房贷审批。

以为以上政策就够了？NO!

为了彻底稳房价，深圳发布了二手房成交参考价、银行会以该参考价发放房贷和经营贷，坚决的去房地产金融化。

在这些短期政策之外，还提出加大住宅土地供应、增加保障房/共有产权房供给、建立租售并举/多主体/多渠道供应的住房体系等。

房价调控已是摊开打明牌，我们要做到是跟随趋势、调整自己的策略。

03

拼硬实力

因为楼市调控的“三稳”目标，房产投资进入凭硬实力时代，之前那种凭运气买房赚钱、普遍翻倍躺赢、一不小心就大赚一笔的机会已不复存在。

长持周期。因为稳房价调控——房价不会大涨，也因为税费限制——购房后两三年内、甚至五年内得缴约5.6%的增值税、不满五唯一还需较难所得税，更因为限售原因——拿到房本后两三年、甚至五年才可出售等，买房之前一定得有长持打算…请按照5年以上的持有周期去打算。

选筹更重要。房价普涨行情已过，以后存在的是结构性机会。

2020年房价上涨也就是深圳/东莞/上海/杭州等少部分城市的行情，很多城市房价不仅没涨、还相对于2017年房价高点有10%左右以上的跌幅。

选对城市、选对片区、选对小区、选对房子、选对附加的稀缺资源，才是赢钱的关键。

赚适当的收益。房价稳、并不是不涨，而是每年最好10%左右的涨幅…这也在政府忍耐的范围内。

现在的调控很清晰，就是房价上涨露头就打、调控随即加码，并且反应速度越来越快，从深圳到上海再到北京就能明显感觉到。

所以，请不要再对房价暴涨抱有幻想、最高预期20%即可。

凭实力赚钱。现在的楼市调控就是摊开、让大家看着打明牌，没有阴谋论和暗箱操作，以后买房赚钱凭得就是硬实力。

选筹，看你的眼光、认知、分析能力；长持下，看你的个人收入、资质以及资金筹划能力，如何维持住现金流；在整个买房卖房期间，是否能捡着漏、卖得巧，从而获得超额的收益。

在房住不炒的原则下，请一定保护好自己的首套首贷资格、把它用在刀刃上，原则就是限购限贷严格的城市、房产金额标的大的城市（因为能贷更多钱）、自己切实有居住需求的城市。

有些刚需可能会说，既然房价不涨了，那我买房计划能拖就再往后拖拖呗……

房住不炒是保护自住、打击投机，国家摁着房价等你上车、你非要辜负错过么？！