提个醒！楼市，真凉了

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楼市变凉的长期趋势已经无法避免。

虽然还有相当一部分人阶段性的无法接受，但一盆盆冰冷正在迅速降温几十年顽固不化的“房价永远涨”预期。

崩塌是迟早的事。

尤其是在社会利率长期走低的现实下，靠房地产这种区域人群之间内卷换来的虚假繁荣就越会受到打压。

博弈会很凶残，千万不要站在历史进程的对立面。

以上这些话虽难听，但这已经成为未来十年坚若磐石的底层逻辑。听劝，绝大多数城市的房价已经赶不上M2了。

真心的请大家慎重慎重加杠杆投资。

房本会越来越像现金大额存款一样，沦为负资产，而且还加了杠杆。

如果还是不信，那就在问自己一个问题：“房价永远涨的顽固信仰，究竟是一个历史进程的阶段性现象，还是永久现象呢？”

近些年银保监会郭主席的话绝没有吓唬人的意思：“赌房价永远涨，靠房地产理财的人们大概率要付出代价了”。

有人说：“我已经做好了房价10年不涨的准备！”

但有没有想过，“20年不涨”，“30年不涨”呢？

虽然今天明确的观点肯定会遭到“房子教们”的攻击，但本着掏心窝子说真话的原则，请炒房客们，开眼看一看新世界。

面向未来选错了路，每一步都可能是挨打的理由。

2

摊开楼市的棋局，你会发现，旧的逻辑早已失效。

以前的那个土地涨，房价涨，年轻人口持续流入接盘涨的逻辑闭环其实已经正在被一环一环的拆解掉。

土地涨这个事情源于杠杆资金的炒作，而现在基本全额自有资金的情况下，土地永远涨的逻辑基本上已经瓦解，再加上中国住房存量的实际过剩，以及年轻人直接掀桌子“不结婚”“不生娃”，楼市的多重长期利空之下，正在面临着20年来最大的一次深刻剧变。

仔细的梳理政策的逻辑：

土地，集中拍地，数百亿甚至是上千亿的保证金门槛早已隔离掉了全国99.9%的玩家，有资格有实力拿地的只剩下为数不多的央企国企。

土地越来越集中到国企和央企意味着什么？

民生化。

这也符合未来政治经济从“物的堆砌”到“民本发展”的趋势。

另外土地收入的税收化，也让土地收入从小金库变成了大锅饭，对于地方财权的削弱几乎是大势所趋。

土地收入从过去几十年区域不平衡的原因，变成了转移支付弥补区域人群之间不平衡的财力基础。

再加上去年商业银行涉房贷款的统一监管与限额，以及对于开发商债务净资产比重的“三条红线”限制，从高空俯视中国房地产的全局，你会清晰的发现，上面几乎堵住了楼市所有的漏洞，所有资源越来越寡头化国企化，那么必然会带来一个结果，中国楼市“越来越XX正确”。

3

摊开楼市的棋局，你会发现，旧的逻辑早已失效。

最近，北京学区房进入拆盲盒状态，把教育资源与所在特定楼盘进行解绑，北京政府已经下了狠招，深圳，上海大概率也会进一步跟进。

这也印证了本轮楼市调控的重点在于核心城市学区房的调控，稀缺教育资源的无法批量供应，这就造成了楼市学区房供需之间的极度扭曲，尤其是一线大城市的高端富人之间的竞价，更让去年以来北上广深的学区房快速飙升。

除了对学区房拔刀之外，最近对校外培训机构的一轮又一轮打压，避免教育资源的垄断已经成为当务之急。

国内最大的校外培训机构好未来从90一口气跌到17.3，市值几个月抹去近4/5;高途教育从149跌到现在的13块，市值几乎正大殆尽；还有曾经让俞鸡汤风光无限的新东方股价从19块跌到6块多，市值蒸发2/3。

我们几乎没有任何退路，必须杜绝“公办地狱，私立天堂”的极端局面。

教育按资分配贻害无穷！

教育无论从任何角度来讲都是底层向上的有效通道，教育资源如果固化，或者用极高的成本“资本圈养”化，那几乎是大多数普通人的灾难。

之所以打破学区房炒作的风潮，也是出于这种民本的考量，20万一平米的学区房独占名校资源，是资本在用高成本的围墙，推进教育领域的“圈地运动”，最终的结果就是追求万世不移的“固化”。

这个话题很敏感，属于能够关小黑屋的级别，所以点到为止，我们总之对于大的格局要心中有数。

楼市变天，已经深入骨髓。有咱们人口低增长的必然，也有资本扩张边界划红线的意味。

总结一句话：楼市回归平庸，旧的盛宴终结已经是必然。

4

既然旧的盛宴已经终结，那么新的盛宴是什么呢？

从土地红利到权益红利，旧的红利是土地信用债务的扩张，新的红利则是需要中国的产业系统从全球市场获取利润。

这个利润增量要么来源于国内市场的国产替代，要么来源于国外市场竞争的胜利扩张实现。

市场是蛋糕，未来要看我们能分多少。

中国房地产的红利从本质上来讲并没有那么高大上，从我的研究结论来看，中国房地产的红利其实就是中国20年的经济内卷。

也就是以内部区域之间经济的内卷而换取东南沿海出口产业的国际竞争力，从某种程度上中西部在这场盛宴中牺牲了很多。

国内劳动力资源的空间平移；

主动压低人民币汇率；

出口退税政策；

人口经济在东南沿海的聚集推高土地价格；

东南沿海地区对其它省移民劳动力的收租；

这一系列的资源和条件组合，促成了东南沿海成为了先富人群。

看到了这一层，其实也就很容易理解，世界上很多其它国家也在努力的发展外贸产业，甚至是鼓励，但最终还是败在了中国外贸产业的铁蹄之下。

这是我们东南沿海外贸企业家比别人更加勤奋更加聪明吗？

有这方面的原因，但最最本质的原因是中国用举国之力给了东南沿海先富起来的资源和基础条件。

试想没有稳定的外汇环境，没有十几亿人口规模的天量劳动力资源，没有国内大规模的优质（人财物）资源的汇聚东南沿海，我们的出口企业家真的不见得就能够取得比世界其它国家同行更优异的成就。

时代里的马云，还是马云的时代，如果傻傻的分不清，那真的会在未来付出代价。

就拿很多先富一代移民的企业家来讲，相当一大批企业家移民欧美之后，要么生意做的一塌糊涂，要么依然还在用国内生意的现金流不贴着自己在欧美的小日子。

面对这个世界，指责和情绪毫无意义。对于绝大多数普通人来讲，只有看清了未来5年甚至十年的逻辑之后，才可能会在个人财富的积累速度上成倍的碾压自己的同龄人。

5

那么未来既然是产业利润增量的逻辑，那么机会在哪里呢？

说了趋势，但却不能落地实操就是耍流氓。

结合大家在过去20年楼市红利的成功经验，把握一轮大的红利需要两个重大的要件：

1. 大确定性
2. 适当的杠杆

用一句来总结的话，那就是大胜算的时候下大注，小胜算的时候下小注，反复高胜算的下注是赢家的唯一之路。

大家都知道资本市场红利是未来10年大确定性的机会，中国的股指尤其是龙头股指不可能永远处在3000左右再震荡10年。

对于一个未来GDP总量要干到近200万亿的超级大国，资本市场总市值80多万亿明显是偏低的，尤其是中国的龙头消费和科技股，虽然茅台已经干到2.5万亿市值，宁德时代已经1.2万亿市值，但和成熟的发达国家相比还差的远。

复盘历史，一个国家的TOP10市值的公司总市值应该超过这个国家总市值的30%，如果未来中国上市公司总市值超过200万亿，那么中国前十家科技企业的总市值也就是在60万亿的量级。

用十年之后的眼光回望现在，中国龙头股的市值依然是偏小的。

因此，我的观点未来十年都不会变，对于普通人来讲，最大的确定性机会依然是中国龙头股指泡沫膨胀的机会。

龙头股，你可能不知道是谁，但龙头股指的泡沫化几乎是必然的趋势。

这就类似于，中国城市化红利的初期，你押注中国龙头城市房价指数的机会一样，虽然不知道哪个城市会成为最终的龙头，但永远押注中国龙头城市集合指数却是毫无疑问的。

从来不推荐个人直接去炒个股，因为个股属于小确定事件，它根本不值得你去用美好的人生去押注，错的概率太大太大。尤其是资本市场老鸟都应该很清楚，投资的实战场上，一次错误，很可能就会满盘皆输。

关乎血汗钱生死，不可不察！