四记重锤，击穿楼市

风暴，正逐渐席卷整个房地产市场。

8月16日，国家统计局公布7月份70个大中城市房价数据，船长对数据重新整理制作，能更直观地观察房价行情变化。

注：苏州、南通、东莞等城市不在榜单之内，系国家统计局没有将其划入70个大中城市范围，故无法解读。

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先来看看新房市场的涨幅变化。

从新房的环比涨幅来看，7月份49个城市上涨，5个城市持平，16个城市下跌。

相比6月份的55城上涨、12城下跌，楼市依然处于降温过程中。

49个上涨的城市中，青岛、海口、银川3个城市均上涨1%，位居前三位。而上个月排在首位的济南，也上涨0.7%，山东的两个核心城市，终于走出阴跌态势，强势反弹。

此外，涨幅前10名的城市还有无锡、北京、长沙、重庆、西安、西宁，都是强一二线城市或省会城市。

而16个下跌的城市中，平顶山、遵义、大理3个城市垫底。此前一直在下跌榜单的太原、哈尔滨，也止住了下跌态势，只有呼和浩特、昆明两个省会城市还在其中。

从新房的同比涨幅来看，广州上涨10.9%、济宁上涨10.2%、银川上涨10%，位居前三位。而太原、哈尔滨的新房价格，还在一年前的水平。

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而更能代表真实涨幅的二手房，也出现了众多变化。

从二手房环比涨幅来看，7月份有41个城市上涨，3个城市持平，26个城市下跌。

相比6月份的48城市上涨、16城下跌，二手房的热度也在迅速冷却。

41个上涨的城市中，海口、长沙涨幅都超过1%，位居前两位。北京、上海、广州3个一线城市涨幅超过0.6%，紧随其后。

而遭遇严厉调控的深圳，成了唯一一个环比下跌的一线城市。

26个下跌的城市中，还有一直上涨的徐州，也首次出现环比下跌。

7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，并纳入市场监测重点城市名单。

随后的8月2日，金华出台调控举措，限售、摇号、二手房价格监管一并推出。8月9日，惠州也出台调控措施，八大举措维稳房地产市场。

而一路涨势的银川、徐州，还未有动作。

此外，南宁、贵阳、石家庄、乌鲁木齐、昆明、呼和浩特等省会城市的二手房价，仍在下跌通道中。

而南充、岳阳、牡丹江3个城市跌幅垫底。

值得注意的是，岳阳更是出台了今年全国第一份“限跌令”。

岳阳市的这份新规，明确规定中心城区新房成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。

对于那些急于回笼资金的中小房企来说，降价促销是最快也是最有效的方式，但最终还是迎来一记闷棍。

信号再明显不过：房价不能大涨，也不能大跌，“稳定”才是第一目标。

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越来越多的征兆表明，楼市调控这场风暴，正越刮越猛。

而楼市下行甚至熄火的结论，也不妨大胆喊出来。

其逻辑在于，宏观经济形势变化、产业结构变化促使楼市的逻辑改变，而楼市调控也与之前彻底不同。

在2016年那波暴涨之前，中国的楼市调控呈现明显的周期性。

1998年到2016年，中国房地产市场经历了五轮调控周期，触发调控的原因多是房价上涨过快，而让调控变松的原因，则是经济下行压力。

大手在“稳经济”和“稳房价”中来回腾挪。

“夜壶论”“越调越涨”，都是这个阶段的万能言论。

此时的调控手段，也更倾向于控制需求端，比如限购、提高首付比例、提高利率等，如今看来颇为温柔。

经历2016-2019年这波暴涨，本轮的楼市调控重锤不断，手段也越来越严厉，直达要害。

第一锤，控制需求端，作为最基本的调控政策。

限购、提高首付比例只是最基本的手段，限售、提高社保/纳税年限、限制离婚后购房年限……都是为了提高购房资格门槛，杜绝炒房。

最近的三个信号，更是明显。

北京：自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合限购规定的，离婚3年内任何一方不得买房，堵住假离婚破限购的漏洞。

杭州：8月5日限购再升级，非户籍购房的社保/个税要求，从3年延长到4年，落户未满5年的社保要求提升到2年，约30%的房票资格被筛掉。

武汉：意向购房人在限购区域内买房需先申请购房资格，即“房票”，有效期60天，且单次只能进行1个项目的购房登记，抑制一人认多筹造成的市场过热。

“房住不炒”的要求下，大中城市的购房资格只会越来越严。

第二锤，控制供给端，重点在土地、二手房。

首先是土地，“面粉”的价格必须控制住，才能迫使“面包”行情稳定。

今年2月26日，自然资源部宣布对22个重点城市住宅用地供应实行“两集中”新政。

期待中的“大杀器”，终于到来。

但首批集中供地之后，各个城市的热度、溢价率表现各异。而其中表现出来的房企开启马甲围猎、部分城市溢价率较高等问题，也引起众多讨论。比如重庆，首批供地溢价率接近40%，位居第一。

而即将到来的第二批供地，未行先停。截至8月13日，上海、深圳、天津、青岛、惠州相继发文终止或延期第二批集中供地。

而一份土拍规则修改的文件，流传至坊间。其中主要变化在于，参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质、单宗土地溢价率不得超过15%、达到地价或溢价率上限时不以竞配建等方式增加实际地价。

限制土地市场过热，必须紧抓不放。

而二手房的大杀器，则是二手房交易指导价制度。

这项今年2月份从深圳出台的制度，上海、西安、成都等多个城市已经跟进。而成效也十分明显。

比如深圳，制度出台以来二手房成交量就不断下跌，7月份仅成交2557套，创近17个月新低，同比下跌超8成。

但打击也带来的额外伤害。上半年，深圳有2400名星级地产中介离开行业，104家门店注销，220家门店暂停营业。

深圳的量价齐跌，恐怕还要持续一段时间。

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第三锤，打击资金端。

针对房企的融资监管，去年出台的“三条红线”已大杀四方，不少房企都在紧急去杠杆。

而房企主要的融资渠道，也都出现不小的下滑：信托类，一季度净融资-1055亿；债券类，上半年净融资1800亿，同比下降200亿；银行贷款类，上半年开发贷款3900亿，同比减少3600亿。

不少资金链紧张的房企，已开始断臂求生。8月10日，恒大发布公告称，考虑向独立第三方出售恒大汽车和恒大物业部分权益。

恒大，肯定不会是最后一个。

针对个人购房，房贷利率也在普遍上升。尽管LPR利率已连续15个月不变，但今年不少城市的房贷利率普遍多次上调。

比如佛山，首套房贷利率最低为6.3%，二套房贷利率在6.8%-7.1%。

比如上海，7月23日上调房贷利率，首套房利率由4.65%上调至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。

比如广州，首套房贷利率在5.55%-5.85%，二套房贷利率在5.75%-6.05%，而有银行的二套房利率甚至接近7%。

虽然购房者的成本再次提高，但对炒房者资金链的打击，也极具威力。

再加上禁止经营贷违规流入楼市，对资金端的打击，已成为本轮楼市调控最大特点。

第四锤，打击房产外溢因素，如法拍、学区房等等。

价格低、不限购、不摇号，法拍房一直是破限购的好办法，但今后或许不再存在。从1月份的上海，到3月份的杭州，再到合肥、东莞，都将法拍房纳入了限购范围，漏洞正在被堵上。

而成都对赠与住房也打了补丁，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格，以堵住借此腾挪购房资格的行为。

最炸裂的，还是针对学区房、高考房的打击。北京、深圳的多片划校、名师流动制，已经引起广泛讨论。

昨天（8月16日），天津公布高考报名新政，条件由单一的“户籍”要求调整为“户籍+学籍”的要求。

报名2022年高考的，必须具备1年天津高中学籍，且实际就读；

报名2023年高考的，必须具备2年天津高中学籍，且实际就读；

报名2024年高考的，必须具备3年天津高中学籍，且实际就读。

在拒绝那些外省考生的同时，也打击了为了高考而去天津置业的需求。

土地、房企、炒房者，学区房、法拍房、高考房，经营贷、房企融资、房贷利率……在房子这个链条上的所有因素，只要波及房价不稳定，一律监管。

房价永远涨的旧逻辑，正在被逐条击破。

新的时代，已经到来。