两大城市同时出手！楼市加速分化

楼市变局，正在走向深水区。

从“房住不炒”到“住有所居”，住建部的一场发布会，为楼市下半场直接定调。解决新市民和青年人买不起房、租不好房的问题，已经提上日程。

保障房体系的完善、租金指导价，或许即将出现。

而此时，各个城市对楼市变局的应对，也出现明显的分化。

1

主要的大中城市，依然是调控加码为主。

先是银川，8月23日调控加码，二套房首付比例调至不低于50%，宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房，宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房，以及3年限售等。

在7月份住建部约谈的5个城市中，银川已经是调控新政出台最晚的城市。

但其对限购户籍的范围，依然停留在宁夏户籍，而非银川户籍，力度并不算强。

再是温州，8月24日调控加码，提出建立房价地价联动机制、严格控制房价涨幅，并建立二手住房交易参考价格发布机制。

同一天，合肥调控加码，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房，以及建立热点学区房价格指导机制。

以学区房为标的设置二手房指导价，合肥还是头一个。

而广州紧跟脚步，在8月31日也官宣了二手房指导价。

而从首批公布的二手房指导价来看，最高的也限定在10万元以下，基本上与一年前的成交价接近。比如天河区的美林湖畔，7月份在链家上的成交价是8.7万-8.8万，此番出台的指导价为51884元/平方米，与一年前相当。

有的房源价格，甚至比一年前腰斩！

深秋将至，寒冬也不会远了。

信号十分明确：只要是房价过热的城市，调控虽迟但到。而房价涨幅过高的城市，二手房交易指导价这一大杀器，不会缺席。

比如广州，7月二手房环比涨幅为0.6%，在70个城市中位居第五；同比涨幅为12.2%，则排在第一位。

比如银川、温州、深圳、合肥等城市，今年的二手房价涨幅也都在5%以上。

调控的高压态势丝毫没有减弱，整个市场下行压力巨大，房企更是首当其冲。

曾经含泪退出乐视的孙老板，在融创的投资会上也无奈表示：“下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

“特别像2018年”。

2

热点城市还在加码调控，有的城市，却出台政策支撑楼市。

8月31日，吉林省长春房地产业协会发布一份《通报》，其中提到多条支撑楼市的措施。

供地，本年度第3次集中供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。

房企解压，允许银行为房企出具保函，替代预售资金监管。在长春城区开发的楼盘，不再缴存为借款人承担阶段性担保的贷款保证金。

购房，现行首套房首付比例30%、二套房首付比例40%，不作调整。

房贷，在城区范围内开展住房公积金商业银行组合贷款（试点）。

最重磅的，还是直接发放购房补贴。

《通报》明确，为首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长就业人才以及进城农民，按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴。

另外，长春市政府还会投放5000万元资金，以抽取消费券形式，向符合条件的购房人才和农民发放。

甚至鼓励开发商对人才和农民购房给予优惠，但成交价格应不低于商品房备案价格的85%。

在给予购房补贴的同时，还限制了房价不能过低。

但这个补贴金额，见仁见智吧。

同样是省会城市，为何长春却在逆势支撑楼市？

答案也显而易见：跌得太多了。

国家统计局数据显示，7月份长春二手房虽然环比上涨，但同比还是下跌1.9%。也就意味着，这一年长春的房价，一直处在下跌通道中。

为何长春的市场如此冰冷？

房价是一个城市经济、人口基本面的综合反映。而东北地区近年来的经济、人口表现，都不尽如人意，长春自然也躲不过去。

2020年，长春GDP增速3.6%，排在百强城市的42位。而其十年新增人口，仅有29万人，与河南安阳、山东潍坊相近。

尽管长春人口还在增加，但当整个东北人口都在流出，每年不到3万的新增人口，显然无法支撑整个省会的楼市。

火热的城市加紧调控，冰冷的城市补贴买房，这就是当下分化的楼市。

3

我们也有理由相信，长春必然不会是最后一个出台购房补贴的城市。

下一个，会是谁？

答案还是要从人口流动趋势中寻找。

根据船长的统计，全国大陆31个省市区公布七普数据的361个城市（县）中，共158个城市相比2010年的人口处于负增长的状态，且以三四线城市为主。

其中，海南屯昌县、四川攀枝花市、吉林长白山、辽宁盘锦是人口负增长最轻的4个城市，而黑龙江的齐齐哈尔、绥化，10年间人口负增长超100万，排名垫底。

而攀枝花，更是成为第一个出台生育补贴的城市。

人口，牵一发而动全身。

形势最为严峻的，自然还是东北。整个东北仅有沈阳、大连、长春3个核心城市的人口在增长，其余35个城市则全部陷入人口减少的局面。

而这些城市的楼市局面，要么鹤岗化，人口持续流出，房价不断下跌；要么学习长春，出台购房补贴，多少挽回一些购房客户。

但不论哪条路，都势必艰难。