昔日的“地产之王”如今命悬一线，2013年，当里皮带领着郑智、埃尔克森们，决战亚冠联赛，站上亚洲足球之巅时，广州恒大的名字也响彻全国。

而谁又能想到，仅仅在八年后，恒大却一夜之间跌落神坛，陷入破产危机。

截止到9月18日，恒大负债1.97万亿，1.97万亿是什么概念？

是一个普通人穷尽毕生，也想象不出来的数字，如果按月薪1万来算，我们要从大陆板块漂移时，就得开启打工人生，再往大了说，就是在全世界还有190多个国家的GDP，够不到的水平。

股市大跌，地产崩盘，眼前的恒大债务危机，俨然已经化身黑天鹅，对外部的经济市场造成了极大冲击，如今的恒大，大厦将倾，可当这座“摩天大楼”真的崩塌时，又将扬起多少风沙？

而中国的楼市，又将路在何方？

本期起底中国房地产行业，解读“恒大事件”背后的重重信号！

从无到有 中国房地产的发展历程

回溯中国房地产行业的发展，我们姑且可以将1980年称为是我国房地产的元年，为什么呢？

因为在这一年，房子开始被定义为“商品”，出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想也促使了，房屋买卖，开始成为一种产业，中国的房地产业就此萌芽。

要知道，在此之前，房子可都是是由国家进行分配的，但是，由于受当时政治环境影响，很多人即使有政策支持，也不敢贸然购买私产，就是害怕被扣上“阶级帽子”。所以，房地产行业虽已具备生存空间，却发展的十分缓慢。

直到1984年，国家明确表示了，房地产对经济发展有着重要的意义，房地产行业的“政治身份”得到肯定，也正式迎来了飞速发展的黄金十年。

时间来到1987年，中国改革开放后，第一桩土地的公开拍卖，在深圳顺利进行，这也标志着 我国房地产正式进入了商品化时代，开了先河，便有了前赴后继的追随者。

1988年，第一批地产淘金人，登上了历史舞台，这一年，土地使用权转让被写进了宪法，海南也脱离广东，成为海南省，吸引了一批批的有志青年前往海南淘金，成就了包括冯仑、易小迪、王功权、潘石屹等人在内的“万通六君子”。

而随着1991年，全国第二次住房制度改革工作会议召开，24个省迎来了新的房改政策，房地产行业也进入了全面起飞的阶段，要挣钱，到海南，要发财，炒楼房。有人知道去海南炒楼能赚大钱，可却没人知道，这快速堆砌的繁荣后，会不会酝酿着什么样的危险？

很快，这个问题就有了答案！

1993年，平均房价从1350元/平暴涨至7500元/平，狂翻5倍仅用了不到5年时间，一层接一层的泡沫，像盖楼一样高高筑起，也直接催生了中国地产的首个调控政策，调控政策一出，海南房产的泡沫“闻声”而裂。

海口90%以上地产公司倒闭破产，天涯、海角、烂尾楼也成为海南当时著名的三大景观，牵一发而动全身，海南房产泡沫的破裂，也引起了全国的链式反应，各地房价大幅下跌，随后几年，房地产行业一路走低。

1997年亚洲金融危机爆发，受金融影响中国房地产行业濒临奔溃，眼看房地产颓势不止，市面上大量商品房出现空置，政府决定出手救市。

1998年7月，福利房被宣布停发，住房分配开始启用货币化，同时在多项救市措施的刺激下，楼市开始回暖，大量中外合资、合作、独资、私营，开始参与房地产的开发销售，第一次房地产去库存正式开始。

进入2000年新世纪后，房价持续上涨，我国的房地产也迎来了又一轮发展期，这时候 “炒房团”一词，也开始活跃在电视报纸中，其中，最出名的莫过于“温州炒房团”。

随后几年，房价受申奥成功，加入WTO，土地“招拍挂”制度等事件的影响，持续走高，为抑制过热的苗头，利率上浮，提高二套房首付等政策被搬出，借以控制过快上涨的价格。

但在2003年，非典意外爆发，为了稳住国民经济，住建部发布“国八条”，全国房价反弹继续上涨。

2007年，则出现了两极翻转的现象，起初，房地产市场“打得火热”，天价地王频频出现，这种局面下，国家不得不采取收紧金融政策来调控市场，但半年后，谁也没到，美国次贷危却引发了全球金融危机，我国房地产行业受到“当头一棒”，楼市就此冰冻，进入寒冬。

在当时，大量商品房又出现了空置，经济增速严重下滑，政府开始再度救市，央行调整个人房贷利率下限为70%，住宅首付两成起，开始第二次去库存。

直到2009年，房价止跌回升，当年全国房价增长率达到23%。

2010年，在接近沸腾的房价面前，“史上较严调控”拉开序幕，在北京等部分城市开始实施限购的政策，并实行差别化信贷，全国房价应声下跌，接下来就是5年的冷冻期。

2010年至2015年，全国房价基本不涨不跌，处于维稳状态，国民的购房需求不大，但房地产商却没闲着，这就导致闲置商品房的数量又多了起来。

直到2015年底，国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，然后2016年国庆前夕，再度开始调控，限购限贷，限售限价，到目前为止，调控政策已全国响应，大家正在一同经历。

纵观我国房地产的发展史，我们不难发现，在市场经济下，中央这只“有形的手”，也在不断地把控着发展方向，拉高捧低，把房价拉回正常的轨道。

债台高筑 悬崖上的恒大

再回过头来看恒大，要知道，恒大作为全国数一数二的房企，2019年和2020年，其总销售额，一直稳居前三，2021年上半年，恒大的累计实现合约销售额3567.9亿元，在整个房地产行业中排名第二，仅次于碧桂园，累计销售回款3211.9亿元，回款率超过90%，销售额和回款率，双双创下历史新高。

看完以上数据，不免令人更加疑惑了，恒大屡创佳绩，却为何又会深陷泥潭？

冰冻三尺非一日之寒，恒大的危机也是一样。

事实上，作为全国体量最大的房企之一，恒大最大的难题，便是在于超高的负债，截至2020年底，恒大的有息负债规模，超过了8700亿元，商业票据超过2000亿元，庞大的负债带来的 便是现金流的危机。

从2021年开始，恒大资金链断裂的消息便不断被传出，而网络上也出现了各种，自称是恒大供应商企业的讨债声音，随着舆论的持续发酵，网上声讨恒大还钱的声音也越来越高，涉及的金额也越来越多，光是公开的恒大拖欠小微企业供应商和部分中小企业的资金总额就超过20亿。

根据恒大财报显示，截至今年6月末，总资产为2.38万亿元，总负债1.97万亿元，资产规模和负债规模均位列各大房企首位。虽说墙倒众人推，这压死骆驼的最后一根稻草，却是恒大自己内部爆出来的。

起因是，恒大财富内部员工，发现了杜亮等高管进行了“提前兑付”，领导先拍拍屁股跑路了，说里面没点猫腻谁能信，一时间，人心惶惶，伴随着消息传到了投资者的耳朵里，并且，恒大财富之后也真的出现了兑付违约情况，恒大财富的这场兑付危机也全面爆发，恒大财富卖的到底是什么理财产品？

据网友称，恒大财富卖的是金融交易所产品，而金融交易所的定融计划和收益权计划，都属于理财合规的灰色地带，在产品收益率方面，恒大财富的理财产品收益都很高，有的产品收益率更是达到11.8%，看到这个令人心动的数字，是不是让我们想起了之前的P2P。

在房产监管新规划定的“三条红线”中，恒大踩中了两条，高管抛售股票，忙着套现，领导提前兑付，拿钱跑路，员工堵漏维权，要求还钱，这悬崖之上，看得见的风险，已经是草木皆兵，看不见的风险，却暗流涌动。

恒大真的没得救了吗？

不尽然，恒大现在面临的困境，与当年万达是相似的。

当年万达壮士断腕，用低价打包出售资产的形式，回笼资金，但不同的是，万达当时的资产，大多分布在一二线城市，只要价格到位，等待接盘的，还大有人在。

而恒大资产在三四线城市居多，主要商业地段相对少一些，房屋又多为期房，相比于万达，其流转难度则更大。且恒大产业庞大，想要打包出售，也要看看谁能吃得下，在如今现金流为王的时候，谁想接下这个摊子，都要好好地考虑一番。

当然，有难度，不代表不可能，我们不能完全排除，会有腾讯、平安等巨头接盘的可能，且除了企业间的抱团取暖，还有种可能就是，国家会出面收购兼并，保大弃小，注入一定的资金，到一些核心资产上，防止海外资产“趁火打劫”，以低价分拆收购兼并。

其实国家出面收购的话，主要是为了维持稳定，毕竟恒大的盘子很大，牵扯的行业很多，且在此前，国家已对华夏幸福、泰禾，这种级别的企业施予了援手，那对于规模庞大的恒大来说，放任不管，确实有些不太可能。

目前来看，恒大仍保有生机，一些大型商业银行，也同意了延缓恒大的债务到期，帮助恒大软着陆，避免引发一些列的金融风险，保住优质资产，清理不良资产，变卖合法资产，如果再有国资拉一把，恒大或许还能挺过去。

寒冬已来 房地产已经进入“青铜时代”？

前面已经介绍过，我国房地产的发展历程，扒开表象来看，我国房地产行业的发展，红利来源，主要还是政策，国内改革，经济发展快，国家城镇化发展的布局，这些机会，成为风口，让商品房的刚需量飞速提升，也让房地产行业，从无到有，从贫到繁，驶入了快车道。

在政策的红利下，大大小小的房企，赚得盆满钵满，而如今，经过40多年发展，整个国内房地产行业，已经告别高速增长时代，如今恒大事件爆出并不是个例，相反，它是现在房地产行业中一个缩影。诸如恒大这类的债务危机，也有迹可循。

2021年以来，蓝光发展，华夏幸福等房企，都出现了不同程度的爆雷，其中多以债务违约为主，在三道红线，房贷五分档的约束下，房企的资金，受到较大监管限制，想像之前一样，利用高杠杆去融资。

难

可偏偏房企本身，就是用高杠杆发展起来的，一旦欠下了庞大的债务，那高金成本问题便与之而来，如果现金流跟不上，就很容易出现债务违约。

此外，令房企们更为头疼的是利润问题，资本是逐利的，利润便是一切，印象中，房地产应该是赚钱很多的高利润行业，但在当下，越来越多的房企，走进了利薄的困境中。

浙系龙头房企滨江集团董事长，在2021年上半年的集中供地中，拍了不少土地后，却留下了这样一句话：努力做到1%至2%的利润水平。

对此，不少人会发问，房地产行业的利润水平，真的已经跌至这个地步了？

根据中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年，全国百强房企，净利润率只有11.2%，同比2019年，下跌0.7个百分点。但需要注意的是，经营净利润，也并非真正的盈利能力，只有扣除了非经常性损益，得出的净利润，才是真正的盈利能力。

房地产企业们的日子，也并不像我们想象的那样好过，房地产商的危局是过去十年，“非标+地产”经济发展模式，走入终结最好的写照，眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了，时代离你而去时，可能连招呼都不打一声。

在“房住不炒”的原则下，稳房价、稳地价仍是主旋律，当“恒大”们的光辉渐渐褪去后，留下的，只是一地鸡毛，十年河东，十年河西，纵观整个国内房地产行业，外有时代红利消逝，内有监管政策趋严。

二三十年前甚至是十年前，高付出换高回报的日子，已成为过去式，房地产行业是否进入青铜时代，还有待时间的验证，但却已经由盛夏转入了初秋。