以棚改为契机，我国的区域房地产市场进入一个全新的时代

本轮以去库存为目标的棚改货币化安置政策，持续推高了三四线城市房价，彻底引爆来三四线城市的房地产市场。以棚改为契机，我国的区域房地产市场，也开始进入一个全新的时代。

全国上下短时间内大量的城市拆迁，导致巨量资金持币待购。之前的库存在很短的时间就消化完成。随着购房需求增加，势必会推动房价上涨，从而让三四线城市房瞬间飙升。再加上嗅觉灵敏的炒房客，推波助澜，汇聚成了一股非常强大的力量，推动着三四线城市房价继续一路暴涨。

需求的增加房价的上涨，让越来越多的一二线房企瞄准了它们。本人所在的县城是云南边疆的少数民族地区，人口算上流动人口也是30万人左右。2017年至2018年间碧桂园、万达、中粮地产、红星美凯龙等一线房企都到本地拿地开发，省级大开发商云南建投、实力集团、天一集团也纷纷划地为王争一杯羹。本地小开发商，纷纷把前些年不敢开发的项目，调整规划推向市场。沉积多年的房地产市场，一片火热。每月都有新的项目亮相，售楼部一家比一家大气。让我这个从事地产行业多年的老兵都蒙圈了，是我不明白还是世界不很快。

看着郊外一栋栋高楼大厦平底而起，危机焦虑随之而来。第一个焦虑是这些房子建好后，谁来买？经过本轮行情，身边的朋友纷纷换房，都完成了从刚需到改善性需求的过程。据我了解大家都持有有2、3套的房子。第二个焦虑是产品结构性问题，开发商的产品户型均是针对本轮棚改拆迁暴发户量身定做，纷纷推出140平方米到240平米的大平层和跃层产品。按目前本地5000元/平方米的均价计算，总价高达70万到120万元。可这一部分需求因为急需入住，多选择二手住房和二手别墅。而真正刚需的客户，被暴涨的房价和大面积高总价的产品阻挡了购房的最后希望。第三个焦虑是棚改货币安置政策叫停，虽然棚改货币化安置政策的取消没有一刀切，但是在房住不炒的背景下，部分城市已经率先取消了货币化安置购房奖励政策。棚改货币化安置其负面影响日益显现，无疑需要降温甚至取消是其必然的结果。

虽说目前各三四线城市房价上涨幅度很高，部分城市还有上涨的趋势。但伴随着棚改红利逐渐进入尾声，棚改货币化强行刺激楼市，属于“透支需求，延缓供应”的一次性刺激，短期能推动房价和销量的上涨。但长期看，三四线城市由于缺乏产业和人口支撑，这个拉动效应将会逐渐减弱。加之县城房地产流动性差，我的判断现在购房的投资客，很可能成为最后的接盘侠。