教培遭殃，写字楼凉凉？业内：想多了

教育培训机构全行业裁员，办公区、教室正在大面积退租，作为经济晴雨表的写字楼市场，还好吗？

瘦身过冬

8月17日，北京市教委发布《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》，“双减”政策强调对校外培训机构进行严格规范和限制。一时间，被教育培训机构的裁员大军刷屏了。

据媒体报道，无论是传统教培巨头——新东方，还是新生代融资宠儿——猿辅导，亦或者背靠大树字节跳动的大力教育，以及混迹在社区周边写字楼中不知名的K12教育培训机构，无一例外，都在排队裁员。K12教育机构正在以急速瘦身的方式期盼度过行业寒冬。

某教培机构在排队裁员

「前段时间真是捏把汗，」一位非学科类知名培训机构的员工介绍，「最近政策出来了，所幸我们公司的培训内容划归为非学科类。但公司也在裁员，从6月就开始了，政策下来之后又裁了一波，听说这个月只剩3000人。」

退租启动

裁员之后，便是退租。

该位员工表示，「原本公司有2个办公区，裁员后正好有个合约到期便退租了，现在合并到1个办公区了。」

有退租意向的教培企业，不止一个两个。选址960从多个信源处印证，一些教培机构正在谈提前退租的相关事宜，由于涉及违约金等敏感问题，双方进行得比较隐蔽，具体退租面积不详。由于成长型的教育培训企业主要集中在望京-酒仙桥和中关村区域，也是本次退租的多发地。目前了解到，总部在望京的某知名教培机构退租面积将直接被一大客户承接。

除办公区外，更多的培训机构退掉的还有线下培训班。

一位民营教培机构从业者介绍，他为了及时止损，刚刚关了在大兴经营多年的英语培训班。「原本培训班占地300平方米，6间教室，有外教，生源稳定。自暑期学科培训全面叫停以来，就在考虑关停问题，毕竟每个月房租和外教成本支出小10万，正好房租到期就不再续约了。」

后遗症

在线教育作为教育培训行业的细分赛道，2020年迎来爆发式增长，成为年度融资热点赛道之一，共跑出12只独角兽企业，8家独角兽在北京。融资额度最高的猿辅导估值一度超过170亿美元。

有钱、有流量的在线教育行业曾经疯狂奔跑。据高力国际不完全统计，2020年在线教育行业扩租12.7万平方米，在全年租赁5000平方米以上成交行业排名第三，占比9.5%。

图片来源：高力国际

刚发胖就瘦身，被紧急叫停的教育培训行业，会否震动北京商办市场？

高力国际研究部董事陆明持否定态度，他认为，单一行业波动不能影响整体市场，这只是一个细分行业的短期现象。「从市场来看，互联网行业整体仍然是向好。一个行业倒下了，还会有另一个行业站起来。像中关村区域空置率仅有1.5%，企业发展空间严重不足，空出一些面积利于产业结构更新换代，只是事情发生得比较突然。」

在淘址联合创始人康康看来，K12教育的震荡对办公租赁来说是在做「俯卧撑」。「行业调整一直存在，无非是分布在哪个行业的问题，这种大浪淘沙和行业洗牌，是正常的市场经济行为，我们应该尊重市场经济行为。」他也认为，好楼宇不愁租。如果楼宇是商圈中炙手可热的项目，一般会有客户排队等待的情况。

风险来临之时，写字楼业主能做什么？

之前的共享经济断裂，P2P爆雷，现在的K12教育培训喊停，全行业「团灭」的情况不多，但办公租赁都赶上了。

是时候反思，如何预防行业性波动造成办公空间的空置风险？

事实上，行业塌房，写字楼业主方是被动的一方。毕竟在签署租赁合约时，企业蒸蒸日上，谁也没料想到最终会以悲剧收场。对写字楼业主方来说，想在招租阶段规避风险很难。

做好租户多样化组合尤为关键。高力国际研究部董事陆明认为，尽量不要把写字楼租给单一企业，综合评估租户的行业分布、企业性质等多项指标，以构建相对健康的租户结构来降低风险。

作为专业的资管团队，目标只有一个：减少项目的空置周期。一旦风险来临，考验的是资管团队的心态调整能力、「情报」获取能力和客户储备能力。

淘址联合创始人康康认为，行业预判「仁者见仁智者见智」。以K12教育培训为例，今年两会之时校外培训已有叫停苗头，但大家一直在等正式的文件出台。期间，对行业前景持悲观态度的业主，开始着手储备客户；而有的业主则认为总「不能一竿子打死」，抱着侥幸态度。这就考验业主的「情报」分析和获取能力，看谁更前沿，看谁更能紧跟国家政策。

同时，这也提醒资管从业者，不仅着眼于当下的政策，更应该放眼于远期的五年规划，越早关注国家对产业方向的政策调整，越容易做预判。从商业逻辑来说，提前预判是很客观的事情。