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万科物业，图片来自于今日头条

物业公司估值超过房产开发公司

2020年可以说是物业公司上市爆发年。在这一年中，先后有16家物业公司IPO。截至2020年12月31日，已上市的39家物业公司（其中36家为H股）总市值逼近8000亿港元。按照昨天（2021.9.6）的收盘价，物业服务龙头股碧桂园服务（06098，HK）市值约为2000亿港元，作为开发商的碧桂园（02007，HK）市值则为1938亿元；恒大物业（06666，HK）市值约为584亿港元，以地产开发为主营业务的中国恒大（03333，HK）市值约为513亿元。

从上面看来，管房子的市值超过了盖房子的。真是“三十年河东，三十年河西”。

为什么物业公司估值那么高（或者说房地产开发公司估值那么低）呢？原因是时代变了——从过去的增量时代到前几年进入存量时代，从曾经的土地红利、金融红利到现在进入运营服务时代，行业的逻辑变了。

过去房地产开发的逻辑

房地产开发商的主流生意逻辑是“拿地-盖房-卖房套现-再拿地”的循环，赚的是把原材料土地建成房子出售的价差，就好比买面粉做成面包后卖。品牌比较好的开发商，除了土地的自然溢价之外，还能挣到产品和品牌带来的溢价。因此，开发商的核心能力是获取优质土地资源、产品规划设计以及成本质量控制。相应地，按照其土地储备、开发周期、去化周期、销售均价等核心指标，可以衡量其运营能力。

房产是大宗商品，对于大多数人来说，买房是低频次、高客单价的消费（投资）行为。对于开发商来说，按照库存的土地规划建筑面积，再乘以预估单价，可以粗略估算出未来的销售金额。与其他生活消费品不同的是，在财务上，房子卖出去并不等同于收入，只有当房子竣工验收交付给客户时才能确认为会计意义上的收入。看似房产的销售溢价很高，实际上，在商品房的售价中，很大一部分是拿地成本（具体数据不说了）。而且，这个售价是拿地N年后才能实现的。在此之前，还需要承担巨大的融资成本。此外，还有税费。

在这里，我不是为开发商和房价辩护。理性地分析一下，房地产开发基本上是一个辛苦活。占用资金多，收益率不算高。从2021年房地产上市公司的中报可以看出，地产上市龙头万科的毛利率已跌破20%，未来还将继续下滑。开发商估值不高，也就可想而知了。

对开发商而言，更要命的是他们大多不掌握终端客户，他们的客户大多来自链家、贝壳这样的中介机构。少数头部开发商很早意识到这个问题的严重性，因此自建了销售团队，但其掌握的客户资源也无法与中介代理公司相提并论。

而有远见的开发商，则把物业服务做成了自己新的增长点和核心竞争力。

差异化之路

住宅房产是一个相对标准化的产品。真正的好户型也就那么几种，剩下的就是面积的差异。在早些年“学习万科好榜样”的风潮下，就住宅产品本身的设计而言，很难做到明显的差异化了。

能够做差异化的，只有服务。房地产行业的服务，绝大部分都发生在交付以后的物业服务。

物业服务：无限游戏与流量入口

物业服务具有接触点多、高频次、长期化的特点。不同于商品房销售的“一锤子买卖”，物业服务是一个“无限的游戏”。理论上，只要物业在，且物业管理方不被业委会炒鱿鱼，这个游戏就可以一直进行下去。

物业服务的另一个特点就是无限接近用户。在工业时代，厂家生产出产品卖给消费者以后，巴不得消费者不要找自己，除非是再次购买，否则消费者找回来就意味着额外的服务成本。这是典型的流量思维。然而在互联网时代，黄金法则是：“谁离客户越近，谁就越有价值”。在互联网时代，把产品和服务卖给客户只是建立关系的第一步，此后不断和客户发生互动，从而保持客户的活跃度和黏性。随着线上流量争夺越来越激烈，线上流量越来越贵。流量争夺从线上蔓延到线下，越来越多的互联网企业开始布局线下入口。比如小米在线下开的“小米之家”，京东开线下便利店，就连腾讯也入股贝壳、海澜之家等实体。

物业服务企业尤其是上市的物业公司，动辄管理着上亿平方米的社区，数十万乃至上百万的业主家庭。由于掌握了巨大的线下流量入口，也就有了未来的想象力和增长空间。

也许，未来干掉互联网消费电商巨头的，不是另一个互联网公司，而是物业服务公司。

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文章来源：大公司观察

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