睿财经讯（文/王蕾）11月4日，每年的11月份都是租房的淡季，今年的淡季格外冷淡，很多租房房源得到释放，让租房市场价格有所下降。

市场机构数据显示：10月，北京住宅租赁成交量环比下降5.6%。租金方面，10月北京平均月租金为79.6元/平方米，环比下降3.3%，同比下降3.1%，租金在连续四个月保持环比上涨后，9月、10月环比持续下跌。

多家长租公寓公司开启"降价、打折、促销"的模式。租房市场的寒冬已经到来，长租公寓公司能否挺过这个寒冬？长租公寓洗牌已经到来？

长租公寓开启降价模式

今年住房租赁市场一直比较低迷，不管是长租公寓公司还是个人出租，出租率相对较低，价格有很大可议空间。市场机构数据显示：10月，北京住宅租赁成交量环比下降5.6%，在8月租赁成交量达到峰值后，9月、10月连续保持环比下降态势。租金方面，10月北京平均月租金为79.6元/平方米，环比下降3.3%，同比下降3.1%，租金在连续四个月保持环比上涨后，9月、10月环比持续下跌。

作为较早进入长期租房公寓市场的蛋壳公寓，为了降低房屋闲置率，不断推出各种活动，前一年的合同就可以免租2个月，相当于10个月的租金住一年。

北京房产经纪人 李鑫鑫：毕竟今年市场价格已经非常低，周边基本都要便宜1000元左右，客户想一下多签几年，业主基本不可能同意以同样的价格签好几年。

房产经纪人王伟称，房东出的价格是报价，这个价格是可以谈的，原本就是淡季，加上疫情等原因影响，价格浮动会变大，降价的余地会有一点点。

北京租房市场降温，上海、广州、青岛等城市住房租赁市场价格有不同程度的下降，主要城市房屋租赁市场降价已成定局。

长租公寓困难依旧

房租下降对长租公寓的影响更大一些，很多长租公寓已经开始将压力转嫁给房东，要求房东在"降租履行合约"或者"赔违约金解约"中做出选择。不管是哪种选择对房东都会造成损失。

长租公寓房东张女士称，年初就搞了一次，推出半个月支付房租，不管同不同意就是推迟。10月15日应该支付三个月的季付房租，但是长租公寓公司只支付了一个月的房租，而却还不是10月15号支付的，在10月21日才支付。

同时长租公寓房东 张女士：解约的话会扣我违约金，2018年我签了5年的，还有3年。

长租公寓房东 白先生：签了3年的合同，执行了不到一年半。安全起见，解约是我最好的选择。

长租公寓蛋壳的财报显示：从2018年起，单间房的平均月租金和收房的成本之间的差值越来越小，这意味着蛋壳公寓的利润空间不断缩小。蛋壳公寓的入住率也从2019年2季度最高的89%下降到今年1季度的75%。另一家长租公寓青客，已经连续3年出现亏损，股价也创出2019年上市以来的新低。。

跟张女士和白先生这种情况，早在今年年初就出现过。今年2月份睿财经曾报道过，蛋壳公寓在未经任何沟通的情况下，直接停止支付房租，并强行要求业主免租30天。对于租客来说，租客（除武汉外）仅能收到10天的免租，且是抵扣券，不是现金。同时需要进行申请，未申请的不予减免。蛋壳公寓采用"两头吃"的方式在减少亏损。

长租公寓洗牌开始

业内人士表示，利润空间变小，出租率降低，使得长租公寓企业的收入和现金流趋于紧张，只能把这部分影响转嫁到房东身上。同时长期亏损容然是长租公寓面临的最大问题之一。

据蛋壳公寓招募书显示，2017年、2018年以及2019年前9个月，分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、25.16亿元。累计亏损金额共计41.84亿元。

最新财报显示，2020年第一季度，蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增长62.5%；净亏损12.344亿元，经调整净亏损为9.789亿元，在第一季度中，平均每间公寓亏损2200元左右。蛋壳公寓亏损金额与发展速度成正比，房间数越多，损失越大。

青客公寓2017~2019财年分别录得亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

近日杭州、深圳、上海等地纷纷被曝出长租公寓企业"爆雷"跑路现象。以深圳为例，仅10月以来，就接连出现小鹰公寓、城城找房、美居公寓爆雷事件。创下"最快爆雷"公寓纪录的美居公寓

业内人士认为，长租公寓之所以能发展起来，一方面，租赁期限可以更长，租赁服务可以更好；另一方面房东可以省时、省事，租赁企业在管理资产时的优势也更全面。但频频出现的"爆雷"事件，还是市场规则及市场监管有待进一步提升。

此次长租公寓频频出现问题除了是受疫情影响，运营商还试图通过低租引流、补贴降价抢占市场，做出漂亮的数据然后融资，融到资继续烧钱抢占市场，等到成为市场的寡头就可以提高租金割韭菜了。

这种运作方式，在实施的路上很多因素会影响事态的发展，其中最主要的就是融资失败、资金链断裂，用光租户提前交的租金，运营公司只能选择跑路。

这次的接连暴雷加速了长租公寓新一轮的"淘汰赛"。有行业人士指出，淘汰是市场正常的择优过程。

大浪淘沙，这类不正规经营企业暴雷出局，将更加利于这个行业的发展，那些拥有整合能力、精细化运营管理能力的头部品牌将更受青睐。长租公寓行业本身的优胜劣汰也会不断增强。