估值处于近10年低位，内房股们是否已经值得买入了？

编者注：明星房企年内跌幅接近腰斩，政策逐渐明朗的背景下是否会迎来价值回归？

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在港上市的内房股正在经历着“可怕”的2021年。

除债务出现明显危机的中国恒大在今年累积跌幅超80%之外，像富力地产、融创中国、佳兆业集团、世茂集团等知名内房股年内跌幅亦均超过了40%，接近腰斩。

来源：华盛通

9月17日，内房股迎来久违的反弹走势。截至发稿，融创中国、碧桂园上涨近5%，新城发展、华润置地上涨约3%。

自去年以来，除了进一步落实“房住不炒”的政策要求外，监管更是对地产行业提出了“降杠杆、降负债、稳发展”的具体要求，出炉了“三条红线”准则。

同时，在“共同富裕”大战略的规划中，此前依靠高杠杆、高负债疯狂扩张获取高利润的“地产模式”时代恐难再现。那么，各个房产企业在上半年的表现究竟如何？又该如何看待当前状况下的地产行业呢？

一、基本面全面下行，但重点房企优势凸显

从国家统计局公布的1-8月全国房地产开发投资及销售数据来看，投资额为9.8万亿，同比增长10.9%，增速持续回落。

来源：国家统计局、平安证券

新开工面积为13.6亿平米，同比下降3.2%；土地购置面积为10733万平方米，同比降幅达到10.2%；商品房销售面积为11.4亿平米，同比增长了15.9%，但单月销售增速均呈下降趋势。

来源：国家统计局、平安证券

大环境全面下行的背景下，房地产企业在上半年的盈利也有了明显的承压。2021年上半年A股申万地产板块122家公司合计实现营收12771亿元，但归母净利润只有682亿元，同比大幅下滑了近20%。

来源：Wind、西南证券

不过经过二次对比发现，西南证券选取的30家重点房企（包括A股和港股上市）的业绩则更具韧性，重点房企上半年营收增速达到32%，高于其他房企的20.3%；归母净利润增速则为7.6%，高于其他房企的-59.5%。

来源：Wind、西南证券

这30家重点房企包括了在港上市的17家企业以及A股上市的13家企业，具体样本如下：

来源：西部证券

由于盈利能力下滑明显，费用端的控制能力则更能彰显企业的韧性程度。上半年，重点房企和其他房企的加权平均净利率分别为11.5%和4.8%，重点房企显示出了更强的业绩稳定性。从费用率来看，上半年重点房企和其他房企的费用率分别为7.6%和16.8%，重点房企有更强的费用控制能力。

来源：Wind、西部证券

二、去杠杆成效明显，重点房企财务稳健

在“三道红线”和贷款政策收紧的作用下，地产行业各大企业去杠杆取得了明显的成效。上半年，A股申万地产板块有息负债规模为36502亿元，同比下降了0.7%；2017-2020年加权平均净负债率则由96%下降至75%，2021年中则为76%，降负债效果显著。

来源：Wind、西南证券

具体来看，上半年重点房企净负债率仅为59%，而其他房企则为105%。现金短债比来看，重点房企和其他房企分别为1.83和0.72，重点房企凭借业务、规模和品牌等多重优势，偿债能力大幅领先其他房企和板块平均水平。

来源：Wind、西南证券

截至2021年上半年，港股上市的部分房企“三道红线”达标状况整体有明显的改善，碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等资产负债率都有一定程度的下降。

来源：海通证券

而从上半年拿地情况来看，财务稳健的重点房企明显更好。拿地金额位于前三的分别为融创中国、万科和绿城中国。从土地储存量来看，重点房企的土储仍保持充足，为今后的业绩奠定了一定的基础。

三、如何看待地产板块后市发展？

9月10日，《经济参考报》刊发了文章《强化房地产金融监管促楼市平稳健康发展》。文内提到，货币信贷政策要继续坚持稳健基调，在支持增长与防范风险之间寻求平衡；特别要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号；此外，也要防止政策调整误伤合理的市场需求。

平安证券认为，地产大规模信用风险释放概率较小，银行资产质量风险整体可控。近期有个别房企信用事件频发，可能会释放一些消极的信号，这反而会令未来金融监管高压、楼市调控政策压力有所缓和。

估值方面，追踪在港上市内房股的克尔瑞内房股领先指数动态市盈率已降至3.58倍左右，处于近10年以来的新低水平，远低于平均水平。

克尔瑞内房股领先指数动态PE 来源：Wind

而从股息率角度来看，自2018年以来股息率与动态市盈率出现了“倒挂”的局面，即股息率持续走高，但行业动态PE却持续走低，这种价值被持续低估的情况或难以长期维持。

来源：Wind、山西证券

花旗银行发布研究报告亦指出，预计9月之后中国房地产板块将出现可持续的反弹。因未来料有更清晰的地产政策展望和行业去产能化，这将利好行业龙头的表现。而未来信贷和再融资政策也将更加清晰，这都是未来地产行业的积极信号。

在港上市的内房股中，可考虑关注处于低估状态的新城发展、融创中国、世茂集团、中国海外发展等龙头企业。

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