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出品方/分析师：东吴证券 马祥云

引言：2021年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企违约风险暴露，银行的房地产对公贷款不良也明显“双升”，投资者担心房地产冲击银行资产质量。我们认为，房地产贷款风险上行需要重视，但从总量角度，对银行总体资产质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。

1、房地产对公贷款不良“双升”，拖累资产质量

2021 年上市银行总体不良率持续改善。

截至 2021 年 6 月末，A 股 41 家上市银行的合计不良贷款金额约为 1.77 万亿元，尽管金额小幅上行，但不良率降低至 1.41%，较 2020 年末下行 7BP。

不良率的改善，主要得益于 2020 年疫情后，银行大力处置问题资产，包括充分暴露不良，并收回、核销、转出等。

同时，疫情后银行的贷款规模高速增长以支持实体经济，所以分母端的加速扩张也造成不良率下行。

但房地产对公贷款不良明显“双升”。

与总体资产质量形成鲜明反差的是，房地产对公贷款质量明显恶化。

我们统计了完整披露房地产贷款数据的 26 家上市银行，可以看到房地产对公贷款的不良“双升”，不良贷款率从 2018 年末的 0.93%上升至 2021 年 6 月末的 1.77%，合计不良贷款金额则明显上升至 1082 亿元，拖累总体资产质量。

具体银行来看：

1）国有大行中，工商银行房地产对公不良贷款明显“双升”，2021 年 6 月末不良率升至 4.29%。

2）股份行中，多家银行的房地产对公不良贷款均明显“双升”，招商银行、浦发银行不良率分别从 2020 年末的 0.30%、2.07%上升至 2021 年 6 月 末的 1.07%、3.03%。

3）城、农商行中，重庆银行调整房地产贷款策略，规模收缩后，2021 年 6 月末不良率较 2020 年末大幅上升 2.4pct 至 6.28%；渝农商行 2021 年 6 月末不良率也升至 6.18%，2020 年为零不良，风险暴露源于个别房地产公司流动性紧张。

个人住房贷款资产质量保持优异。

个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产，虽然疫情后不良率小幅上升（部分居民收入波动导致），但总体仍然保持优异，与对公房地产贷款的资产质量差别明显。

以完整披露数据的 18 家上市银行1为例，近五年不良率中枢基本维持在 0.3%，截至 2021 年 6 月末，合计不良贷款金额为 709 亿元，不良率仅 0.29%，较 2020 年末实现“双降”，多数样本银行的个人住房贷款不良率也都回落或保持低位。

所以，我们认为对个人住房贷款的资产质量无需担忧，房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款。

18 家上市银行包括：工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行、招商银行、平安银行、浦发银行、兴业银行、上海银行、杭州银行、苏州银行、成都银行、重庆银行、郑州银行、青岛银行、渝农商行、青农商行

2、部分房企暴雷+融资条件收紧，导致风险暴露

“房住不炒”导向下地产公司风险暴露。

今年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。

对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司现金流承压，影响贷款本息偿还（诸如华夏幸福、蓝光发展等大型房地产公司），同时从贷后管理的角度，银行也会主动将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径。

所以，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。

“两道红线”严格限制房地产贷款投放。

2020 年 12 月 31 日，央行及银保监会重磅发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，政策设定了银行“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标（即“两道红线”），上限按照不同银行类型划分为五档。

政策发布时，很多主流银行的存量房贷占比已经超标，所以必须逐年压降比例。虽然监管层对超标银行给予了 2 年或 4 年的调整过渡期，但相关银行仍需要降低每年新投放贷款中的房贷额度2。

对于房地产公司而言，如果银行房地产贷款集中度受限，新增贷款额度不足，则新增融资的难度就更大，而且融资条件收紧的市场预期形成后，各家银行发放贷款也会更审慎，进一步加大房地产公司的现金流压力，影响资产质量。

房贷同比增速明显走低+占比开始下行。

截至 2021 年 6 月末，总人民币贷款同比增速保持 12.3%，但房地产总贷款的同比增速已明显降至 9.5%，显著低于总贷款增速，政策效果很明显。

房地产贷款中，主要是企业端的开发贷大幅降速，因为居民端的按揭贷款同比增长 13.0%，增速依然略高于总人民币贷款，这可能源于上半年房地产销售火热。

但从趋势来看，住房按揭贷款的增速也在走低，2021 年 6 月末的同比增速较 3 月末已明显收窄 1.5pct。

从更直观的存量贷款余额占比来看，2021 年 6 月末房地产总贷款占比已降至 27.4%，比年初下降 1.3pct，其中住房按揭贷款的占比也比年初下降了 0.2pct 至 19.7%。

上市银行中仍有13家个人住房贷款超标。

41 家 A 股上市银行中，剔除 3 家数据披露不完整的银行，截至 2021 年 6 月末，个人住房贷款占比超标的银行为 13 家，其中 4 家为大型银行、3 家为中型银行、5 家为小型银行、1 家为县域农商行。

由于个人住房贷款是我国银行多年以来的核心零售贷款产品，所以各类银行都存在超标案例，尤其股份行的代表招商银行、兴业银行，及城商行的代表成都银行，超标压力比较明显。

对于少数几家个人住房贷款存量占比很低的银行，例如平安银行、宁波银行、浙商银行等，虽然指标的额度非常充足，但考虑监管窗口指导的约束，同样无法大规模增加房贷，只是在低基数基础上有一定的环比高增长空间。

所以，总体上个人住房贷款的额度仍处于严格管控的状态，短期内居民购房的贷款放款节奏仍然会非常缓慢。

对公房地产贷款增速预计仍将走低。

从全口径总房地产贷款来看（个人住房贷款+ 对公房地产贷款），41 家 A 股上市银行中，剔除 3 家数据披露不完整的银行，截至 2021 年 6 月末，也有 11 家银行占比超标。

其中，郑州银行和青农商行情况比较特殊，其个人住房贷款的占比并未超标，主要是房地产对公贷款的占比很高（分别达到12.9%、14.1%），才导致总房地产贷款的占比超标。

对于多数国有大行、股份行、城商行，房地产对公贷款的占比基本都落在4%~10%区间，所以从总量角度，房地产对公贷款本身对银行信贷业务的影响是有限的。

总体上，合计 15 家上市银行未来需要继续降低房地产贷款在新增贷款中的占比，所以房地产贷款仍将降速。按不同类型银行来看，农商行涉及房地产业务的程度较低，所以是受房地产监管影响最小的领域。

3、总量角度，房地产对总体资产质量的影响有限

上市银行的对公房地产贷款占比较低。截至 2021 年 6 月末，41 家上市银行的对公房地产贷款占比为 6.35%，低于银行业整体的 7.7%。

所以，尽管对公房地产贷款的资产质量恶化，但由于贷款总量占比有限，我们认为对上市银行的总体资产质量影响非常有限。

个人住房贷款方面，上市银行的占比居高不下，因为 2021 年上半年住房按揭贷款仍然实现可观增长，截至 6 月末占比仍达到 26.1%。

不过，由于个人住房贷款的资产质量仍然比较优异，所以对商业银行的资产质量影响也非常有限。

房地产不良贷款对总资产质量影响有限。

以 26 家数据完整的上市银行为样本，截至 2021 年 6 月末，总不良贷款中7.2%为房地产对公贷款，其实对于多数银行，房地产对公贷款对不良的贡献并不高。

具体银行来看：

1）上海银行、杭州银行的房地产对公不良贷款占比高达33.5%、20.7%，主要因为这两家银行总体资产质量优异，不良金额很低，所以房地产对公贷款成为不良的主要源头。

2）浦发银行、中信银行、重庆银行、贵阳银行的房地产对公不良贷款占总不良贷款比例也达到 13.5%、13.1%、19.5%、22.1%，这批银行的资产质量受房地产拖累比较明显。

3）郑州银行、青农商行的房地产对公不良贷款贡献比例也比较高，主要是本身房地产贷款占比明显高于同业，同时资产质量也不算优秀。

从影响弹性角度，我们假设如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额进一步增加50%，同时保守假设2021年末总贷款相较6月末增长3%，则对总不良率的边际提高幅度仅1BP，即便极端假设下，房地产对公不良贷款总金额翻番，对总不良率的边际提高幅度也只有 6BP。所以，我们认为房地产对公贷款对银行总体资产质量的影响是可控的。

4、报告总结：资产质量最佳的龙头银行

7 月“降准”后，银行股持续回调，核心反映市场对后续经济增长疲弱的担忧。

当前位置，我们认为优质的龙头银行股迎来反转机会，重点推荐，核心逻辑：

1）龙头银行 本轮资产质量历史性出清，招商银行为代表的头部银行表内外资产质量达到历史最佳状 态，而房地产不良贷款的影响有限；

2）随着财政政策发力及“宽信用”效果显现，我们预计 9 月起社融和信贷增速将回升，对经济增长的预期也会企稳回升。

行业公司：

①资产质量达到历史最佳状态，财富管理业务保持高增长的行业龙头招商银行；

②估值大幅回调，但2021年起资产质量及基本面拐点明确的平安银行；

③2021年二季度净息差触底回升，基本面拐点确立的小微龙头常熟银行。

此外，还有业绩成长性优异的杭州银行、成都银行。

5、风险提示

1）宏观经济下行造成资产质量再度波动：

如果宏观经济超预期下行，可能造成商 业银行不良率回升，进而影响信用减值，拖累业绩增长。由于资产质量是银行股的生命 线，所以也会造成市场预期悲观，大幅影响估值。

2）货币政策超预期宽松导致净息差疲弱：

当前的货币政策导向是中性偏宽松，但如果经济持续疲弱，倒逼货币政策超预期宽松，那么贷款利率可能进入新一轮下行周期，这将对商业银行的资产端收益率和整体净息差造成不利影响。

3）对房地产及地方平台的监管冲击业务：

房地产与地方政府平台是商业银行的传 统权重业务，当前针对这两类企业的融资监管政策持续收紧。由于部分银行对房地产和 地方政府业务依赖度过高，监管政策可能会冲击业务扩张。

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