官方指导意见：对物业服务不满意？如何替换新的物业服务公司？

武汉政策：武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见（征求意见稿）。

2021年6月16日，市住房保障和房屋管理局发布《市住房保障房管局关于征求《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见（征求意见稿）》意见的公告》。

征求意见稿显示，业主大会和业主委员会应当从保持住宅小区物业服务的稳定性和长远利益出发，慎用辞退权，保证业主的正常生活秩序。

选聘和解聘物业服务企业，业主委员会应当事先将有关情况及时向所在地街道办事处、社区居委会报告，听取相关意见，在街道办事处、社区居委会的监督、指导下，按规定召开业主大会会议，由业主共同决定。业主共同表决应同时满足以下条件：

（一）应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

（二）应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

征求意见稿显示，有下列情形之一的，物业服务企业应退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）前期物业服务期间，开发建设单位按照约定的解除合同条件要求提前解约，选聘新的前期物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的前期物业服务合同生效，合同在区房屋主管部门备案的；

（二）前期物业服务合同期限未满或未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订的物业服务合同生效，且合同在区房屋主管部门备案的；

（三）物业服务合同（含前期）期限届满，业主大会依法生效的表决决定不再续约，并选聘新的物业服务企业，签订的物业服务合同生效，且合同在区房屋主管部门备案的；

（四）物业服务企业因破产或营业执照注销致使不能继续履行合同义务的；

（五）业主大会作出自行管理物业决定等依法应退出的其他情形。

物业服务企业退出住宅小区，应向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜：

（一）档案及图纸资料；

（二）物业服务用房、业主共有的场地、设施设备；

（三）在街道办事处、社区居委会的指导监督下，将物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会；

（四）业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料；

（五）实行酬金制的应移交管理期间主要财务资料的复印件；

（六）按照规定应移交的资料和财物。