租赁住房市场问题频出，“国家队”将成顶梁柱？

为了构建房地产市场平稳健康发展的长效机制，使人民住有所居。2017 年国家提出建立「租购并举」的住房制度，并出台相应配套政策措施。各地租赁住房市场在政策的支持下，进入了快速发展时期。

为了满足不同人群租住需求，目前市场基本形成了以长租公寓、公租房、人才公寓为主体的多元化租住体系。同时，在房源筹建过程中以国企、房企为主的经营主体发挥着重要作用。其中国有企业作为政府调节市场发展的重要力量，在响应政府政策，稳定市场秩序过程中发挥引领作用。

本期研究将聚焦地方租赁住房国有企业，以上海城方租赁住房运营管理有限公司、杭州宁巢公寓运营管理有限公司、深圳人才安居集团、南京东南公寓管理有限公司为代表，从企业经营模式差异、租赁房源储备、运营管理等方面深度分析。

合作经营和自主经营成为「国家队」主导经营模式

1. 城方、宁巢以自主经营为主导模式

上海城方租赁住房运营管理有限公司（下称「城方」）成立于 2018 年，是上海地产集团旗下从事租赁业务专业化、市场化运作的运营服务公司。城方以「让更多人安居都市宜居生活」为愿景，秉持为城市各类人才提供更好的生活发展的服务平台理念，依托租赁住房社区为载体，解决人才于城市未来发展的核心问题。

目前，城方旗下有专业从事租赁住宅业务的长租公寓品牌城寓，公寓以自主经营为主导模式，在上海长宁、静安等区域均有门店落位布局，提供不同套型、租金、服务标准的租赁住房产品，满足住客差异化、个性化服务需求。

杭州宁巢公寓运营管理有限公司（下称「宁巢」）成立于 2018 年，是杭州钱江新城投资集团旗下专业从事租赁住宅业务的国有独资企业。公司旗下拥有长租公寓品牌宁巢公寓，以自主经营为主导模式，在杭州西湖、下城、江干区均有项目布局。

2. 人才安居、东南以合作经营为主导模式

南京东南公寓管理有限公司（下称「东南」）作为南京主营租赁住房业务的国有独资企业，旗下长租公寓品牌东南青年汇目前已布局鼓楼、玄武、建邺、秦淮、栖霞、雨花台、江宁、浦口、溧水等区域，公寓门店数量约 12 家，规模超 30 万平方米。

东南青年汇除了自主拓店经营外，还与业内品牌长租公寓万科泊寓、魔方公寓等开展合作，成立合资公司，在项目拓展、产品创新、营销运营等方面开展合作。其中与泊寓合作门店目前已达 6 家，占门店总数一半。

深圳人才安居集团（下称「人才安居」）是深圳市统筹负责公共住房（人才住房、安居型商品房、公共租赁住房）投资建设和运营管理的市属国有独资公司。人才安居通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式多渠道筹集建设人才安居住房房源，目前集团基本落实的可筹集建设人才住房为 5.3 万套，主要分布在光明、坪山、宝安、龙华、南山、龙岗等区域。

人才安居以企业间合作经营为主要运作模式，2017 年与万科签署战略合作协议，同时成立平台公司。安居人才用房由「泊寓」统一运营管理、泊寓部分房源纳入安居人才计划，共同拓展人才安居房源。与此之外，人才安居还与能源集团、中粮集团等国企开展合作，共同开发建设人才住房。

地方租赁住房「国家队」采用不同的经营模式背后主要原因是不同城市租赁土地供应体量、租赁市场需求空间、企业发展战略等存在一定的差异。

• 一方面，部分城市 「国家队」竞得租赁用地体量较大，为了保证未来大量入市租赁房源的品质，企业通常选择以自主经营为主导模式，建立自主长租公寓品牌，成立专业化运营团队，更好的把控经营自主权和经营质量。
• 另一方面，为了快速切入市场，提升运营效率。部分城市「国家队」会选择以合作经营为主导模式，借助专业化运营商的运营经验，成立合作长租公寓品牌。

沪深「国家队」租赁用地成交近 150 万方，将成为市场主力之一

1. 上海地产体量居首，深圳人才安居成交幅数占比最高

上海作为践行国家租购并举制度的桥头堡城市，近年来大力推进纯租赁用地的出让，从增量端增加租赁房源的供给。自 2017 年首宗纯租赁用地推出至今，共成交了 97 幅，其中多数地块竞得主体为国有企业，其中上海地产竞得 12 幅，占比约 13%，总建筑面积约 83 万方。

而深圳人才安居作为统筹全市租赁住房建设相关工作的企业，共竞得 14 幅人才住房用地，占全市出让人才住房地块比例高达 93%，其中只租不售部分建面约 64 万方。

受城市发展能级、人口体量、租赁市场需求空间等因素综合影响，二线宁杭地方租赁住房「国家队」租赁用地成交体量相对较小。

2. 租赁用地均价仅为住宅 1/3 左右，深圳人才安居租赁用地均价最高

对比商品住宅用地来看，租赁用地整体价格相对较低，各地方「国家队」竞得租赁用地及人才房用地均在万元以下，约为住宅用地均价 1/3 左右。

聚焦「国家队」，由于一线城市较高的房价和居住成本，地方租赁住房「国家队」竞得租赁用地均价相对较高。其中由于深圳人才安居集团竞得人才住房用地中包含一部分出售型人才房用地，拉高地块整体成交均价，接近 9000 元/平米。

近年来杭州大力发展数字经济产业，城市生产力和生产效率大幅提升，城市经济活力四射，吸引了大量外来人才涌入。城市能级的提升使得居民生活成本和房价不断攀升。杭州钱投竞得租赁用地成交均价超过 5000 元/平米，高于南京东南。

经营模式的不同，导致规模增长和运营差异较大

企业运营模式的差异在一定程度上影响着企业的开业规模及运营效率。以合作经营为主导模式的「国家队」，借助运营商成熟的运营经验，拓店速度较快，开业规模较大。而以自主经营为主导模式的「国家队」，更加重视提升单店出租率和租金收入，保证运营质量。

1. 合作经营长租品牌东南青年汇开业规模较大

南京东南公寓管理有限公司采取以合作经营为主导的经营模式，旗下长租公寓品牌东南青年汇在南京共布局 12 家门店，其中与其他品牌合作经营门店高达 10 家，房间总量超过 2000 间，占比高达 80% 以上。与此之外，自主经营品牌城寓和宁巢开业房间体量相对较小，均保持在 1300 间左右。

2. 自主经营品牌城寓出租率及租金溢价均处于行业前列

长租公寓门店租金与城市能级高度相关，城寓平均租金高达 156.44 元/月/平米，超出宁巢和东南青年汇约 1/3。门店出租率方面，城寓更加注重门店经营质量，单店平均出租率高达 95%，处于行业前列。

与此之外，自主经营长租品牌均表现出较高的产品溢价。其中城寓门店平均租金高出上海集中式公寓平均租金约 27 元/月/平米，溢价率高达 19%。而宁巢门店平均租金溢价率也高达 13%。合作经营品牌东南青年汇门店租金溢价水平相对较低，仅为 3% 左右。

3. 「国家队」入局，以期更好解决职住同城和职住平衡问题

为了更好解决职住同城和职住平衡问题，「国家队」拿地分布出现了多元化。一方面，为了解决城市核心区人才安居的需求，以上海城方为主，拿地主要集中在城市核心区。另一方面，为了配合城市新区产业升级过程中人才安居需求，以深圳人才安居为主，拿地主要集中在产业较为集中的城市新区。

上海地产主要从事区域整体开发、旧区改造、城中村改造、保障房及租赁住房建设运营管理等相关业务。为了推进租赁住房建设工作，其在上海竞得租赁用地共 12 幅，其中 83% 分布在城市中心区，仅 17% 分布在城市远郊区。

万科泊寓作为长租公寓行业头部规模型企业，整体经营质量和运营效率稳居行业前列。深圳人才安居与万科泊寓强强联合，人才安居主要负责开发建设，万科泊寓主要负责运营拓客。目前人才安居在建人才住房总量约 5.3 万间，主要集中在光明区、宝安区、坪山区、大鹏新区、深山特别合作区等城市新区或产业较为集中区域，五区房源数量占比高达 78%。

数据来源：CRIC租售系统

小结

目前租赁住房市场在快速发展的同时也存在租金贷、高进低出等问题，未来行业监管将会逐渐趋严。地方租赁住房「国家队」将在配合政府监管、稳定租金过程中发挥引领带动作用，未来在增量拿地、存量改建等方面优势将会愈加明显，对于稳定市场，提升供应品质将起到重要作用。