11月25日,接连出手调控深圳房价的深圳住建局,罕见的就一家企业发了一个专门的文件。
文件上直指蛋壳公寓,强调房东不能赶合同没到期的租客出门。
除了深圳外,北京、武汉、杭州的住建局都针对蛋壳公寓暴雷的情况下发了文件,开始了调解。
这也从侧面证实了两件事。
第一、蛋壳公寓确确实实暴雷了,无论是房东、租客、供应商都没有必要再对这家企业抱有幻想,除了国家能出手外,没有解法。 第二、文件也证明没有收到钱的房东开始驱赶房客,供应商开始围堵要债,企业问题已经引发出了巨大的社会问题。
尽管已经有消息显示,政府正在联系多家投资机构一起接管蛋壳公寓,但我想不管是从体量和商业模式来看,善后问题也许能做到,接盘可能遥遥无期。
因为蛋壳押上了一切都没赌赢这盘棋,当然,租客、房东们也没能赌赢蛋壳。
所有人都付出了代价。
在疫情期间,我们单仁行曾就蛋壳公寓的商业模式做过分析,那个时候的蛋壳已经为了生存开始了自救。
我们私底下还曾对蛋壳公寓的暴雷时间做过预测,7月17日,这是一个关键的日子,因为蛋壳在美国上市的股东们可以解套了。
而在这个日子到来前所发生的事,也在预示着蛋壳的毁灭。
6月,担任蚂蚁集团副总裁的纪纲辞掉了蛋壳董事职务,而他正是力主让蚂蚁集团投资蛋壳的核心人物。
他的离开代表着投资人们对于蛋壳的放弃。
紧接着第二天,蛋壳公寓官方就公布了CEO高靖被调查的问题,高靖的离开是一个更加明确的信号。
他在,蛋壳也许真的还能玩下去,投资人也不会这么果断放弃蛋壳。
高靖是谁呢?
他是一个非常有能力,敢打仗的人,他从销售起家,在糯米网时期以出色的业务能力得到了沈博阳的看好和关注。
沈博阳是谁呢?
沈博阳的履历非常光鲜,他担任过谷歌中国战略合作负责人,是一个顶级职业经理人。
在2010年,沈博阳创立了糯米网,跟巨头美团抗争过。
虽然没打过美团,但是糯米也被百度看上买了下来,随后,他加入领英,成为了领英中国总裁。
可以看得出,沈博阳的能力同样优秀,还有,他一直希望自己并不只是一个职业经理人。
2014年,他找到了自己一直都很欣赏的高靖,希望跟他能做点什么。
2015年1月,蛋壳公寓的实际主体,北京紫梧桐资产管理公司在高靖和沈博阳两个人的组合下成立了。
高靖在前面领兵打仗,处理公司一切事物,沈博阳在后面,利用自己的身份为高靖背书,吸引外部投资。
像愉悦资本创始人刘二海就和沈博阳认识多年,正是在沈博阳一次又一次的劝说下,愉悦资本才领投了蛋壳公寓前期关键的亿元融资。
高靖在拿到钱后,直接在北京掀起了一场针对长租公寓老大自如的战争。
自如一下子被打蒙了,蛋壳在北京取得了不俗的成绩,也吸引了众多投资者的关注。
但每一个投资者,都不是傻瓜,沈博阳的关系网只能让蛋壳进入到他们的视线。
但是不是投资,他们还在等待一阵春风。
今天有不少人把蛋壳的商业模式比作一场庞氏骗局。
其实在2015年的时候,蛋壳确实是可以赚到钱的,这点完全没有问题。
他们盈利点在哪里呢?
1、做房屋隔断,多出来的房屋租金就是额外的利润。 2、平台一年只需付给房东11个月租金,多出来的一个月就是利润。 3、服务费,也是一个月的租金。 4、与房东签3-5年长周期的租约,后面当房价一直提高的时候,就能让蛋壳把租金提高,保持盈利。
我们都知道,蛋壳还有另一个盈利点,那就是“租金贷”。
也就是类似于蚂蚁集团,发展ABS(资产证券化),让租客按月还银行贷款租房,却能把房子的租赁权和使用权抵押给银行,拿到全额的租金去进行金融化操作,一轮又一轮的扩张。
这是很多人都在批判蛋壳的一点。
但各位知道吗?
那个时候,租金贷和平台型公寓都是被支持的。
2015年至2018年,国家住建部、国务院办公厅、发改委等部门先后发布租房市场的利好政策。
有了政策的点头,银行才敢对这一类房屋中介平台放开了口子,同意提供融资支持和金融帮助。
蛋壳等的那个东风来了。
与此同时,还有迫不及待的投资人,他们哪里还坐的住呢?
到了2018年,整个长租公寓公开股权融资规模竟然达到了74亿元人民币。
作为长租公寓的两位头号玩家,自如背后有链家,而蛋壳背后还缺了人。
所以像蚂蚁集团、老虎环球、高榕资本这些著名投资机构全都选择站在了蛋壳的身后。
有了资本和政策的加持,蛋壳在高靖这位能打仗的CEO带领之下,开始了近乎疯狂的扩张,喊出了要我们管理100万套房屋的口号。
而100万套房屋背后,以一间房5个人来计算,就是500万人的租房需求。
这个盘子太大了,可蛋壳和高靖其实没有别的选择。
为什么呢?
一方面第一轮与房东签约的房子陆陆续续到期,蛋壳本身就有这个野心,也需要找到更多的房子去签约。 另一方面,蛋壳背后投资者的钱,那不是给你去做慈善的,是需要获得高额的回报,而回报必须保持扩张的姿态。
这就像一场赛马,投资者撒着钱,找到并且吸引了蛋壳这匹马。
然后,投资者骑在蛋壳身上,挥舞着鞭子让他再快一点,再快一点,一定要赢得比赛的胜利,拿到最多的奖金。
而蛋壳自己也是甘之若饴,规模和业务都在一直扩张。
但是随着公司越来越大,高靖和沈博阳之间逐渐出现了管理上的矛盾。
在一场清洗之后,蛋壳只剩下了高靖的声音。
那就是一句话,给我冲。
高靖想的非常好,蛋壳的规模起来后,可以在一定程度去左右租金水平从而实现规模盈利。
其实也就是我们说的,你能垄断一个地区租房市场。
但扩张需要的钱超出了高靖的预想。
从2018到2019年,蛋壳增加了20万套房子,用一套房子装修花4万来计算,就要花掉80亿,再加上还要给房东租金,那成本飞涨到了百亿级的规模。
不仅如此,为了跟自如抢更多的房源,蛋壳一度还出现过从房东手中高价把房租进来,又用低价租出租户的极端情况。
这简直就是跟我们认知中的商业逻辑完全倒着来。
之所以出现这种情况,是因为蛋壳内部的管理出了严重的问题。
蛋壳管理收房与出房是两个团队,这是两个独立而且有点对裂,互相比拼业绩的团队。
在高靖“大跃进”的指导方针下,谁还去在意什么价钱好不好,为了业绩把公司卖了都行。
这种急速扩张,又激进的蛋壳也滋生出了腐败。
像自如就学习过老东家贝壳找房的模式,一个区域配好几个管家,每个管家负责一个不同的业务,根据每个项目参与度去划分佣金。
但是蛋壳管理特别混乱,一个管家维护好几个区域,北京的管家甚至要跨区给深圳的租户续约。
像我们公司那些住蛋壳的小年轻,他们也反映过,蛋壳的管理基本上叫做形同虚设。
在内部出了问题时,外部又迎来了新的风雨。
2019年,北京住建委再次发文,并且开启“隔断房”专项整治活动。
蛋壳这时候有点慌了。
但是还好,我们前面说过蛋壳有5个盈利点,其中隔断房、少一个月租金、服务费那都是固定利润,少了一个还无关紧要。
真正可以扩大盈利点的是租房市场垄断再加上“租金贷”,这都需要蛋壳拥有足够的规模。
结果政策的风向一下子变了。
2019年12月,住建部联合国家发改委等六个部门一起发布文件,提出:
租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%、租金贷期限不得超过住房租赁合同期限,租金和押金要纳入银行监管账户。
这下,真的就是要了蛋壳的命了,蛋壳租金贷收入占比可是超过了90%。
为了续命,高靖可不敢像蚂蚁集团一样得去“拥抱监管”,而是疯狂找钱,并且在美国上市筹钱。
可惜,运气不好,蛋壳等来了疫情。
疫情是蛋壳经营出现困难的直接导火索。
春节前后本应该是租房市场最火爆的时候,这也是蛋壳获取现金流的重要节点。
但是因为疫情让这一切停摆了,蛋壳从那时就闹到了我们都很熟悉的新闻,什么两头收费,不给房东付款等等。
其实,在那个时候,蛋壳账面上的资金近乎枯竭。
接下来蛋壳所有的努力那都是为了续命,只要能找到钱进行转型和整改,蛋壳是能活下去。
但实际上,高靖和蛋壳已经输掉了这一盘赌局,因为一个赌徒永远赌不过规则。
已经定型扎根的蛋壳,谁也不知道要用多少钱才能救活它,对于沉没成本,没有人愿意伸手去拉一把蛋壳了。
除了一些仍然和蛋壳续租的租户们。
这些租户其实从某种意义上说,也是存在着一定的赌徒心理,蛋壳的模式和风险在疫情之后,已经被各家媒体分析的清清楚楚了。
但蛋壳在夏天的时候,用一场极具诱惑的返利活动,再次让租户们选择了相信蛋壳一次。
你说,这是不是也在赌蛋壳没这么快倒闭?
当然,这些租户们也是无辜的,正如我们公司一位租了蛋壳的小年轻所说。
“若是有的选,谁会选蛋壳呢?但是自如贵的离谱,线下的中介又骗人,自己找房东去直租还需要找一起住的合伙人,真的太麻烦了”。
其实,真的有时候,租户们也没得选。
他们有这份需求,也愿意支付一部分成本。
但是,当加持了资本的企业用极其冒险的姿态闯进这个领域的时候,当头部企业肆意抬价收割普通用户的时候。
他们就已经成为了企业坐上赌局的筹码,也成为了转嫁风险的受害者。
蛋壳碎了,高管可以拍拍屁股换一家公司,投资人只能摇了摇头,换家企业继续下注,但是那些租户们就得沦为无家可归的游子。
每一家企业都应该具备它的社会属性和社会责任。
这不应该是一家企业给社会带来的结局,也不是一家企业给他的客户所提供的应有的服务。
商业终究要回归理性,单纯的依靠负债而扩张取得的成绩,并不能代表企业真实的盈利。
杠杆本质上是一把双刃剑,它既是放长线钓大鱼的那根线,也是让你上吊的凶具。
希望有一天,当我们能够坐上赌场的那一天,能明白这件事。
我们永远赌不过庄家,更加赌不过规则。
责任编辑丨罗英凡
页面更新:2024-05-18
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