警惕发行高息美元债，房地产企业优劣已现，洗牌在即

最近看到一些信息，我觉得有必要做个节目说一说，先说节目的目的，就是一些准备买期房的投资者，需要再仔细关注一下开发商的财务状况了，特别是发行境外美元债的房地产企业，为了您的投资安全，多查询一下有必要。

这个消息各大网站的财经版块您都能看到，房地产企业境内信用债发行规模大幅下降，但是美元债持续上升。美元债成房企救命稻草，最高利率14.5%。

其实这个消息应该不会让人感到意外，现在房地产企业获得资金的渠道越收越紧，三道红线使得房地产企业彻底告别了不缺钱的日子，某个大的房地产企业就在不停地打折促销，回收现金嘛。三道红线的目的是什么呢？就是逼迫房企尽早改善自身财务状况，不要过度地负债经营，为什么呢？就是为了抵御随时都可能来的金融冲击，现在的局势可不太平。

有些房地产企业在境内融不到资金了，就跑到境外发行美元债融资去了。本来，你发行美元债吸收外资，也不是一个什么坏事，坏就坏在利息太高了，最高利率14.5%。我的天，这个利率可是把我给惊到了。现在国外金融资本他们的资金成本是多少呢？我跟您讲，不会超过2%，现在美国的联邦基金利率是0到0.25，成本很低的。国外资本以2%的成本，卖给你14.5%，每年的收益12%，好家伙，就现在的市场行情，收益率跟抢银行差不多了。现在的美元资本可以说是洪水滔天，正找不到地方去呢？你这不是给美元资本接盘吗？而且还是以这么高的利率接盘。

那某些房企为什么要以这么高的利率借钱呢？原因也很简单，两个原因。

第一个原因，利率低了借不到，美元资本也不是傻子，你要是财务状况很好，那简单，3个点的利息也愿意借给你。资金安全嘛，少挣点图个安心。你财务状况不好，十个点人家也不愿意借给你，怕你还不了啊，那怎么办？我十四点五，你借不借？那有些人就愿意借了，搏一把嘛，这利润太高了，值得冒冒险。百分之十二的收益啊，你别说是美元资本了，你在国内理个财，你找个十二个点的债券我看看？不也没有吗？来吧，单车变摩托，就这么借来了。

第二个原因，某些房地产企业它也敢借。以前中国房地产市场野蛮发展的时候，房企是什么样的钱都敢借的，百分之三十的高利贷它都敢借。而且还真还得了，你不服都不行。但是现在不一样了，你没有那么高的利润了。别说三十个点的资金成本了，十个点的成本都承受不了了。那某些房企为什么还以十五个点的成本借钱呢？这不是明摆着的事儿嘛，不借不行了，不借连现在都过不去了。借了还可能搏一搏，单车变摩托。

所以我们可以先简单总结一下，现在的境外美元债可以看成是房地产企业财务状况的照妖镜了，再详细一点，不光是美元债，欧元债，港元，甚至是离岸人民币，只要是境外的融资都算。境外融资成本的高低直接对应着企业的财务状况。境外融资的成本越高，该企业的财务状况就越差。

说到这儿，大家应该明白了吧，为什么我开头说，如果您近期考虑买个期房，多查一下开发商的财务状况，特别是境外融资的情况。这真的不多余，很有必要，为了您的资金安全。

现在国内的房地产企业缺钱，这是个大环境，就像冬天来了谁都感觉冷，跟你哪个房企没有关系。国内是真的融资不容易。但是海外不一样啊，各国央行都放水，钱多的没地方去。去海外融资相对容易一点。这就看出分别了。

财务状况良好的公司，虽然也困难，但不至于过不去。内部降点成本，外部回收资金速度再快点，就没什么大问题。即使说有海外发债的需要，利率也不会高到哪儿去，六七个点的利率就不错了。

财务状况不好的公司，就很困难了，国内融不到钱，现在没钱又不行，只有海外融资这一条路了，那肯定是多高的利息都得借啊，要不然现在就过不去了。

可能有朋友听到这儿就不困了，就有问题要问了。你说的道理我们都听明白了，但是我们普通老百姓，上哪儿去查房地产开发商的海外融资情况呢？其实也很简单的，一点都不复杂。

如果说开发商是上市公司，那就很简单了，查它的公告就行了。上市公司只要是发行债券借钱，一定是有公告的，借一分钱都得公告。你把它历史以来的公告都调出来看一下就好了。需要说一下的是，有些公司是在境外上市的，比如说港股。所以你都得看一看，不要一看A股没有，就是没有上市，不一定啊。

有些开发商不是上市公司，那怎么查呢？这种公司没几个，也好查，但是我们普通老百姓查起来费点劲，您可以请人帮忙。有些机构是专门做数据服务的，国内外都有这样的机构，您付费查询一下就行。或者您可以找这些机构的会员单位，比如投资公司，会计师事务所，交点钱请他们帮您查一下。再不济网上搜一下付费查询的服务，提供这种服务的人多了。办法多得是，只是您想不想查的问题。

最后我们说一下，如果这些房企的美元债爆雷了，无法偿还怎么办？这个可能性不是没有啊，而且还不小。国内你看有哪个企业债有14个点的利息的？P2P才几个点啊？都爆了。

如果爆了怎么办？凉拌。首先投资者买的期房那就求漫天神佛保佑吧，能有别的开发商接手那就最好，没有接手的，那就烂尾。估计烂尾的可能性极大。所以尽可能我们要规避这些房企的期房。

至于说海外美元债的投资者，只有愿赌服输，有一点大家放心，政府不可能管这种烂事。国内的债券爆了还不管呢，更别说企业的境外美元债了。不过境外的投资者愿赌服输的觉悟还是很高的，他们知道风险自担的，这点比国内的投资者强多了。那就走清算流程吧，能赔多少是多少。这些房地产企业能割了海外投资者的韭菜，也算是有点能耐。

本期节目结束语：人生之中的许多变故都是有征兆的，但是人们又经常忽略这些征兆，这大约就是人生的悲哀吧。