抗不住！成都二手房还在跌！最高跌幅21%！这28个小区亏惨了....

去年，成都一共成交了36万多套商品房，其中新房145967套、二手房220869套。

连续两年，二手房成交量超越新房，去年，二手房更是遥遥领先，已经成为了成都楼市中坚力量。

这一年，成都各区的成交情况如何？价格涨了还是跌了？哪些小区在涨价或跌价？哪些小区卖得最好？哪些小区卖不动？这些应该也是大家最想看到的数据。

于是，我们准备出几期系列稿件分别讲讲各区情况，今天，先从市场关注度最高的天府新区说起。

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天府新区常年是成都楼市的明星板块，稍微一丁点风吹草动就能撩拨大家的神经。

去年，天府新区二手房总成交量为4401套，成交量不算高，排名倒数第二，仅此次新都区的4353套。

从全成都12个区域来看，成交量最高的是成华区8430套（总价中位数128万），其次是郫都区7112套（总价中位数94万），金牛区7097套（中位数107万）。

可以看出，不论是限购区和非限购区，价格偏低的区域销量都很高，也印证了成都目前二手房主要购买人群是刚需这一点。

成交价方面，天府新区跌得有点凶，去年成交均价19672元/㎡，而22年均价是20979元/㎡，跌了1307元/㎡，同比跌幅6.2%。

天府新区成交总价中位数同样呈下滑趋势，从22年的200万，下跌到198万，平均跌去11万。

从宏观数据来看来看，成都12区域成交均价都在跌，只是谁多谁少的差别，不容乐观。

龙泉跌幅最大，平均跌了8%，新都和天新都跌了6%，天新是限购区受伤最重的一个，需要较长时间恢复。

既然整个天府新区成交均价都在跌，那具体到小区，哪些小区又跌得最多？亏得最凶？数据我们也整理了。

从好好选房公布的成都近3年成交价跌幅小区TOP200榜单中获知，天府新区28个小区上榜，占到全城的14%，数量是最多的。

对比21年和23年的全年均价，跌幅最大的小区是万达华府，成交价从3.35万/㎡跌到2.65万/㎡，近7千的差值，3年间房价跌了21%。

意料之中的是，还有多个网红小区上榜，锦江生态带、雅居乐、麓山、华阳、南湖等板块都有，平均跌幅达到17.8%。

有跌自然会有涨，但有点遗憾，天府新区近3年房价有涨幅的小区少之又少。

据好好选房数据统计，成交价涨幅在4%以上的小区不足10个，且基本上都是“深度改善项目”。

如卡地亚花园城、麓山、麓湖等小区，果然，还得是豪宅才能对抗通胀，保值增值的属性更强。

戳卡片，可查看天府新区涨价小区榜单

天新的二手房还处在下跌期，但幅度有放缓的趋势，如果有意购买新区的二手房，下手还需要多多比对。

截至发稿前，我看了下数据，成都二手房外网挂牌量为22.3万套，而在内网，这个数据去年底就突破25万，库存蹭蹭蹭上涨。

天府新区，目前二手房挂牌量约1.86万套，最近一个月新增约1600套房，新增带看约5万次。

挂牌量前三的小区分别是南湖国际社区、金茂光明城市和滨江和城，均超过300套。

南湖国际社区，858套的巨量库存，不仅是天府新区最多的，也排全成都首位。

去年11月，我们统计了一次挂牌量，该小区当时只有691套存量，3个月过去涨了快200套，增幅很大。

南湖国际社区总户数9899套，目前挂牌率约8.6%，数值偏高，捡漏机会并不大，甚至有一些风险。

“挂牌率”是判断二手房价值的关键指标，具体怎么算？多少才合理？点击下方可查看↓↓↓

二手房的挂牌量榜单作为一份参考，库存越大，意味着竞争越激烈，有利有弊。

这些小区，多蹲蹲容易捡漏到低价房，但也容易踩坑买到不抗跌的，结合“挂牌率”来挑选会更合理。

库存量越大，也意味着有大批量的房东在等买家，他们肯定也是压力山大。

买方市场下，挂牌量激增随之而来的是大降价，毕竟谁的价格更低，谁的房子就会更有吸引力。

近期，天府新区的二手房仍在进行“价格战”，降幅大，最高一次性降价50万元。

大家可以对比着挂牌量数据看看，一般挂牌量大的，降价的房源也越多，想捡漏的就挑这些小区重点看看。

二手房库存越来越多，但好房子并没有随之增加，买房选择面依旧窄，担忧及焦虑情绪也开始在市场蔓延。

最近3个月，天府新区也有不少小区是“0成交”，一套房子都没卖出去，对于购房人群而言，这样的“90天0成交小区”具备一定参考性。

天府新区近15个板块中，11个板块的二手房有“90天0成交”房源，数量最多的是南湖和华阳板块，以老破小房源为主，流通性差。

麓湖和麓山的对比也挺有意思，同样是“豪宅区”，麓湖的流动性明显更好，高价房源有成交，而麓山的高总价房源比较挑买家，出售周期更长。

统计“90天0成交小区”的目的，主要就是给大家买房时提供一个新的参考思路。

建议大家在买房过程中，别只盯着房价和户型这些明面看，成交量及流动性也是重要的考察因素。

2023年二手房成交量超22万套，价跌量涨，可以说，这也是“以价换量”的结果。

从天府新区的成交量榜单来看，又是熟悉面孔“南湖国际社区”排名第一，总成交157套。

其次有滨江和城、美城悦荣府、金茂光明城市等小区上榜，榜单前4名，成交均在都在2万上下。

特别说明一下，这里的成交量看起来偏少，是因为我们统计的贝壳系成交数据，其市场占有率悦为7成，实际成交可以再加40%。

跟2022年的榜单对比，小区基本没有变化，卖得好的一直是这些，但价格差距有点触目惊心，心疼买在高位的那批人。

总结来看，天府新区单价2万、总价段在220万以内的刚需及首改房是主流，购买人群最多。

▌公众号后台对话框回复“成交”可获取2023全成都全城二手房成交量榜单

最近，楼市也有不少好消息，最让人激动的莫过于房贷利率下调25BP，也是历史最大下调幅度。

对市场会有一定冲击作用，但影响也有限。

每年的金三银四相对都会热闹一些，加上利率放松政策，接下来几个月二手房交肯定会旺起来，如果大家正好有置业需求，也给到大家一些实用的建议：

买二手房，最近不必恐慌，市场不会突然就热起来，不要被卖家和中介牵着鼻子走，认清自身需求，具备下家思维很重要。

卖二手房，要学会用各种渠道包装营销自家房子，有瑕疵的适当降价，现在依旧是卖家市场，特别是急着置换的，尽快卖出去才是要事。