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这是熊猫贝贝的第2214篇原创文章

这篇文章，回归本人的专业本行，和大家聊聊2024年春节以前，关于楼市的一系列最新政策动向和趋势观点。

该来的都来了，2024龙年春节还未到来之际，中国国内救楼市的尺度就开始明显有层层加大的力度表现了。

一切的开始，从1月26日住建部的发声开始：

1月26日，住建部召开了城市房地产融资协调机制部署会，强调充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。并重申了“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的要求。

所谓“充分赋予城市房地产调控自主权”，其实就是调控放权，意味着各地在楼市调控的问题上，可以大展拳脚了，即国家管控的限购限贷限售首付比例等政策，可以按需进行调整了。

图片来源：网络

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然后一天之后，从一线城市广州开始，新一轮席卷全国头部城市的限购放开浪潮，就此拉开序幕。

关于广州放开限购的相关内容以及分析讨论，本号已经有专题文章，这里就不多赘述。

当然，关联后续中国楼市和房价走向的讨论也开始在互联网上大量出现，比较有意思，是一种明显两极分化的情况：基本上在信心爆棚和垂死挣扎之间撕裂。

有的观点，认为接下来，中国的房价和楼市将从一线城市全面反弹回暖，新一轮的价格暴击，房价暴涨，市场火热，即将到来；

有的观点，却不以为然，认为就算其他一线都放开了，中国的房地产也不可能起死回生，房价还要继续下调，市场依然会持续低迷冷清。

民意民心，就是趋势未来，那么，两种截然不同的趋势观点，谁更有说服力，哪一种说法成为现实的可能性更大？

这篇文章，就将基于2024年春节以前这一轮最新的，席卷头部城市的限购放松浪潮动向梳理作为切入点，结合现实，以及金融市场的一些最新动向，深入挖掘动向背后，国家层面对于当下楼市的真实态度和政策思路，并对后续中国楼市和房价的几个可能走向和变化，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

4天3大城市放松限购，具体是一个什么情况？

继1月27日广州放开大户型限购之后，短短4天内，又有上海、苏州宣布放松住房限购。自2010年开始在中国热点城市逐步施行的楼市限购出现明确放松信号。

1月27日，广州打响一线城市“大户型”限购松绑第一枪，印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，《通知》提出：

全广州，建筑面积120平方米以上住房在限购区域都不限购，名下120平方米以上住房，也不计入限购套数；

支持“租一买一”“卖一买一”名下自有住房，只要出租或者挂牌到中介平台就不计入限购套数；

对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理，核查名下房屋套数以合并登记后为准；

商服类物业可以转给个人，不再限制（有媒体解读为“广州全面放开120平方米以上住房的限购”。）

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作为四个一线城市之一广州这么快的响应显然起到了很好的示范作用，当天就看到深圳的媒体在写《现在压力给到了深圳》。就在1月30日，准一线城市苏州传出全面取消限购的消息，经权威媒体核实，苏州市住房和城乡建设局相关工作人员表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年，“从今天开始，不再审查套数，也不看购房资格。” 具体而言，苏州主城六区与昆山、张家港、常熟、太仓纷纷全面放开限购政策，苏州户籍与非苏州户籍市民均可不限制套数购买。

图片来源：网络

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很快，我们又看到了来自上海的跟进消息：

1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。也就是说，作为限购政策执行最严格的上海如今也开始做出优化，原来非户籍购房需要以家庭为单位才能购买，现在单身的城市新青年也有了购房机会。

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近年来，中国主要城市房地产市场供求关系发生重大变化，各地楼市已不复此前供不应求、房价单边上涨的状况，房地产交易量和房价都进入调整阶段。适应这一重大变化，各地自然需要对市场过热时期实行的从严从紧政策进行调整。其中一个最有代表性的政策就是限购。

2010年4月末，北京发布全国首个住房“限购令”，随后限购政策开始在一二线热门城市逐步推开。

时间来到2024年，各地，特别是原本限购执行最严的一线和头部城市，房地产政策进入密集调整期。

以广州为代表的一线城市全面取消限购，意味着2024年是限购全面放松的重要一年，这有别于此前局部放松的逻辑。

这是近期楼市政策释放的重要信号。

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2

国家这轮楼市政策调整背后，真正要救的，是什么？

作为一线城市，广州此番的操作无疑也是一个风向标，之后北京上海深圳很可能也会跟进。我想说的是，一线城市要庆幸现在还有牌可打，因为真正比较被动的是三四五线城市，不仅无牌可打，还要扛住大城市陆续解禁后对购房需求的大力虹吸。

必须承认，这一次的操作，还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。

仔细分析背后的逻辑，其实用一句话就可以总结：

市场当如此，半点不由人。

2024开局不到一个月，房地产就大招频出，这无疑奠定了2024年高频调控的主基调。

实际上，这次央行施展降准和住建部调控放权的背景在于，房地产行业持续低迷，且受此影响，去年四季度制造业PMI指数也持续运行在收缩区间。

2023年房地产只有两个数据是正的，竣工面积和待售面积，前者是保交楼的结果，后者是商品房销售不畅的结果。其余诸如房地产开发投资、商品房销售、施工、卖地收入等都是大幅下降的。

2023年全年卖地收入4.5万亿左右，2022年是6.68万亿，2021年是8.7万亿。进一步深扒会发现，2023年内地的超过半数是央国企和地方城投公司。考虑到这个因素，去年卖地收入相比2021年缩水可能超过一半。

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无论从现实和数据来看，作为曾经拉动中国经济重要的支柱产业也好，还是扮演经济压舱石角色的核心市场也好，中国的房地产经济和行业，疲态明显，拉动效应变成拖累表现。

中国楼市的底层逻辑一直都是财政现象，表面救的是楼市，其实救的是财政，一个需要有14亿人口去谋生计的国家，不可能放任财政风险不管，这是超级红线。

为什么是房地产？因为房地产和地方财政强相关，市场起不来，就没有税收，卖地也无从谈起，财政更没指望、所以调控“脱光”也就顺理成章，哪怕是一线城市，也不例外，限购解禁只是时间问题。

毋庸置疑，在没有其它可以替代土地财政收入的新税种出现前，能长期维稳全国地方债的，也只有房地产。

基层人员的工资发放、补充养老金、基础设施建设、地方经济发展、地方官员秀业绩等，哪一条都离不开房地产财政的支持。

所以，国家这轮政策调整的主线思路，要看清看准：

只有让更多的有钱人参与投资，拉升购买成交量，才能动员更多围观的老乡下场参战。这很明显是研究透了中国买房者的两大特质：

羊群效应和买涨不买跌心理。

所谓的房地产救市，就是为了产生虹吸效应，加速人、钱、户籍由小城市向大城市转移。

还是那句话，拉动刺激托举楼市，核心还是为了保住地方财政的稳定和可持续性，几千万公务员的收入稳定性，决定了中国整个社会运行基本面的稳定和安全，开不得玩笑。

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3

挖掘本质，研判趋势：接下来，中国的楼市和房价走向，怎么看？

当下中国楼市的问题，已经不局限于楼市本身，更是深层次中国经济结构调整的问题了。

这样的问题，其实不仅仅存在于楼市，必须看到，如今不是只有楼市压力大，股市也是，国内最好的两个大宗资产都是一个长相，问题的根源到底出在哪？

其实并不复杂，中国经济经历过去几十年高速发展，正式进入了化债周期，对经济结构性调整和升级，提出了现实的要求。

大白话就是：想要继续保持经济增长，债务驱动模式之下的，居民和企业部门加杠杆的动力不足，或者说已经接近可承受极限，接下来就要看国家财政和地方政府加杠杆了。

那么，国家的思路是怎样的？这一点，或许可以从股市中得到一些启发：

2024年，中国股市持续下行，叠加经济下行阶段的年报业绩下降的周期，在多重利空共振下，“神秘资金”的选择是：保大弃小。

国家队想象中的救市：我拉一拉权重，先稳住指数。游资散户跟我走，去买中小盘民企，一起把A股稳住。

但现实中的救市：权重股一拉，市场更加分化了；

各路资金都割了中小盘，跑去追中字头！

本以为雨露均沾的反弹行情，活活演绎成了“漂亮50”和“要你命4000”，让很多人非常的郁闷。

其实回到楼市来看，这个思路是一样的：

宏观救市的整体逻辑还是“保大放小”。

说穿了当三四五线中小城市的需求已经被刨光了，任凭怎么刺激都没有新的购买力之后，只能把希望寄托在一二线头部城市。即让有钱人多买房，拉高客单价，弥补低价位产品销售不畅的不足。

进一步思考，这次出手救市可能还有另一层意思，推升资产价格，放大货币乘数效应，修复居民和企业部门的资产负债表。

当然，这不是什么猜测，完全就是明牌的东西，也没有揣摩猜测的必要了。

思路做法是这么一回事，但是具体效果，还有待观察。

参照此前北京等地实行“认房不认贷”政策之后市场的表现来看，个人觉得，这次的两把火顶多有一个月的需求释放，即成交量短暂拉升后，再次熄火。

因为真正的救市大招并未出现——继续大幅降低房贷利率，还未实施，这表示银行依旧躺在房贷业务上吸血，不肯让利，这样做的结果，只会让楼市更惨。

一个残酷的现实就是：虽然当下房贷利率处于历史低位没错，但是结合现实的经济环境和货币运行情况来看，2024年当下，实际上是中国国内经济环境中，市场利率最高的艰难阶段。

（这个观点要是一次不能理解，可以多看几次，资产价格下行，会导致真实利率的上升，叠加通货环境存在收缩表现，钱越来越值钱，但是利率下降没有跟上）

让中国的金融机构继续让利，对于后续的楼市和房价，才是真正值得期待的关键拉动和托举动向。

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写在最后：

从个体和家庭的角度出发，如何看清趋势，指导行动？

从个体角度出发，要看清楚本轮限购放松浪潮背后的一个关键本质逻辑：

一线和头部城市正式打响抢夺富人之战以后，很多的中小城市将毫无抵挡之力。

与现在的广州相比，上海对富人的抢夺，整体上还是遮遮掩掩，但是意图和行动，主线已经明确。

全国范围内抢夺富人，现在一线城市况且如此，其他城市如何应对？

没有必要被什么乡土情怀绑架，从现实来看，经济社会，谈钱不俗，超过90%以上的城市，面对一线和核心龙头城市的资源虹吸，没有任何的反抗能力，更不要说竞争了。

广州深圳，在广东，甚至是中国东南地区对人口和财富的吸引力，是绝对的T0级别，没有争议，别的不说，深圳前台工资普遍6000，其他城市拿什么来比？

杭州，成都，武汉……这样的省会核心，就业机会和人口效应下的赚钱可能，让一众地级市，中小城市，拿什么比？

用家乡情怀来留人？

一线城市局部或区域放开限购，这仅仅是抢夺全国范围内的富人吗？

不仅仅是。

这背后，其实更是抢夺优质资产，抢夺优秀年轻人，抢夺低能量级城市的未来。

按照当下的趋势来看：越来越多的头部城市，核心大城市会加速全面放开限购，年前年后的事情了。

表面看，这只是一场城市内部的救市动作。

但实际上一场城市间的资金争夺战、富人争夺战正在打响。

接下来，越来越多的中小城市会被彻底洗出牌桌。不一定马上“鹤岗化”，但是房产的流动性和价值，不容乐观。

内卷时代的城市战争已经正式打响，面对以一线为首的高能量级大城市的政策虹吸，超过90%的广大中小城市还有未来吗？

除非地理位置临近超大城市，否则，广大中小城市的未来注定是灰暗的。

广大中小城市的未来，会有青山绿水，会有文旅游客，但是，基本上不会有什么新兴产业，基本上无法留住太多的优秀年轻人。

与广大中小城市青山绿水相伴的、与无法产生新兴产业相伴的，必然是未来其房价将会无限趋0——因为没有年轻人接盘的城市，未来房价又如何挺得住。

房价整体下跌，经济整体承压，又必然会导致超级内卷的城市战争，在本轮为期可能五至六年的城市战争期间，高能量城市会通过不断加速的虹吸，抽干广大中小城市的资本和人力，以至最终能够稳住自己。

未来注定是无比残酷的。但如果能预判到未来的残酷、并及时采取行动。

那么结果或许就不会太残酷。

对于很多个体和家庭而言，当下的每一个决定，都会影响未来10年的家庭财富走向。

2024年，对于中国的房地产经济和楼市来说，不具备什么新一轮行情和暴击的想象力。

而是存量残酷竞争全面开启的一个关键转折阶段。

不要误判趋势。学会顺势而为，主动选择赢面更大的明牌方向，而不要被情绪和一些无谓的感情绑架，去成为时代浪潮洗牌的成本。

以上，就是对2024年新一轮楼市限购放松浪潮，进行的一次专题梳理和深入分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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