北大教授姚洋：不是老百姓没钱买房，是房价没跌到位不敢买

从2023年开始，无论是新房，还是二手房成交量都出现了明显萎缩的现象。老百姓的购房热情大不如前。而面对老百姓都不愿意买房，北大教授姚洋发表了看法：过去房地产调整速度太慢了，早就应该让房价下跌。不是老百姓没有钱，而是老百姓不愿意去买房，所以你必须让价格调整到位。

对此，姚洋教授的观点，很多网友表示支持。在各种政策的调控之下，当前楼市走势让人感到困惑。人们担心现在买了房子被套牢，而不买房子，又怕房价上涨。当然，姚洋教授的这句讲话当中，有2个观点还是值得商榷的：

第一，在姚教授看来，不是老百姓没有钱，因为房价没跌到位，所以大家都不愿意去买房。但事实上，中国老百姓确实没钱买房，姚洋教授所谓的“老百姓有钱买房”，主要是绝大多数人是向银行贷款，透支未来几十年的收入。如果没有银行房贷支持，恐怕绝大多数人承受不了当前的高房价。

第二，面对现在楼市成交持续低迷，姚洋教授将其归咎于房价下跌太慢，只有房价调整到位，才能激发人们买房的热情。

实际上，当前楼市成交低迷，主要是由于房地产失去了赚钱效应，不少投资性购房者是买涨不买跌，所以都选择退出或者观望状态。而真正的刚需又买不起房。同时，各既得利益群体又要苦苦支撑高房价。所以，各地房价就都处于“稳中有降”的状态。

不过，姚洋教授有两个观点，我们是非常赞同的：首先，姚教授提出：必须让房价调整到位，老百姓才会愿意入市买房。实际上，如果能让房价自由调整到位，马上就会激发起刚需和改善性需求买房的热情，楼市的成交量会快速回暖。但这是既得利益群体所不愿意看到的。

再者，姚教授认为：房地产市场之所以成交一直低迷，主要是调整速度太慢了，早就应该让房价跌下来了。事实上，国内的房地产还没有完全的市场化，往往要受到政策因素的干预，这也必然会增加房地产调整的周期。不过，各种利好政策对房地产市场的影响也只是短期效应。从长期来看，楼市还是会进入到原来的趋势之中。

现在问题来了，房价究竟要跌去多少，才算调整到位呢？对此，我们认为主要看两大指标：一个是，房价与居民收入之比。国际上正常的房价与收入之比是1：10，就是你10年的工资收入，可以买一套房子。而现在国内二三线城市的房价与收入之比是1：20，而像北上深等一线城市的房价与收入之比是1：60以上。显然，只有房价跌回到与当地居民收入相符合的合理价格区间，那么才会激起人们的购房热情。

另一个是，房价与租金之比。原因很简单，当人们发现房价太高，租房更划算时，大家都会选择租房居住。而当人们发现房价下跌了，买房比租房更划算时，当然都会选择买房置业。现在租房肯定要比买房更划算。

举个例子，在上海市中心租一套80多平米的商品房，一年的租金只有10万元，而这套商品房的价格却在700多万。这意味着，如果房东买房用于投资，收益率要比把钱存在银行定期还要低。显然，未来房价要跌到人们觉得买房比租房更划算，那么当地的房价就开始走稳，成交量也会逐步恢复到正常水平。