你还在买140平以下的房子吗？

跟五年前相比，现在新房市场上，大家能明显感受到：大户型越来越多了。

十年前甚至是五年前，刚需盘都是占主流的，当时很多人都是首次置业，先买个两室凑和着，120平都是大户型。

到了2023年，西安新房成交中，140平以上的竟然占到了40%，很多业主眼里，140只是小户型。

是什么导致了这一切？

一、分化

1、过去几年大家都看到楼市的分化，最开始是城市间的分化，三四线和一二线的差距加大了。

北京和环京，西安和宝鸡渭南，差距越来越大。

2、然后延伸到城市内部的分化，城市外围和核心区的差距拉开。

高新的新房还在不断上涨，而沣西空港等外围则在不停降价。

3、接下来，分化会蔓延到小区内部。

同一个小区，内部不同户型的价格也会分化。

二、人口年龄

随着140平比例一起上升的，是中国人口的平均年龄。

买大户型的业主越来越多，深层原因是人口年龄的变化。

中国最近的一次婴儿潮，是85年-90年出生的那一波，平均每年出生2300万人左右。

那波人现在是33-40岁，上有老下有小，手里还有积蓄，正是改善需求最迫切的时候。

事实上，大户型变多的城市不只是西安，而是普遍现象，甚至一线城市新房的面积段也上升了。

而现在的出生人口呢，未来刚需盘的接盘人数，一定是越来越少的。

三、保障房冲击

这几天，抵押补充贷款PSL重出江湖，而且第一笔资金已经发下去了，主要就是为了推动三大工程（保障房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设）。

我这里说的保障房冲击，并不是很多人以为的：ZF会大量建设保障房，导致房价爆跌。

深圳建设了40多年，从改革开放一直建到现在，商品房也不过100多万套，保障房占比可以忽略。

事实上，没有任何一个地方ZF愿意建保障房，只能说这一次为了挽救楼市而推动的三大工程，建设保障房的比例会比之前高一点。

其实在我看来商品房如果十年不涨，那就是保障房，在楼市中他们起到的作用是一样的，就是只有居住功能。

目前城墙内已经有大量单价7000总价50w的老房子，地段很好，租售比能达到3%，就是价格上不来。

10年后，西安二环内的大部分小区都会老化，变成名义商品房，实际保障房。

真正随着时间推移，数量会大幅增加的，是这类“保障房”，这才是刚需盘的真正威胁。

总结

不升值的“实际保障房”越来越多，而刚需接盘侠的数量越来越少。

如果是自住需求，自然是量力而行，买小户型也是正常，这个大家都能理解。

如果是投资，从你看到这篇文章开始，一线城市不要再买100平以下，二线不要再买140平以下的房子。

除非有稀缺资源。

记住2A>1C，二线的头部好于一线的外围，同城的二级区域头部好于一级区域的普通。

买不起高新的140，不要强上120，可以选择港务区的优质大户型。

时代真的变了。

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