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这是熊猫贝贝的第2179篇原创文章

2024年，中国房地产经济的主线其实已经非常清晰了，政策层面的任务主要有三个：

把没建完的房建完（保交楼）；

把建完但卖不出去的房子改造成保障性住房（住房租赁）以及把建好的房子卖出去；

把改造好的房子租出去或配售出去。

总的来说，还是围绕一个“稳”字在做文章，

各路房吹和投机炒房的群体也吹不动了，2023年吹了一年，脸说不疼都是假的。

毕竟近几年难的也不仅仅是房地产，各行各业都难，再加上房地产本身又要加快转型，不付出一定的代价也不现实。

所以，国家和金融层面的各种政策利好，动向刺激，叠加地方政府的各显神通，“让房价的下跌幅度和效率，不要触及国家金融和经济环境系统性风险”作为底线的软着陆规划和现实，已经被越来越多的民众所认知和接受。

大白话，现在的老百姓和普通人，也不好忽悠了。

主线看的清楚不难，但是后续的房地产经济，行业，还有市场具体怎么一个走向，想要看准，就不容易了。

但是趋势，永远会有细节信号进行揭示。

2024年开局半个月不到，在中国楼市中，出现了2个比房价承压，市场低迷更值得重视的市场信号，很有看头，也很有趋势指向意义。

这篇文章，就和大家聊聊这两个动向和信号。以及对后续中国房地产经济，行业，还有市场走向的对应意义。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

多个房地产公募REITs和一线物业租金出现暴跌，什么情况？

2024年开年，多只公募REITs发布了2023年的运营成绩单，基本面的波动在二级市场引起了大幅震荡，有产品因为租金下滑导致资金抛售，即使两次停牌也未能减缓跌势，甚至在1月10日盘中跌停。

由于市场大幅波动，近一个月以来，全市场已经有6只公募REITs因为跌幅较大而暂时停牌。

2024年首周，中证REITs（收盘）指数下跌3.55%，2023年年末的反弹戛然而止。具体来看，29只已上市的REITs项目中仅有5只在2024年首周收涨。

嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT周跌幅分别达到14.71%、13.91%，位列跌幅榜前二。

图：29只REITs项目区间涨跌幅

（数据来源：Choice数据，财联社整理）

上述两只REITs的大跌，或与租金下滑的公告有关。

1月4日晚，嘉实京东REIT公告称，持有的武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（简称“武汉项目”）面临续租，自2024 年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98 元/平方米/月；而武汉项目2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。尽管嘉实京东REIT表示“武汉项目续租首年起始净有效租金虽相较2023年末在执行净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%”，1月5日，嘉实京东REIT二级市场价格大跌7.57%。

2024年跌幅居前的REITs都为产权类项目，包括产业园区项目和仓储物流项目。

除了现金流充沛、经营确定性高的高速公路等特许经营类REITs更抗跌之外，其他的大部分都是暴跌的。

为什么会这样？根源就是这些REITS底层资产运营收取的租金暴跌引发的。

折射出来一个市场现实：

全国范围内，具备租赁价值和需求的产业园，写字楼，商铺，甚至包括住宅的租金都在大跌。

从数据上来看，目前一线城市的写字楼空置率已经接近2008年金融危机那会了。

图片来源：网络

前几年大量供应写字楼，叠加这两年经济下行，很多小企业日子不好过，大家创业的热情散去后，也不敢租写字楼办公了。

商铺的情况，其实看看万达的困境就知道了，电商，直播的冲击之下，实体商业过去几年就没多少想象力可以聊。

而在整个经济环境趋于保守的情况下，降本增效也导致了物流园区，工业厂房，在收租这件事上面失去主动。

除了商办和物流仓储这些重资产物业之外，头部城市的住宅租金也无可避免迎来了一轮普降：

据贝壳研究院数据，2023年三季度，一线城市租金同比跌幅高于二线城市，其中北京各月租金指数，同比跌幅大概有1.5%。

图片来源：见图

财新的数据显示，一线城市的租金下滑是最厉害的。

寻根溯源的来看，物业租金下降→对应运营管理的收益降低→二级市场金融产品受挫。

相较于房价承压，楼市低迷，从租金这个更贴近需求市场层面体现出来的行情趋势，更值得重视：

租金是市场根据商业活动成本和实际需求的出来的公约数。

租金下降，只有两个现实原因：供过于求，市场内卷；需求缩小，支撑变弱。

和房价不一样，租金对经济现实的揭示意义更直接和真实，房价可以死撑，但是租金不行。

图片来源：头条图库

2

2024年开年以来政策利好接踵而至，市场依然明显“脱敏”表现，怎么看？

2024年1月5日，人行与金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号，2023年2月24日发布征求意见稿），提出“住房租赁金融17条”。2024年1月11日，有媒体披露称央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款（根据项目先到先得原则），支持8个试点城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）购买商品房用作长租房，可以说动作很快。

风吹大地，大地是命运，亦是万物风中摇曳的光影。

如果说这轮楼市下跌的行情起始于2021年的恒大爆雷。

那么，这轮楼市去库存的序曲则始于2024年1月。不管2024年这一轮去库存叫什么，叫城市更新还是旧村改造，或者以保障房名义购买老旧房屋，这些动作的底层逻辑都一样：

印钞票，去库存，卖房子，改供需。

2024年1月2日向市场投放了一笔3500亿（PSL）的高能货币。

——执行就在2024年1月5日落实了。这速度，也看出地方城市多着急了。

当然，也少不了一众房吹和投机炒房群体的鼓吹和花式解读，每一次都这样，一点新意都没有。

但是有意思的是，无论是“住房租赁金融17条”的发布，还是1000亿元住房租赁团体购房贷款的推出，地产行业股票均没有给予积极反应（和整个市场相比），市场情绪也没有得到有效提振，这说明市场对地产政策的评价是极其冷漠的。

市场和民众，对于金融层面和政策层面的利好，出现了明显的“脱敏”表现。

互联网时代，信息的效率和普及程度不用质疑，连国家真金白银的政策和放水都无法在市场中激起波澜，各路自媒体和炒房大师们说的话，能有多大水花？

中国的房地产经济和楼市，一些关键的信仰和共识，可能已经完成实质性的变化了。

图片来源：头条图库

3

本质分析和趋势研判：接下来的楼市和房价，什么信号，走向怎么看？

两个动向，貌似没有关联，实际上主线一致，而且对应的信号，其实并不乐观。

以往房价承压，市场低迷，和真实需求和经济基本面的关联并不明显，在中国谈回报率长期以来还不如聊物业增值幅度有意思。

而且，以往的政策威力，放到当下来看，是完全没有可比性的。

一个是真实的经济环境需求无力支撑租金；

一个是政策和金融放水也无法有效刺激市场。

两个对应信号：宏观经济整体承压，以及房地产经济共识发生改变。

在这样的信号之下，实际上，如果没有实质性转变，2024年，中国的房地产经济，行业，还有市场，并没有什么积极乐观的想象力空间。

基于两个信号的理解，国家当下的思路，应该是对于房价一定程度的跌幅是有一定默许态度的，

但是销售面积和新房开工率不能一跌再跌，所以放水搞三大工程（城中村改造，保障房，平急两用）说白了以价换量还能够维持房地产的外表体面，以及市场的信心呵护。

但是预期肯定就是没有了，特别是房产保值增值的价值属性，国家也没忘这个方向发力。

看清这点本质，很重要：这就是2024年，中国版本的以工代赈。

都以工代赈了，那么资金就不可能在市场流通，不允许往资产上沉淀。

房价上涨，在经济基本面没有增量爆发的情况下，就是纯粹的货币现象，现在资金没有进入市场的情况下，拿什么涨？用爱发电么？

看清楚当下政策和金融所有动作背后的核心思路：保证开工率和销售面积止跌，求稳！

2024年，对楼市和房价，用降低预期的态度和思路去面对。

图片来源：头条图库

写在最后：

中国房地产的未来，乐观还是悲观？

乐观和悲观，其实还是要从不同的利益角色所处的位置来看。

• 从市场和购房者的角度来看：大家关心的终极问题还是房价的走势。

城镇化放缓及人口红利的逐渐消失，房价继续上涨的基础将逐渐消失。

城市的发展格局将导致房价会因城市而分化——一二线产业基础好、经济发达及人口流入的城市，房价有望保持企稳，甚至还有反弹的想象力，但也不要有过高期待，能跑赢通胀就不错了；

而过去上涨过快的三线及以下城市的房价很有可能出现下跌调整。

这已经不是什么预测了，基本上是共识和明牌了。

• 而从国家的角度来看，核心的思路，是实现房地产经济对中国宏观经济的解绑。

不是脱钩，而是解绑：接下来中国经济的发展，房地产不能成为钳制和拖后腿的主要因素。

这样，才能够在大国博弈，经济竞争，产业升级，甚至长远发展等等维度，轻装上阵。

• 对于房地产行业来说，不是说房地产这个行业会消失，而是指的过往的“高周转、高杠杆”模式的结束，取而代之将是运营大时代的到来。对于房地产未来的走势，不存在乐观或是悲观的问题，只是发展的形式不同而已。

快钱轻松钱愿意赚，慢钱辛苦钱就不能赚了？当然，这也是一个洗牌过程，适者生存，不适者出局，其实不仅仅是房地产行业，对于所有的行业，基本都有这么一个过程。

房地产经济和楼市，正在国家的规划和引导下，往着经济风险可控的“软着陆”方向持续发展。

对于房地产市场的未来趋势，一定不要误判了形势。很多本质的东西，不是即将转变，而是已经完成了转变。

关键性质转变的阶段，拿不准，看不懂，不要贸然行动，国家求稳，看好主线，跟着国家的思路走，总不会错。

以上，就是对2024年中国楼市环境中出现的两个比房价承压更值得重视的信号和动向，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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