前言

时间步入2024年，站在如今的视角回看2023年的宏观经济，我们会发现过往一年里，由于2022年受到疫情防控的影响，上半年的发展形势相对处于高基数区间，无论是经济数据，还是市场情绪都普遍看好未来。

结果受到内部楼市下行的拖累，以及外部出口贸易和直接投资双重骤降等因素的影响下，下半年我国宏观经济各个方面的表现竟比2022年同一时期的低基数区间还要低。

转眼来到当下，我国经济始终不温不热，既没有高潮迭起、惊心动魄的复苏势头，也没有令人胆战心惊、惊恐万分的危机时刻。

从2021年开始，开展推翻三座大山运动；2022年受到奥密克戎变异株入侵的影响，从而开展保交楼、金融十六条等首次拯救楼市的举措；2023年上面相继出台包括带押过户、认房不认贷、降低存量房贷利率等在内的二次救市举措；直到现在，上面仍旧针对楼市展开一系列施救行动。

不得不说，官方亲自下场救市这两年来，先是势要不破不立地推翻压在民众头上的“三座大山”，给房地产市场戴上一顶名为“三道红线”的紧箍咒，随后是面对疫情卷土重来的咄咄逼人之势，抱有侥幸心理地寻求路径依赖，月均10%以上的供应量已经使货币政策积极到不能再积极了，财政政策在地租经济和基建投资的模式上大开大合，金融端则开设各种流动性工具予以支持，结果直到疫情防控结束后的2023年下半年，经济复苏势头仍不见起色。

于是乎，上面的人总算吸取教训，开始认真对待经济复苏这回事儿，也终于承认房地产市场下行的程度远超过往任何一个时期的客观事实，使得地方部门财政收入骤降、中央部门无奈负债扩表。

由于国情使然，体制改革难如登天，只好继续寻求路径依赖，将信贷等资源投入到房地产即三大工程，以及大基建项目。

尽管基建投资的边际效用持续递减，但转换经济增长动能的方向或领域所要付出的成本巨大，表面上看是对过往推翻三座大山运动的行政指令矫枉过正，实则是科层制度对官员任期内权责界定的不完善、司法和立法举措始终滞后于行政指令所致。

虽说事实如此，但也不是没有积极的一面，比如强调“先立后破”的重要性，旨在于对过往大开大合、朝令夕改的行政指令进行充分反思，然后积极尝试各种改变现有运作机制的措施。

只不过与前两次救市不同的是，这次救市的方向和范畴均缩小至楼市领域，坚持执行诸如大规模释放基础流动性、扩张国企信贷融资等积极稳健的货币政策，而财政政策方面继续往基建投资领域发力。

尽管边际效用递减，但一来由于科层制度对权责界定的模糊，比起勇于冒险、敢为人先，拥有决策权的人士似乎更多倾向于相信前人的智慧，体系规则如此制定的情况下，身处其中的个体寻求明哲保身也无可厚非，无法施以道德和法理上的苛责；

二来面对当前经济大环境不断下行的趋势，现阶段行政主体不能对体系内的关键领域采取伤筋动骨的措施，否则会牵一发而动全身，直接或间接导致危机的发生，所以筑牢、兜牢底部是目前首要且重中之重的任务。

纵观包括这次救市在内的所有救市举措，几乎都绕不开房地产市场，由此可知：2024年我国宏观经济基本面的政策施救与发力的方向，仍会围绕如何阻止甚至扭转房地产市场持续下行的颓势而展开。

与过往救市不同的是，此次救市对于楼市基本面、微观经济方面将会是最重要也是最后一次发力的机会。

经此一役，如若没能逆转乾坤，则往后的救市举措再怎么给力也无济于事，看不到任何正面效果。

为什么呢？

因为如今我们即将步入市场产能出清、生产和消费部门资产负债表衰退的历史性拐点，比如刘易斯人口拐点、瓦格纳加速期的临界点，以及全社会的债务通缩螺旋势头正在形成。

一旦形势成为既定，则无法依靠人力改变，届时回天乏术。

所以，上面和民间务必将这场救市当做是挽救房地产市场并使得宏观经济基本面触底反弹的收官之战。

我们已无后路可退，必须全力以赴，才不会坠入万丈深渊、粉身碎骨。

原本以为，此前两年的救市力度已经称得上是史诗级的，结果让人没想到的是，真正的重头戏才刚刚开始。

进入2024年不到半个月，中国经济就正式打响了收官之战，针对房地产市场的施救政策如同枪林弹雨一般密集袭来，它们分别是：印钞救市、旧城改造、房票安置、租售并涨。

重启抵押补充贷款工具

去年12月，央行对于三大政策性银行的PSL（抵押补充贷款）净新增3500亿元。

首先，PSL是我国独创的、特有的金融流动性政策工具，其运作机制如下：

央行以自身资产为担保，对政策性或商业性银行机构投放基础货币，银行机构再将这笔货币转化为信贷资源，通过信用派生的方式向社会部门提供融资便利，于是乎这笔基础货币就会变成实质性的市场流通货币。

该政策工具初登场于2015年的棚改货币化安置项目，作为我国的定向量化宽松举措，截至2019年共投放4万亿的规模。

此后受到疫情影响，原本全面退出的PSL又重返历史舞台，为保交楼项目注入流动性。而这次是继2022年保交楼项目之后再一次重启PSL，旨在于为三大工程即超大或特大城市城中村集中改造、保障性租赁住房，以及城市基础设施平急两用的建设项目注入流动性并始终保持充裕。

虽然市场投资者对此行动早有预判，但是单月PSL净新增3500亿的力度仍超出绝大多数人的预期。

想想看，假设接下来每个月的净投放规模都这么大，持续一年就是4万亿，而2016年伊始的棚改货币化安置项目开展整整四年，PSL规模也就才4万亿，这意味着现在只用一年就能比肩过去四年才能完成的投放量。

看来这次上面对于拯救楼市或者说拯救宏观经济基本面的决心超越以往任何一个时期，不惜代价也要保障市场的流动性充裕，真可谓煞费苦心。

由此说明，为了应对接下来更加激进的救市行动，大放水已经准备就绪，可预见的结果无非只有两个：

要么楼市需求端依旧无动于衷，行情步入长期下行的趋势，这是上面的人绝对不想看到的结果；

要么效果过于显著，市场再次被点燃，任何管控措施都无法降温，最终导致泡沫加速破裂，形成物极必反的结局走向，而这也是上面的人不想看到的结果。

至于有没有温和的中间阶段，即救市效果恰到好处，大放水既没有造成全社会大通胀，又传导至需求端，成功激活了民众的购买力；

而房地产市场经营主体的销售额回升、地方行政部门的土地财政收入也随之回暖，与此同时居民的住房刚需得到解决，我认为于现实层面根本就不可能发生。

其次，本次PSL能使楼市重现大涨的行情，进而使宏观经济全面复苏吗？

我的答案是：不能。

原因如下：第一，这般规模绝对持续不下去，必定会逐月萎缩，因为需求端的债务杠杆率即债务收入比与房价收入比皆触及天花板，无法再往上扩张，定向量化宽松的作用是创造所谓的有效需求，然而必须预留足够多的可增量空间才行。

这意味着除了给足够多的时间去消化债务存量以外，无法通过诸如新增债务以置换旧有债务等其他方式去化解。即使这么做了，也收效甚微，因为边际效用已经递减得差不多了。

第二，这次旧改包括大城市城中村改造、商品房房票安置、保障性租赁住房建设，周期比棚改还要长，而棚改拢共持续四年左右，旧改绝不可能仅于一年左右就用光政策工具，必定会保留子弹，用于以后的可持续性发展上。

第三，除了以上的信贷扩张受限、债务增长空间受阻，还有潜在群体的购房需求已经在2016年棚改那会儿被完全透支，甚至是提前透支，即以信贷扩张和债务杠杆为主要手段，相当于将未来的购买力提前到现在来使用，往后必然陷入偿还债务的漫长周期，微观个体剔除偿还本息的净收入转化为财富的速率下降，导致宏观经济发展也跟着受限，此乃内部的经济因素。

第四，除了内部经济因素在掣肘PSL等货币流动性使楼市出现上涨行情以外，还有外部的政治因素同样也在影响着事态发展。

由于经贸全球一体化体系的分崩离析、具有逆全球化性质的区域性贸易保护主义的回归，导致国际制造产业供应价值链及其分工协作机制已经被重塑，结果是咱们的外贸出口受创、创汇能力下降、外商投资减少、外汇储备流失、国资储备消耗。

由此一来，必将导致主权货币的锚定价值即币值下降，资产缩水、价格回落，长此以往影响主权信用。作用在市场和社会上，导致资金流紧张，构成内外利差，加速财富净流出，内债偿还压力加大。

第五，除了内外因素，还有来自于楼市本身的因素，比如长期供过于求、作为商品的稀缺性下降，以及作为不动产的流通性也在下降。根据经济规律，无论其人为构建的价格机制再怎么稳固，也得遵循均值回归的客观事实。

综合以上五点分析，我们知晓：长期以来，居民部门的收入增速和企业部门的利润增速均跑不赢货币发行增速，导致平价购买力陷入下行趋势，影响收入预期，甚至低于偿债本息，叠加长债周期的资产负债表衰退趋势，减去偿债本息的总收入即净收入必定小于基础货币增量，由此导致投资回报率或投入产出比长期下降，各行各业的收益呈现边际递减，最终使整个社会的要素生产率也跟着下降，尤其是工业制造业生产力会加速萎缩。

而由于货币发行量持续增长，社会物价必将上涨，全面抬高身处其中的个体的生存成本，届时形成滞胀。

综上所述，我们得出结论：PSL非但不能使楼市大涨，长此以往还会造成全社会的滞胀危机。

至于造成这般情况的根本原因为何，我认为是很多人把手段与目标弄反了，即本末倒置，由此产生理想与现实相悖的现象，行动与结果背道而驰，越努力就越无法达成目标，反而一错再错、漏洞百出，只因从一开始方向就不对，再怎么努力也是徒劳无功的。

这时考验一个想象共同体能否及时纠错的现代化治理能力，另外还有一个原因就是计划指令与市场经济相结合的不一致性，此般融合并非最优解，反而成了糟糕的众矢之的。

话说回来，既然PSL等定向放水的措施已经落实到位，意味着覆水难收，届时我们就要做好应对滞胀危机的准备：

一来，不能采取极端化的手段。

既不能放任不管，又不能过度干预，要把握好干预的力度。

二来，根据20世纪70年代欧美滞胀危机带来的宝贵经验和教训，必须坚持使用市场经济的手段，比如提高基金利率、流动性导向正确等等，由此才能采取产能出清的行动。

三来，必须践行最根本的制度性改革，解决经济结构性问题，完善现代化市场经济法治体系。

最后，本次PSL会对房地产市场乃至整个经济系统造成什么样的影响？

第一，根据萨伊定律，只有生产端的供给才能创造需求，而货币的非中性表明其也是一种供给，但作用在具有金融属性的商品房上，更多体现的是一种货币幻觉造成的财富增长假象，所以仅依靠货币超发是无法创造有效需求的。

对于房地产市场而言，超发货币非但不能创造需求，反而还会搅乱价格机制、破坏交易的公平性、干扰市场主体的决策行为，加剧诸如有价无市、供过于求的市场乱象。

第二，市场内基础货币投放得越频繁，即投放次数越多，无论是否完全转化为信贷资源等实体经济融资的产物，均呈现出边际递减效应。

换言之，水放得越多，真正惠及到的个体数量就越少。

第三，根据滞胀产生机制，水放得越多，主权信用资产就越容易遭遇长期缩水的风险，主权货币的价值下降，导致以平价购买力计价的国民生产值也随之下降。

开展大城市城中村改造

近期，深圳官宣启动城中村集中改造项目，涉及全市约40%的建筑面积都得动迁。

要知道前两年上面禁止各地方“大拆大建”，几乎所有涉及城市区域改造升级的项目均陷入停滞状态。而今年重启旧城改造，必定需要破除各种壁垒，否则就会困难重重。

首先，针对拯救楼市的三大工程里最重要的超大特大城市城中村集中改造项目（以下简称“旧城改造”或“旧改”），能否在数量和质量的规模上超越2016年的棚户区改造？

我的回答是：这次旧改无论是从数量还是质量，其规模都无法超越棚改。

此前由于经济下行，导致财政收入下降，没有足够的资金支持，经过去年顶层制度设计的提拔，再通过PSL等金融工具注入流动性，就连地方的专项债也得优先供应，使旧改项目能够执行下去。

但目前在数量上只限定在几座一线城市，改造范围圈定在城中村，且是集中式的。

而在质量上也无法大规模实行土地溢价、高周转，以及货币化安置等措施，目前只能解锁商转保、房票安置等手段，提振楼市的能力有限。

其次，旧城改造能否带动房地产市场全面复苏，进而间接使整个宏观经济实现触底反弹？

我的回答是：不能。

对比过往的棚改，这次旧改具有项目建设的长期性，叠加宏观化债周期较长的特点，无法在短期即一到三年内带动楼市全面复苏，顶多呈现部分地区重点楼盘做到去库存、去产能的结构性复苏。

另外，整体负债方面，中央部门迅速大规模扩张资产负债表，通过加大力度投放基础货币的方式，保障其供应增量维持高位，并利用央行对银行机构实施各种金融手段或工具，比如短期逆回购、中长期借贷便利、银行间隔夜拆借、应急流动性金融工具、特殊再融资债券工具、抵押补充贷款工具等等，以此实现市场或项目投资所需资金的流动性充裕。

而地方部门化解债务的任务需要让位于这些顶层制度设计项目的建设，也就是说事项的优先级重新洗牌，所以短期内只需化解爆雷风险即可，比如置换或重组债务结构、对债务时限进行展期等操作。

中长期的话，仍旧需要依靠专项债和城投债的扩张，以此支持这些项目的建设和运营。

总体而言，中央和地方部门同时扩表负债、加杠杆，而居民和民营企业部门则陷入漫长的偿债周期，尽力修复自身的资产负债表。

往后的经济基本面虽能得到一定增速的保障，但社会净财富和要素生产率每况愈下，用不了几年就会处于几乎停滞的状态。

再来，旧城改造会对往后的经济结构转型带来什么样的影响？

此次旧改本质上相当于经过提拔后的棚户区改造，通过改善供给侧以创造有效需求的凯恩斯式干预手段，遵循过往的经验和认知，寄希望于再次复刻一场经济复苏的神话，以此提振楼市需求。

但问题是，在不解决边际效用递减和投入产出比持续下降的情况下，此做法乃是基于存量资源错配导致零和博弈的净消耗行为，目的并非是全社会财富增量的可持续性，而是为了救助楼市经营主体所做的基于财富存量再分配的结构性重置，其已然丧失了全体社会成员共同协助其完成目标的合理性。

而投入产出比的持续下降，则宣告任何大型基建及土地投资开发的项目均为低效乃至无效的，必须彻底扭转这一认知，才能从根本上改善经济发展效率的结构性问题。

否则的话，继续依赖旧有的发展路径刺激经济，不仅徒劳无功，反而不断消耗过往几十年好不容易发展起来的社会存量资源和财富，最终陷入经济增长动能熄火、经济发展停滞甚至倒退的中等收入陷阱里无法自拔。

正式实行房票安置举措

近段时间以来，关于房票安置制度的讨论声不绝于耳，原因是在旧城改造动迁的补偿办法中，新增了房票安置，相当于传言被坐实，引发轩然大波。

1月5日，广州市荔湾区一村落开出我国历史上第一张房票，针对被拆迁对象给出限期一年且同等面额的购房凭据，使其可以在指定区域的楼盘购买一套全新的商品房，如若到期后没有兑换，则向当地行政部门兑换足额的现金，允许该房票流通并转让一次。

紧接着，江苏无锡对旧改项目的被拆迁方给出房票安置的选项。广东佛山也随之官宣自2月起，房票安置制度将作为城市区域动迁的补偿办法之一。

想必往后会有越来越多的城市跟进，那么就让我们来客观、公正、深度地探讨一下房票安置吧。

首先，为什么如今这波旧改需要启动房票安置的手段？

此前地方行政主体的债务承压，土地财政因为楼市整体下行而陷入下降态势，诸如货币化安置等拆迁补偿的办法无法被执行，于是只好启动房票安置的手段作为补偿办法之一。

其制度与之前的办法相比，具有额外的政策性激励、易地搬迁时可选择楼盘的范围更广、逾期可足额兑换现金等优势。

除此之外，房票安置还能彻底消灭拆迁暴发户、炒房客、二房东的敛财之道，但同时也断了本轮旧改使楼市普遍大涨的可能性，直接将财富规模效应掐灭在摇篮里，甚至还会催生出一波房票黄牛这类中间商，形成类似于二级交易的房票市场，然后从中赚取差价。

其次，房票作为一种新型的拆迁安置补偿手段，能否在全国范围内普及开来，进而使楼市大涨？

相较于棚改动辄影响上亿人、涉及二三线城市的庞大规模，此次旧改只针对大城市的城中村进行改造，影响和辐射的范围有限，预计只有两千万人、不到十座城市的规模。

房票安置的本质目的是去库存和去产能，并不能彻底改变楼市供过于求的状况，也无法带动整体销量上涨，顶多使重点区域楼盘的商品房保值，无法推高楼市价格。

除此之外，房票安置无法改善居民部门高储蓄这类经济结构性失衡的问题，况且房票安置是与旧改项目相配套的，由于规模有限，自然也无法改变涉及全局的根本性问题，只可作为权宜之计进行缓解。

所以说，现阶段房票安置并不能在全国范围内普及开来，也不能让楼市大涨。

再来，房票安置会对楼市的三大工程、宏观经济，乃至整个社会发展方面构成哪些隐患？

第一、很多人把房票看成是购物优惠券，由于老旧城中村的房屋溢价率普遍较低，若想购置与此前同等住宅面积的新款商品房，存在需倒贴钱或加杠杆的行为可能性，其优势不如货币化安置的举措。

第二、房票在期限内不可兑换现金的举措，存在为货币贬值提供庇护，从而使购买力下降，达到整体房屋价格保值或增值的嫌疑。

第三、房票安置似乎是为了土地溢价，进而使楼市交易步入正向循环的手段，但目前楼市下行导致拆迁后的售房、税费等收益无法抵消建设全流程的支出成本，难以复刻棚改后楼市价格普遍大涨的行情。

第四，根据消费心理学的理性人假设，关于拆迁主体对被拆迁对象的补偿措施，一般只有房源加上现金差额或全款现金额这两种方法容易被采纳。

房票只能提供定点房源，而不能完全取代现金的作用，因为房票是市场经济体制下利用计划经济思维搞出来的证券化产物，虽然具有交易的合理性，但并不具备合法性。

房票本质上属于一种许可资格兑换凭证，虽等同于货币的等价交换性质，但不具有程序合法性：根据我国银行法第20条规定，任何单位和个人不得印制、发售代币票券，以代替人民币在市场上流通。否则的话，极易在操作层面上构成非法金融票据罪。

如若往后使其具有程序合法性，即符合程序正义，则还是有违市场交易主体自愿原则，以及消费者权益保护法，属于强拆强卖。

到目前依照法律是不存在所谓拆迁行为的，只存在依法调整社会财产关系，通过房地产转让等方式，解除违法拆迁的法定程序指控，但依旧有违自由公平交易等符合市场经济的客观规律，必然也有损社会基本面长期的和谐与稳定。

保障租赁住房价格上涨

说完前面三个收官举措，我们来看一下住房市场的政策变化。

近日，上面针对住房市场采取三种施政措施：

第一种是国家层面启动地方行政主体及相关企业收购空置商品房并将其改造成保障性住房的项目，也就是我们前面所说的“商转保”，地方部门通过发债的方式凑齐资金，然后让国有制房企收购中小型民营房企的房屋库存，再将这些商品房打造成保障房。

第二种是深圳官宣其住房市场的未来规划，七成是保障房和租赁房，三成是商品房。

由此可一窥我国住房市场未来的面貌，必定是商品房、保障房和租赁房三分天下的多元化格局，而非如今只有商品房一家独大。

第三种是今年开年以来，针对房企融资出台力度更大的政策，即按地级市推出房企融资协调机制，做到尽可能地具体而深入微观肌理，不再浮于表面，结合“三个不低于”对银行机构的放贷要求，我认为会极大改善房企融资困难的问题。

另外，开年的第二周就出台了关于住房租赁市场金融管理条例17条，拓宽该市场金融多元化渠道，推进并完善其金融管理意见拢共60条。

由此可见，上面对于以租赁房尤甚的住房市场给予高度重视。

说完这些政策方面的变化，我们紧接着来深入探讨一下关于住房市场的分化情况。

首先，行政部门如何构建保障房市场机制？

我认为有两种方式，一种是“商转保”，另一种是在“商转保”的基础上将其资产证券化。

虽然短期内依靠相关制度流程的各项税收能够支撑起整个利益链的运转，但长期来看，无论是人口结构，还是楼市基本面的发展都难言乐观，所以势必通过资产证券化的方式经营这些资产，使其产生源源不断的净收益。

但是不管怎么构建保障房机制，这两种方式都是有弊端的，尤其是通过行政手段收购商品房这点本身就不可取，因为这相当于是变相的税收统筹。

从人口和产业的角度看，收购二线城市以下的空置商品房，一来导致财政入不敷出，二来由于人口负增长或净流出，以及产业结构不完善，租赁房市场的交易量势必长期处于低位，甚至陷入无人问津的地步。

至于将这些保障房打造成资产证券化产物并投放到资本市场上运作，使其等同于地方信用债券，短期内的确可以替代大部分租金来源，相当于变相的税源，成为价值投资标的，但从人口结构和区位条件等结构性差异的角度看，长期是不可持续的，反而会积重难返，将未来所有的社会购买潜力在此时此刻一举透支完毕。

其次，在未来住房市场的构成中，保障房和商品房并不是最主流的形式，而是租赁房占大头。

原因其实不难分析出来：当前商品房价格高位横盘，关联主权信用，金融属性一时半会儿还剥离不了，而保障房不能建设得太多，否则就会降低土地要素的稀缺性，动摇现有的土地财政模式，这对金融系统来说是牵一发而动全身的。

放眼住房市场，唯有租赁房资质优越，于是刺激经济的重任自然而然地落在了它的肩膀上。

要知道租赁房市场模式通常分为四种：廉租房、统租房、长租房，以及全租房。

目前我国主流的租赁房市场模式是廉租房，人群要求及准入门槛较高，属于社会保障项目的一类。

而统租房和长租房是未来我国租赁房市场需要大力发展的两种模式，比如去年深圳就在规划城中村实行统租房模式，只不过计划赶不上变化，如今又扬言要进行城中村改造，但改造后建成的楼盘很有可能会用于长租房的模式。

至于全租房模式，我国目前暂时没有这方面的打算，属于为东亚其他地区根据其土地私有制和房屋产权所有制而量身打造的。

不过也说不准在将来的某一天，我国会效仿这套模式，以充实租赁房市场对于消费者在选择上的多样性。

然而，当前最大的问题在于：租赁房既是未经过度开发的潜力股，同时也是为数不多甚至是唯一没有在过往发展中过多涨价的资产洼地，这对于社会生存成本几乎全方位抬高的大环境而言，是身处其中的底层人唯一能够负担得起的支出领域了。

想想看，底层人之所以愿意去大城市打拼，正是因为他们能够承担起位于城中村租赁房相对低廉的租金。

如若城中村改造将土地要素的价格抬高，势必传导并反映在房屋的租金价格上，一旦超出底层人的承受范围，劳动就业人口就会流出，这对于一座城市来说不仅意味着生产力的萎缩甚至坍塌，还会对税收和城市建设的经济循环构成致命性打击。

所以说，对于租赁房和保障房而言，不能再像过往刺激商品房那样，狂砸资源、猛灌资金，导致其资产价格连同全社会的生存成本一并上涨。

再来，我本人会按照租售比升降的方法，以此寻找住房市场的最优解。

按理来说，降低租售比的方法有以下四种：

一、商品房价格下降，租赁房价格不变。

二、商品房价格不变，租赁房价格下降。

三、商品房价格下降，租赁房价格上涨。

四、商品房和租赁房的价格都不变，通过货币超发，制造长期通胀来稀释价格。

而抬高租售比的方法有以下三种：

五、商品房价格上涨，租赁房价格不变。

六、商品房价格不变，租赁房价格上涨。

七、商品房价格上涨，租赁房价格下降。

还有让租售比保持不变的方法：

八、商品房价格下降的同时，租赁房价格也在下降。

九、商品房价格上涨的同时，租赁房价格也在上涨。

纵观以上拢共九种影响租售比的住房价格变动情况，我们发现只有第二、第四、第八这三种情况是最符合帕累托最优以及纳什均衡的原则。

换言之，只有处于这三种情况下，住房市场才是最具投入产出效率且不会扩大贫富差距的。

然而，可惜的是我国住房市场从未有过这三种情况。

尤其是当前将商品房价格拔高到世界之最的程度后，又想利用印钞、旧改、保障房建设、房票安置等人为行政的举措刺激租赁房市场价格随之一并上涨，不仅没法达到纳什均衡的最佳状态，反而渐行渐远，还会对未来的房地产市场乃至整个宏观经济造成难以磨灭的消极影响，比如居住、通勤等城市的生存成本不降反升，虽然降低了租售比，但土地要素价格上涨，租房价格上涨，房价收入比也跟着上涨，最终必然导致住房市场整体支出成本上升，即租售并涨。

事到如今，我认为上面肯定知道这次旧改的效果远不如过往的棚改，但为何还是要执意推行下去？

思来想去，只有以下这个答案可以解释得通：

起先金融系统性风险过度集中于商品房市场，必须通过旧改等方式方法，先将统一的住房市场分化出三个子市场，即商品房、保障房、租赁房，然后再将这些风险从商品房转移、分散至其他两个市场。

最后，针对住房市场的三大工程里最能体现一个想象共同体现代化治理能力的都市圈基础设施平急两用项目，直到现在都没有出台任何具体政策予以支持，我个人对此是稍感遗憾的。

写在最后

总之，以上四个施政举措均突出楼市之于宏观经济的重要性。

如何打好这场收官之战，关键还得从体制改革入手：从基建投资过渡至民生项目建设型投资，一来提高投入产出比、降低债务收入比，二来平稳度过瓦格纳加速期和格林尼治时间，摆脱中等收入陷阱，步入中等发达国家行列。

除此之外，还得完善住房市场机制，实行租售并举、租售同权，而非租售并涨，利用金融手段盘活国储，使其成为资金流动性，即国储金融化，以此实施旧改项目的货币化安置。

再来是从土地财政转型为股权财政，从地租经济成长为市租经济，坚定不移地走市场经济法治化道路。

我相信，只要打赢这场宏观经济的收官之战，我国定能实现繁荣富强的伟大事业，老百姓也能过上幸福安康、自在美满的生活。

加油，每一位为此而奋斗的中国人！

作者：@邹狂鬼​

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