最高跌了69%！广州跌幅最惨的七大板块...

2023年已成过去式。

去年，广州二手住宅共成交了108999套，同比甚至上涨了31.7%。

这个数据看似不错，但要知道，去年的广州市场，“降价”是贯穿全年的主旋律。

那也意味着，有相当一部分成交是建立在降价基础上换来的。

既然这样，具体到各个板块，甚至楼盘的情况如何？

今天，我们盘点了广州近三年来下跌幅度最大的10个板块，以供大家犒赏，相信大部分买房人、卖房人都会关注到。

1

增城新塘

跌幅50%

巅峰卖上3万+

目前多盘跌破1.4万

都知道增城是内卷修罗场，但没想到这价格如今是如此香。

就连增城最能打的板块——新塘，也脱下房价“外衣”，上演极致诱惑。

近日凤凰城片区的香江天辰，就放出了员工内购价1.4x万/㎡起的海报宣传。

香江天辰作为翡翠绿洲的最新组团，当初开盘的时候是卖上了1.8万/㎡，一年不到就跌了22%，这个力度也是比较大的。

无独有偶，板块内另一楼盘晓风云著，前段时间也推出最低一口价1.39万/㎡的房源，总价111万起就能住广州，这个诱惑不是一般的大。

相比开盘时卖上2.05万/㎡，两年内降了约6000元/㎡。

当然，谈及凤凰城陈家林片区，那个神盘就不得不再cue一下了。

18年某曾经的楼面价地王盘，以3.7万/平的开盘价问世，最高逼近4字头，风头一时无两。

如今，小区二手均价遍地2字头起，相比高峰时降了将近45%。

合生湖山国际、翡翠绿洲等，现在二手1万+随便买，跌幅在30-40%左右。

没办法，这里与黄埔仅一路之隔，资金容易被分流。

加之板块内都是大盘，产品同质化严重，而一鸽再鸽的28号线，也成为业主们的人生错觉，缺乏溢价预期因素。

2

从化太平

3年跌幅超50%

首付都快亏没了

19-20年前后，趁着地铁14号线的东风，开发商纷纷抢滩从化，地产市场一派火热。

尤其跟花都、黄埔接壤的太平板块，因为地缘优势足，又依山傍水，成为当时主力炒作对象。

“一线河景房”、“地铁上盖”、“1/3白云价”......各种糖衣炮弹一顿输出，1.6万/平的均价快赶上当时的增城朱村。

比如，正对流溪河，名字取得颇有异域特色的人盛·巴厘天地，17年精装卖过1.5万/平，毛坯也在1.1-1.2万/平之间。

令人疯狂的是，其二手毛坯成交，还曾一度达到1.3万/平的高价！

只可惜，随着大环境下调，异域等不到，高位入手的业主倒是挺抑郁的。

现在巴厘天地二手，8字头一抓一大把，近一半房源都是毛坯工地，到头来一天都没住过。

另一个神盘珠江壹城，与珠江新城仅一字之差，也难逃步步惊心的降价命运。

近几年来，其二手成交价从1.3→1.2→1.1→0.8，呈逐年滑水式下落，亏了首付不止，也浪走了自己的首套名额。

3

广清板块

从大热的1万出头

到现在的5000不到

作为唯一与非湾城市直接联系的腹地城市，清远早期房价低廉，通勤便利，吸引了许多广州房企在两地交界打造超级大盘。

18-19年前后，靠着长隆、广清城轨、距离价差三张大饼，广清交界火的一塌糊涂，均价一下从不足5千迈入8字头，同比大涨了70%+。

加上那时的广州限购严打，没有房票的广漂们，自然就目光投入不限购的清远。

现在打开绿中介一搜，广清交界的“必看好房”，大幅割肉情况随处可见。

阳光100阿尔勒，当年开盘直冲1万/平，到现在二手单价5000不到，32万就能买一套68平单位。

恒大银湖城，此盘在18年前后曾卖过上1.2万/平，这在GDP总量不到2000亿的三线城市边缘地段，房价都可以跟增城掰手腕了。

后来在市场分化的21-23年，原本卖1万+的该盘二手遍地3字头、4字头，跌了将近70%，可以说惨不忍睹。

现在，广清交界的几大神盘厮杀激烈，挂牌量惊人，好多二手房十年都卖不出去，且价格一个比一个卷，即便和很多老家三四线城市相比也低得多。

4

黄埔知识城

跌幅超45%

高峰期逼近4字头，如今2万随便挑

21年的时候，广州市场狠狠炒作过一波，网红黄埔普涨了10~20%，个别楼盘直接翻倍。

最典型的代表就是知识城，像万科幸福誉、广州绿地城等，成交和挂牌纷纷涨上3.5万+/平。

但自从22年开始，曾经的网红盘也扛不住。

已有超百套房源在售，不少顶不了的业主，已经将价格调回到2字头，相比高峰跌了超45%。

当然仍有勇士选择把价格挂回21年的水平，但一年快过去，依旧无人问津。

无奈，在广州单核心城市模式下，知识城这种另起炉灶的新区和南沙无异，难逃降价宿命。

它不仅离广州主城区有将近50公里的距离，从科学城出发到知识城都很遥远，靠现有的21号线转14号线，全程都要将近1小时时间。

板块先天位置不足，对买家来说就不仅是物理距离上的遥远，更是心理上的陌生。

5

增城石滩

血亏百万卖房

三年跌幅超40%

除非本地自住，否则这个板块只会让购房者“有去无回”。

从珠江新城出发，辗转地铁+公交共2小时才能到达，与东莞仅一江之隔。

但就是这样的偏远之地，3年前房价一度冲击2万/平，直逼新塘。

可惜板块没产业规划，地铁16号线和增城火车站又姗姗来迟，利好刺激不到位，现在二手遍地9字头，相比三年前回落了40%以上。

典型如龙湾壹号，曾创下骤降5000一平，1万单价毛坯任选，直抵板块最低价的记录。

算下来，首付2、30万就能上车，真正实现了四线房价买一线的梦想。

一位1.8万/平高价上车石滩的业主，为了脱手，数次降价无人搭理，最后无奈挂牌150万，与原价相比，直接倒赔了100万。

这些年，石滩一直被带上“天坑”的代名词，而且专坑东莞石碣人。

6

南沙明珠湾

直降300万卖房

新政之后不涨反跌

南沙二手房难卖，已是业内公开的秘密。

920新政之后，南沙业主纷纷降价抛售，其中明珠湾当属典型代表。

板块标杆盘金茂湾，就曾传出一套170套大平层，总价493万抛售的消息。

要知道，2022年同户型可以卖上793万，如今相当于两年直降了近300万卖房。

除此之外，星河盛世、南沙碧桂园、越秀滨海珺城等热门二手都出现14-25%等不同程度的跌幅。

南沙二手如此凄惨，原因在于：

一是南沙大型二手小区非常多，产品同质化严重，彼此间的可替代性强，所以也就没有稀缺性可以溢价了。

二是南沙同时也是新房供应主力区，新批供应面积接近增城的量，更不用说当下新房卷出天际的户型设计，二手降价在所难免。

7

天河黄村

高峰卖上7万+

如今跌幅超52%

二手降价卖成常态之下，中心区也“成功”入榜，比较典型的当属黄村。

其中黄村的中海康城令人瞠目结舌。

中海康城之前是黄村板块最抢手的楼盘，最高峰时成交单价一度接近7万/㎡。

去年上半年，部分房源价格降幅波动在20-30万左右，均价还能保持在6字头。

下半年新政开闸之后，中海康城业主也扛不住踩踏式甩卖，成交价格破5冲4。

像比较抢手的100多平的三房户型，达成了4.5万/㎡的成交价，这与21年的高峰相比，跌了近55%，让高位接盘的业主欲哭无泪。

随着天河东的发展重心往奥体、奶厂一带靠，黄村城市界面过气、居住圈层感不及新开发区域，想象空间自然不够，价格便开始回落。

广州二手房挂牌量破14万，降价内卷是常态，更何况商品房交易，价格涨跌都是常态。

而且就当下市场表现而言，还是挺魔幻的。一边是新房热抢，一边是二手抛售。

那伴随而来的，势必是放盘价和成交价的持续下滑，未来二手市场肯定会继续分化，难卖的房子会越来越难卖。

对有意买房的小伙伴来说，眼下确实是不错的淘笋机会，但切记避开两点：

1）远郊，以及没配套和产业支撑的；2）前期上涨过于离谱，过度透支未来价值的。

以上。