作者：余飞

01 | 回首2023年

岁月不居，时节如流，转眼又到年末了。回顾2023年的故事，可能和很多人年初预想得完全不一样。

年初时，在防疫措施放开的大背景下，很多人过度乐观，准备在今年大展拳脚，赚回失去的三年。

这种心理映射，在楼市上表现得很明显，于是便有了一季度中心城市的楼市躁动。

然而随着一季度宏观数据公布，让很多人恍然大悟。

原来复苏之路，并没有想象得那么容易。这一点，股市是最好的映射。大盘今年多数时间都在围绕守护3000点而战斗。

于是，房地产之后的走势一路下行。

从国家统计局披露的数据可以看到，3月、4月、5月销售额都在正增长。6月份急转直下，7月份销售额负增长。销售面积则没有正增长过。

来源：国家统计局

从全国整体数据来看，今年的商品房成交数据和成交额比去年还低。

2022年，全国房地产销售规模出现历史最大调整，由“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

来源：国家统计局

今年，国家统计局披露的数据显示，前10个月，商品房销量降至9.26亿平米，销售额降至9.72万亿。

市场预测今年全年跌至“双12”，也即销量跌至12亿平米左右，销售额跌至12万亿元左右。

那么，明年的市场会是什么行情？

从目前四大一线城市的表现来看，11月份均出现了翘尾行情。但是否就意味着明年会比今年好？

并不能。

02 | 一线城市二手房价格卷疯了

北京、上海、广州、深圳四座一线城市，作为中国楼市的灯塔，是中国楼市最后的坚守，也是中国楼市的风向标存在。

四座城市11月份二手房成交量均出现了翘尾，新房表现则整体不如二手房。

北京方面：

北京住建局披露，11月二手房网签量12545套，环比上涨17.76%。界面新闻说，已经达到近七年的较高水平。

数据：北京市住建局

同期的新房表现则不够看。11月份北京新房住宅共网签4409套，环比10月份下滑14.835%。

上海方面：

11月上海二手房共成交15940套(包含商业公寓、商铺、车位等)，环比10月多卖1079套，环比上涨7.2%，超过上海二手房荣枯线15000套。

同期，全市新房5300套，环比增长4%，同比下降44%。

广州方面：

广州中原研究发展部披露，11月广州二手房成交量10182套，环比上涨8.77%，再次冲破了万套。

同期新房成交了4817套，环比下降了26%。

深圳方面：

乐有家披露，11月网签量超过4300套，仅次于3月小阳春，年末“翘尾”行情明显。

这一成交量创7个月以来新高，再次冲破4000套。

同期新房成交量也上涨了。

11月深圳一手住宅预售成交2773套，环比上涨4%，连续“两连涨”。

从四座一线城市11月份的表现来看：

第一，二手房均出现了翘尾行情。

第二，二手房成交量都远高于新房成交量。

两个问题来了：1、一线城市何以出现翘尾行情？2、二手房为何表现远好于新房？

这两个问题，其实可以一起回答。

第一，年末翘尾行情，是惯例。年末，各行各业都在抢收，房地产市场更是如此。一般在年末，开发商会加大折扣力度，抢在收官之前能多一点进账就多一点，而二手房挂牌业主们也想在新年到来之前将房子卖掉，所以更容易降价妥协。

第二，市场二手房挂牌量不断创新高，而且绝大多数都是降价挂牌，之前的获利人群，正在加速套现逃离。

第三，市场降价力度已经进入了新高潮，尤其是更容易自主管控的二手房市场。

新房表现远不如二手房，一方面是问题楼盘仍是市场中难以冲散的氤氲。另一方面，新房价格管控较严格，即便降价促销，力度也不如二手房。

一言以蔽之，二手房价格卷疯了。

在本号前几天写广州的文章《挡不住！第一省会，房价卷疯了！》说过，广州新房与二手房表现迥异的现状，主要有三点理由：

第一，在业主扩大让利幅度的吸引下，大量的新房客户被二手房“虹吸”，同时临近年末，有学位需求的买家增多，由此刺激了二手房的成交。

第二，11月广州市内核心板块推出的新盘，价格高且推货量少，无法对市场产生较大的刺激作用。如越秀的万科·瑧樾府，开盘仅推出45套，均价为8-11万/平米。海珠的越秀滨江樾开盘也只推出50套，均价为7.5-10万/平米。

第三，外围区域的项目，降价促销不到位，远不及二手业主的降价力度，这也导致大量的意向客户外溢至二手“次新房”。

三点总结起来意思就是，新房价格高，降得不多，而二手房的业主们降价让利更有吸引力，所以购房需求大多都被二手房市场虹吸了。

从数据来看，目前广州的二手房，房价卷疯了，已经进入了比赛式下跌模式！

挂牌房源的降价房源占比已经达到最大，10月占比高达98%，可以说是敞开来跌。

二手房价格降幅今年以来不断扩大，10月份二手房成交价平均下跌了7.06%。

京沪深何尝不是如此。

12月4日，北京当地官媒北京商报发表了一篇北京楼市当下现状的文章。

文章中提到，“当下北京二手房挂牌价下调，不是解决成交的问题，而是只有降价才会有人看房”，“近期，房源较之前挂牌价打9折，才有了带看的机会”。

麦田房产数据统计，11月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和上月相比下降0.3%。在挂牌价下跌的同时，二手房议价空间和上月相比也有所扩大，11月北京二手房议价空间和上月相比扩大0.5个百分点，议价空间达到年内最大。

另外，华夏时报也在昨天发布了一篇北京楼市的报道文章。

华夏时报披露，从多位置业顾问和购房者处了解到，同样小区、同户型的房源成交价在半年内跌去百万元的绝非少数。今年6月底，万科星园成交了一套157平米的三居室，成交价为1328万元。但今年10月底，同样户型的房源成交价则是跌到了1080万元，4个月跌去了200余万元。

“二手房每平米跌去了1万元至2万元，现在都是这个样子。”

上海方面，根据腾讯新闻转述上海中介的话，“二手房价格杀得实在太狠了。买家都是照着原价的20%来砍价。”

其中不少顶流学区房的价格，价格已经跌回至几年前。

深圳方面，11月份成交的二手房，超过80%低于指导价成交。

乐有家披露的数据显示，深圳目下各板块的二手房挂牌价几乎是全线下跌。

03 | 打脸买涨不买跌

一线城市的市场的表现，说明了两点：

第一，市场需求仍在，不是没有。

第二，广州楼市，疯狂内卷，新房与二手房正在抢夺需求，哪里价格低，需求就往哪里去。

市场也用现实，打脸了还在坚持“买涨不买跌”的惯性思维者。

因为当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

在这种背景下，今年的房地产市场哪怕跌至“双12”，也即商品房销量跌至12亿平米，销售额跌至12万亿元，也仍不是底。

未来的房地产市场，可能最终会在房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，维持在10万亿级别。

也即还有2万亿的下跌空间。

这意味着：

第一，会有一大批房企出清。未来房企没有增量蛋糕可分，有的只是缩小的存量蛋糕，根本也用不着这么多房企。

第二，房价也会逐渐挤泡沫，尤其在保障房、商品房双轨制确立的当下，会分流商品房至少一半的需求。

一些老旧的、品质差的、地段差、小户型的房子，基本会跌破很多人的认知。

所以说，顺应趋势，降价把房卖出去，无论对房企还是业主，都是当下最好的办法。

对于房企来说，只有把房子卖出去，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼，去拿地。

对于承受高杠杆压力的业主来说，只有诚意降价，才能实现解套，不然压力会更大，代价也会更大。