5字头的中洲迎玺要搅浑深圳北站了

说实话，对这两个政策我都有点麻木了。去年底发文做预测时，我说限贷应该要放宽，比如认房不认贷，到了9月初才执行；我也提到二套房首付比例需要下调，结果等了差不多1年才等到。

出这两个政策，放在以往多数年份的行情，市场都是要爆的。2019年双十一取消豪宅税就是引爆当年市场的关键点，而二套房首付降到和首套只差一成，属于大幅度放宽限贷，加大了杠杆力度，市场一定会有大反应。

但今时不同往日了，大家的心境和以前完全不一样，一个个都悲观的很，没几个人觉得买房还能涨，这个念头一有，出一般的政策也作用不大，关键是信仰被这两年的下跌击碎了。

而且很明显，这两个政策是针对改善需求的刺激。这就有点像为了增加人口，刺激不了年轻人结婚生娃，改为刺激存量夫妻生二胎三胎，你说有没有用？有用，但是不可持续，二胎放开时有差不多两年的回光返照，后面人口数据又萎靡了。放开三胎，更是边际效应递减的，水花更小。

当然，这个类比，不完全准确，因为人口的下滑趋势一旦形成几乎就是不可逆的。一线城市房价的趋势还没到这份上，我只是觉得，要恢复信心，需要一揽子宽松政策同时出台，说白了就是限购限贷限售限价等限制性措施同时要有变化，而不是反复挤牙膏去试探市场，给人一种没有诚意的印象。

都屎憋屁股门了，压根都快没啥人买房，还限这限那，限个鸡毛啊。这不是我作为一个房地产从业人员的不满，我看到好一些专家学者也无法理解深圳有关方面的决策。房地产调控的长效机制说了n年，依然是粗暴的限限限，令人无语。

我只能说，从这两个过去的视角看起来非常重磅的政策的出台，可以判断出他们希望活跃楼市的意图，如果效果不及预期，肯定会继续放松其他限制性措施，特别是深户社保3+3这种过时过严的举措，本质上是一种infringement of civil right的行为，无法理解的。这个英语自己查意思哈，我不解释了。

好了，吐槽就到此为止。我们现在来聊聊北站中洲迎玺这个盘。

我知道龙华买房这事儿，由于新房库存量大一直很有争议，不过我要明确说几个观点：

1 深圳北站是和红山并肩的龙华头部价值板块，地段价值最高，也拥有区内最高水平的配套（多地铁，名校学区，网红商业，大公园），同时很多市政配套可蹭隔壁红山的，并且比红山新了约10年。

2 龙华的新盘供应未来多年的确还不少，但是红山北站作为最核心片区，空地所剩不多，这种区域头部板块群雄逐鹿的状态全深圳只有龙华才有，但过了这两年就要停歇了，因为核心区真的快填满了。

同为原关外的宝安龙岗坪山核心片区都没有这样的情况，宝中、大运龙中、坪山中心的新盘也不多，甚至连光明的top板块凤凰城也没几个新盘，在卖的都是边缘区域。所以龙华今年的卷有它的特殊性，特别是北站好几个新盘住宅都是商业用地改过来的。

3 即便有拥堵情况，但深圳北是龙华距离福田和南山物理距离最近的板块，仅次于梅林关（但配套水平高于梅林关），也的确是深圳的地理中心，除了已有的3条地铁外，加上今年开建的27号线经过此处，以及其他两条地铁线路的分流，龙华的交通状况5年后会得到很大改善。

4 500-800万，综合考虑学区水平、市政配套、地段价值、和市区的距离等均衡性，北站红山的3-4房是全市最值得考虑的片区选择。其他区域只有零星个别盘可比。等北站红山过了这波新盘供应潮价格就不会再如此卷了。

很多人说去福田南山，拜托，尽管市里也跌了，但是六七百万，在福田南山买3房真的没有好货，500多的更是垃圾，800万买4房也是同理，市区没有没有没有好货。

5 中洲迎玺是北站五大新盘里货量最大的，两个地块共2600多套，粗略计算几乎1个盘的量顶其他4个。

但中洲迎玺也是唯一一个没有安居房人才房租赁住房的北站新盘，纯商品房小区，占地面积最大（7.7万平），容积率最低（4.24），梯户比（2t4，3t4，3t3）和车位比（超过1：1）最好的盘，在和其他四个盘几乎共享所有配套的情况下，中洲迎玺的确最宜居。

过去在写北站的其他几个盘的时候已写过片区配套，都是五个盘共享的，深外龙华分校、格致学校，华润万象商业、绿芯公园，3地铁交汇的北站和27号线樟坑站，以及临近红山的所有重要市政配套，所以在此不再赘述。

下面聊聊户型。迎玺此次只推其中一个地块的部分房源，约600多套，面积段从93-136平的3-4房。

前天我去看了一下，综合对比北站这5个盘的产品，应该说综合考虑得房率、户型结构合理性、朝向、花园舒适度等，产品层面应该是第一的。

看看户型图：

3房有93平和97平，只是因楼栋和楼层差异，平方数稍有区别；4房有115平和120平的，户型是一样的，也是因楼栋和楼层差异，平方数稍有区别，所以我就不重复放户型图了。

整体得房率不错，只低于中海珑悦理，明显优于润府和紫云府，但是珑悦理占地太小，部分户型朝向不佳，车位比差，有一栋小户型租赁住房，硬伤还是偏多。迎玺的户型结构合理，特别是4房几乎都是南北通透户型，相当优秀。

120平4房户型的样板房，客餐厅厨房一体，做出了200平豪宅的感觉，也挺逗。

另外，136平的大4房，套数不多，位于花园中间楼栋，4开间朝南，且南北双阳台均有景观，具备一定的稀缺性。

可能大家也有所耳闻，3房总价5字头起步，我估计550万左右，这和迎玺的货量比较大有关，毕竟一个盘差不多顶其他4个盘的量啊。这次推的600多套，必须要卖好，有压力，所以低开是必然的，没有选择。

以此类推，可能115平的4房，很可能总价700出头起步，不超过800万。而136平的大4房，可能也不到900万，整体会比旁边挨着的超核润府140平大4房低100万左右。

如果这样的话，迎玺会是北站这5个盘最有性价比的（不是最低总价的，因为没有3房1卫产品，但是综合产品素质，可能是最有性价比的）。

那么迎玺存在的问题呢？相信大家也耳闻过，产权时间是1992年，只剩下39年，对于未来的二次转售，买家存在贷款贷不满30年的风险，这应该是迎玺的最大痛点，其余问题都不大。