黄埔区的二手房跌的已经没眼看了！

黄埔可以说是今年以来广州房价波动最大的板块之一。

无论是黄埔金碧世纪花园、保利学府还是万科金色悦府...价格都回到了4字头。

如果按照交易周期来看，我觉得5万是黄埔房价的红线，现在来看是不容易跨过的！

大多数二手网络红盘都跌到了4字头

黄埔二手房超过5万，为什么现在很难卖？

黄埔最近的二手交易数据已经整理好了。

可以发现，黄埔几乎所有标杆盘的最新成交价格基本下降了10-20%

二手房平台显示，近三年来，黄埔区只有10%的二手房成交单价超过5万。其中大部分是复式、和别墅。

除了这批房子，真的可以卖5万/以上的平层房仅占总成交易的5%左右。

主要集中在保利香雪山花园、新福港鼎峰等次新社区。

从交易时间来看，2020-2021年高峰期，能卖出5万多套房子的绝大多数交易。

即使在高峰时期，像黄埔花园这样15年以上的社区也曾卖过6字头。

如今，这栋楼已经跌到了四字头。

在另一个热销盘保利学府里，最近开始有4.7万/平上下的房子。

2021年类似户型卖了近6.6万/平(北向)，总价差近160万。

现在的价格相当于回到2020年前。

这个小区有很多房子有很大的谈判空间，房东现在还愿意纳税。

要知道，保利学府里作为老黄埔网红盘，旁边是第二CBD鱼珠。

无论是位置、楼龄、产品，都可以说是第一梯队。

这也意味着其他地段和楼龄较大的楼盘很难突破五字头。

一手盘只有6个，卖5字头

其实有“楼市红线”的不仅仅是黄埔二手。

即使是一手房市场，整个黄埔区今年能卖出5万/平的楼盘也不多。

目前，黄埔约有52个在售项目，只有6个项目的网上签约平均价格超过5万/平。

这中间，中冶逸景台位于长岭居，产品均为复式别墅，不在讨论范围内。

剩下的分别是大壮名城、万科城市之光、中洲紫轩等，合起来可以超过5万/平 网上签约房源约为1500套。

而万科城市之光，已处于清盘阶段。中鼎君和名城 富颐华庭都在五字头上下，今年还有一些四字头的网签价格。

从这个角度看，5万 /㎡，已经是黄埔一手房价的天花板了。

富颐华庭新售楼部

价格冲不上去，也不是黄埔各大楼盘故意做的。

在过去的两年里，一些新盘一度卖出6万元 /平，但实际开盘价不仅低于6万，甚至出现4字头。

比如星河湾萝峰，去年官方宣布引进广州市二中，让它火了一把，于是有了吹6-7万/平的雄心。

一是项目足够大，配套设施齐全，为优质市场做好了一切准备。然而，在购买力年轻的科学城市场，它与买家的需求不匹配。

目前，该项目只有5套特价清余货，价格比开盘时更低！

根据中指院的数据，目前已有112套网上签约项目，平均网上签约价格为4.88万元/平，价格相对稳定。

一般来说，一旦黄埔有盘子把flag立得太高，就会出现两种情况：

要么开盘延迟，网上签约，等待市场环境好转；要么以一口价、工抵房等噱头公开优惠住房。

这样做的原因，一方面是房地产企业的营销手段，为了吸引买家而提高预期；

另一方面是市场的变化，当吹风阶段收集效果一般时，开盘自然会降低身段。

另一个重要原因是黄埔未来的供应不小，买家的选择范围很大。

尽管今年黄埔土拍供应减少了30%，但加上大量的旧改项目，供应一点也不少。

根据《2023年城中村改造计划》，黄埔有60个老村改造项目在推进，占全市近一半。

如果加上招标、拍卖、挂牌市场已经交易但未入市的地块，预计未来五年黄埔区将供应超过1000万㎡。

这个概念是什么？假设一套房的面积是100㎡计算，那就是10万套房。

10月，黄埔在网上签约了823套一手房。根据预测，黄埔将在未来两年迎来供应高峰。

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