我的上一篇文章提到:自然资源部发文“取消土地拍卖的地价和远郊区容积率1.0的限制”，将导致优质地块土拍价格上涨，商品房“水涨船高”。今天我们就着重分析下一线城市中的上海，哪些住宅会涨，哪些会沦为“牺牲品”。

首先，上海当前的房价趋势已不再以“环线”论英雄，而是以“居住品质+地铁+教育+医疗+生活便利（商超，菜场等）+产业配套”，这些附属的社会资源作为房地产的支柱，特别是居住品质的概念提升，使得中外环具有优质学区和产业配套的新房/次新房大受欢迎。

比如:外环外的“徐家汇”~莘庄，七宝，浦西“宇宙中心”大虹桥，浦东“宇宙中心”~唐镇等等，这些地区的品质小区均价无一不在10~15万左右，堪比内环次新的行情，在这一轮的房价下跌中很是“能打”。远超核心区的老破小（老破大），究其原因，无非就是上海中央活动区新房/次新体量太小，而充斥着的大部分15~20年的小区居住体验已经不能满足当代年轻人对环境和品质的追求，导致追求生活质量的年轻人不得已把眼光投向了中环甚至外环，而上述这些区域无一不是产业，教育，商业以及地铁配套等综合实力中的佼佼者，所以在中心城区缺乏土地开发资源的当下，中外环的品质，优质住宅脱颖而出。

但是，随着新的一轮“特大城市城中村改造”计划的提上日程，后续上海中心城区必然会释放一大波可开发资源，也就是说，中心城区会逐步更新城市界面，新房体量也会逐步增加，而由于“地价上限”的枷锁已经不在，结合上海核心区的资源稀缺性，从而各大房企会集中力量争夺上海核心区的土地，“地王”也会频出，而地价直接决定了商品房的联动价，必然导致上海核心区的新房价格“水涨船高”，也相应带动了次新的强上涨，这是市场供求关系所决定的必然结果。

所以国家“取消土拍价上限”是与“城中村改造计划”遥相呼应，互为补充的深谋远虑，必然导致核心区品质住宅“大涨”。而上海唯一不缺的就是“有钱人”，越稀缺，越贵，越有人买，从而形成价格壁垒，核心区品质住宅再也与普通人无关。

同时，中心城区的“虹吸效应”也会带走一部分中外环的品质购房者，所以中外环的优质住宅若要想继续留住客源，就得在价格上具有较大优势，因为其“资源稀缺性”（除了别墅），已经被中心城区的品质住宅群所替代，会对其产生一定的冲击，所以中外环的豪宅将慢慢回落。形成第二梯队。

而在“取消地价上限”中，冲击最大的是哪些住宅呢？首先就是郊区缺乏配套，产业的新房/次新，由于地价下限还在，所以开发商拿地的最低成本其实并没有减少多少，这就导致郊区无配套，无产业的新房单价不会出现大幅下降，而郊区优质，品质住宅由于核心区的冲击，会出现一波置换人群，二手价格必然回落，两者差距将逐渐缩小，当两者差距打破均衡，就会导致购房人群趋于郊区品质，优质资产，其他缺乏资源的房产将逐渐被市场所淘汰。

而城中的“老破小（大）”除去拆迁的，其他无非“美丽家园”缝缝补补又三年，随着拆迁无望，郊区品质住宅的性价比凸显出来，将导致大量二手老破小出现抛售潮，价格将一再突破底线，这也是将来不可避免的态势。

我是老周，一个业余的房产分析师。