五缘湾：保利天悦楼盘优缺点分析

保利天悦楼盘基本情况

楼盘前身为2023P05地块，2023年5月10日保利24.75亿元竞得，拿地楼面价5.05万/平。限售价7.2万/平。

楼盘地址：湖里区钟鸣路与槟城道交叉口东南侧

占地面积：1.6万㎡

建筑面积：4.9万㎡

产权： 住宅70年

容积率：3.04

绿化率：38%

栋户：5栋274户

交付标准：精装交付（不低于3000元/平）

单层层高：层高3.15米

楼栋层高：1#2#5#总高30F，3#25F，6#27F

梯户比：2梯2户

公摊：12-19%

车位数：445个

车位配比：1:1.6

物业：保利物业

物业费：5.2元/㎡/月

交房时间：2025年12月31日

开盘时间：预计本月

楼盘周边配套

交通配套

自驾开车优势明显，临近主干道环岛干道和仙岳路。

公共交通配套齐全，距离地铁2号线湿地公园站900米左右，楼盘门口有五缘湾音乐岛公交车站。

商业配套

距离9.5万平K11商场400米左右，距离五通商业街400米左右，距离砂之船奥特莱斯1.7公里，距离湖里万达广场2.7公里，距离银泰百货2.3公里。

教育配套

北侧一路之隔有五缘第一幼儿园，南侧一路之隔有国贸高级实验高中，距离300米左右有厦门市音乐学校。

医疗配套

距离厦门弘爱医院2.6公里，距离厦门大学心血管病附属医院2.3公里，距离复旦中山厦门医院2.6公里。

文化休闲配套

距离五缘湾湿地公园200米，距离五缘湾运动馆600米，五缘湾国际游艇汇900多米，五通灯塔公园1.2公里，距离湖里体育公园4公里。

产业配套

周边有五通两岸金融中心、五缘湾营运中心、观音山总部经济区、高林商务区。

户型优点缺点分析及景观优势分析

143平4房2卫，公摊18%左右，

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3号楼143平主打看西南侧湿地公园方向景观，但只能透过1号楼2号楼相隔61米的缝隙看景！户型弊端：为了看那缝隙景观，户型是偏西向设计，未来入住会有西晒。户型亮点：动静分离，客厅餐厅通透，主卧通透，主卧享有270度观景飘窗。双阳台设计，晾晒阳台很好的保护了隐私性。

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6号楼143平主打看西北侧外湾景观，但欣赏景观需要透过恒禾七尚约80-100米的楼间距才能看景！西南侧很难看到湿地公园景观，会被前排1号楼和隔壁恒禾七尚遮挡观景视野。户型缺点：为了看景，客厅朝西北，整个户型没办法通透。南侧晾晒阳台放在次卧，该次卧失去隐私性。该户型动静不分离！

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169平4房2厅3卫，公摊16%左右。

169平分布在5号楼，5号楼只能透过1号楼2号楼61米缝隙看湿地公园景观！户型优点：南北双阳台，客厅餐厅南北通透！双主卧设计，有一主卧南北通透，拥有270度景观飘窗；有一主卧朝南，卫生间也朝南。

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186平4房2厅3卫，公摊12%左右，186平分布在1号楼西边套与2号楼东边套，户型亮点：客厅餐厅南北通透，南北双阳台。双套卧设计，有一主卧不仅南北通透，还拥有270度观景窗户！另一主卧朝南，卫生间也朝南！拥有19.3米四开间朝南，10.2米南向宽景阳台。

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260平5房2厅3卫，公摊15%左右。

260平分布在1号楼东边套和2号楼西边套，若要看景以2号楼西边套为首要选择！

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这户型最大硬伤在于产生互相对看问题，失去隐私性！非南北通透户型！有一个南向主卧紧挨入户门。虽拥有270度客厅全景落地窗，但是有墙体遮挡在客厅边角位置，观景体验较差。户型亮点在于：双入户设计，拥有南北双阳台，南向宽景阳台约10米，南向主卧约41平，中西厨和客餐厅面积总的加起来有85平！

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保利天悦大户型186平和260平景观“困局”

很多人都认为保利天悦最好的景观是在1号楼、2号楼这两个户型，毕竟主打看西南侧湿地公园景观，但是，楼盘四面八方被各种建筑物包围，观景体验感较差！只能算二线景观房，非一线景观房！

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楼盘的景观面空间较窄，被恒禾七尚和坂美花园安置房夹在中间，这两个楼盘相距约200米，也就是说保利天悦只有200米的视线范围看湿地公园！南侧的国贸民办高中也有高楼建筑，也会挡住保利天悦1号楼的视野！

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若决心购买186平和260平，建议选择10楼以上大户型，观景体验感比较有保障，毕竟西南侧还有坂美民俗文化村和国贸民办高中这些建筑物。

其余缝景房主要看到时价格划不划算了，5号楼的169平观赏的是大缝隙的景观，3号楼6号楼的143平观赏的是小缝隙的景观，建议多去对比下国贸蓝海和五缘公寓的二手房行情。

楼盘其他亮点，喜忧参半，仅供参考！

1、产品系列是最高端系列，广州有成功案例在前，厦门肯定也是五缘湾标杆。但是，参考隔壁的XX天琴，未来交付品质如何，还是未知数。楼盘前期的美化只是过程，以最终的交付结果为主。

2、五缘湾经常被贴上一二手倒挂的标签，但是有高溢价的二手房如国贸天琴湾、恒禾七尚、中铁元湾皆是一线景观房，而二线景观房如五缘公寓、国贸新天地二手房成交价范围却在5万多、6万多范围。所以产生一二手倒挂的五缘湾楼盘景观要在一线而非二线！

3、这一两年维权楼盘多，多家联合楼盘维权概率比单家操盘楼盘还要大，多家联合虽然一起承担了成本，但若发生业主维权，却难以找到负全责的开发商，恐多家联合的开发商楼盘互相推卸责任。