福州棚改拆迁安置南湖片区，省直屏西已经尘埃落定，拆迁补偿价格出来之后，多数买房人不淡定了，特别是已经买入省直屏西的投资客们。因为，拆迁补偿价格并没有想象中那么高，前阵子以2.3万买入，现在跌破2.1万，有一种师未捷身先死的状态。

省直屏西补偿价

鼓楼区二环外的地段，不如晋安区王庄南湖片区地块，南湖片区拆迁区位补偿价15900元/平米，省直屏西拆迁区位补偿价13700元/平米，加上所有差额补偿价值不超过2万元/平米。对此，多数被征迁的业主感觉到失落，不少投资客直接亏本买入。

2023年9月4日，拆迁办连夜入驻省直屏西。在此之前，省直屏西老旧小区的价格基本维持在17000元/平米，因为 有拆迁价格随之涨到了23000元/平米。未明确区位补偿以及征迁方案之前，不少投资客便以单价2.2-2.3万的价格买入，他们或许是参考了南湖片区地块的补偿方案，才能有如此信心。

继而，事实并非如此，省直屏西的区位补偿仅有13700元/平米，总的补偿也不差过2万。导致，现在不少仍在卖房业主，纷纷开始降价，目前挂牌21000元/平米的已经有好几套。

作为旁观者说：赌对了100万变120万，赌错了100万变80万；投资拆迁房，也不是一本万利的好生意，在补偿方案没有出来之前，还是慎选为好。

省直屏西对口小区分析

看了省直屏西对接的小区，也是惊呆了我的下巴，这些小区简直不忍直视。

本次对接的房源有安置型商品房、配建安置房、存量统建安置房地点及销售均价。

A、期房就地安置型商品房，均价：17560元/m；兴城花园(配建安置房)；对接价18600元/m。

就地安置或许需要等到5年以后的事情了，未来的房价涨价，我们心中有数，在此不做评价。而配建安置房兴城花园位于西江滨，这个地块已经烂尾好几年了，据说要2025年年底交房，静观其变就好，1.86万的单价与凤湖新城已经十分接近了。

B.准现房(安置型商品房)恒宇尊禧 (省二建地块): 对接价17560元/m；群升左海悦：对接价18350元/m；鼓楼映：对接价20100元/m。

准现房都是不错的选择，恒宇尊禧，左海悦，鼓楼映都是不错的地段。对接单价这么低，是因为这几个小区都已经是被挑剩下的房源，要么楼层低，要么是户型差。如果不是为了居家，等交付后，产权满2年的时间转售，或许还有一个溢价空间。

C.现房：

A：安置型商品房熙悦府：对接价13641元/m；盈福壹号：对接价14860元/m；铜盘景居：对接价17560元/m。

B：配建安置房

保利天悦花园：对接价18800元/m;市场评估价30433元/m

领湖花园《建发央著):对接价17895元/m

恒力博纳广场:对接价17560元/m:市场评估价27167元/m

金辉珑岳花园:对接价16760元/m;市场评估价23067元/m。

C：存量统建安置房

凤舞家园：对接价13566元/m;市场评估价24433元/m

凤仪家园：对接价13566元/m:市场评估价23900元/m

丞相坊小区：对接价13821元/m；市场评估价24833元/m

斗池新居公寓：对接价13848元/m；市场评估价24633元/m

白水塘公寓：对接价13906元/m；市场评估价25000元/m

后县新苑：对接价14280元/m；市场评估价25667元/m

金凤新苑：对接价14550元/m；市场评估价17600元/m

明望公寓：对接价14620元/m；市场评估价26200元/m

凤湖新城：对接价14858元/m；市场评估价26033元/m

凤泽新苑：对接价15900元/m

浮村新城一区：对接价16600元/m；市场评估价20500元/m

龙峰雅居园：对接价19800元/m

聚龙小区 (金阵新苑)：对接价14900元/m：市场评估价17000元/m

认真仔细去看这些对口的小区，以及对接的价格，还有市场评估价，小编做个总体的判断，关于小区的市场价格或者成交价格，大家可以看我的主页，多数小区都有评测。

首先：对接的小区，地段虽然相对还可以，但是都是一些老旧小区，特别是丞相坊小区，凤舞家园等，小区已有10年的时间，环境已经很破旧了。而且都是一些一楼的房源，十分不建议选择拿房。

其次：对接的市场价格有误，市场评估价明显高于当下成交的价格，这种评估价只不过是业主挂牌的价格，当下能够成交的价格，最少降价3000元/平米才能算市场价。

最后：拿现房不划算，那么拿期房也不一定划算。

对于当下还想卖房的业主，有2万单价的情况下，完全可以选择抛出，没必要留在手上。

有人欢喜有人忧

遇到拆迁，总是有人欢喜有人忧，顶层业主大欢喜，中层业主沉默中，底层业主挺随意；

这次拆迁迎来了不少的投资客，以一次性的价格买入，再用直接拿现房的方式做对调，然后拿到较好的房源再挂牌出售，虽然在资金成本上较高，但是他们以也能掐算出空间。对于单价2.3万买入的投资客来说，任他们如何精打细算，这回应该是吃了一点小亏。

欢喜的人是因为本就在顶层的房屋，补偿征迁的价格是一致的，未拆迁的时候，顶层的房屋，哪怕是降价也很少人会买，省直屏西7楼顶层业主这次遇到拆迁，可谓是久旱逢甘霖。或者是拆迁方案未出来之前，高价卖掉的业主，也属于最明智的选择。

关于老旧小区的棚改，并非像过去那样，房子一趴，帕拉梅拉。现在却变成了一种头疼不已的决定，正是因为会头疼，所以拆迁是真的不划算了。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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