2023年成都买房：稀缺地段资源价值大！

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，已婚，有房无贷，预算200万左右，目前考虑购置一套房产做投资使用，出于当前老小区在经历改造，请问是否建议购买该类小区呢？

成叔：你好，旧改主要是为了提升居民的居住体验，但老小区的升值空间不大，总体不建议购买，第一，改造多集中于外观改造，内部的水电网路等反而可能因为改造而产生问题；第二，价值空间不高，主要表现在房屋建造、基础设施建设、物业管理等方面；第三，按揭贷款难，接盘后的流动性会变差，因为短期内不会再拆迁，接盘者要长时间居住在内。

4、成叔，你好，未婚，目前考虑入手南湖板块的项目，性价比怎么样呢？主要是其周边商业及地铁前景如何？未来投资升值潜力大吗？

您好，南湖属于天府的中等板块，整体而言可视为刚需筒子楼，一方面，它不具有商业、地铁、教育等的优势，另一方面，它的远景依赖于天府楼市的起落，而不由自身决定，因此具有一定的滞后性和惯性，就产品本身而言，不值得现在的单价，因此它的投资性不强，不建议以投资为目的购入。

提问：成叔，你好，单身未婚，无房，刚需，在成都工作多年以后，现在想在上班地点附近购买一套新房，但是第一次购房，没有什么经验，请问有什么建议吗？

成叔：你好，对于购房者来说，最重要的是了解自己的定位，明白自己的购房目的，是为了投资还是为了自主兼投资。购房投资的话要考虑未来的流动性，影响因素有楼盘品质、未来发展空间、买入的价格和现阶段的配套。自助兼投资的话，要在满足自己的通勤、教育等居住需求后，找流动性较好的房子，可以从以下几个方面对流动性进行判断。首先是板块发展，要考虑政策上是否有利好，板块规划情况，还有产业配套的引入情况。其次是要关注项目的现阶段配套，这是房价的下限，自住兼投资的人一定要考虑，要看交通是否便利，商业配套是否齐全。接着是产品品质，要选有优质开发商、良好的物业、户型实用的产品。最后是买入价格，位置偏僻但价格便宜的房子是可以买入的。除此以外，聪明的购房者在购房时会考虑自己的购买力和还债能力，根据自身情况选择合适的楼盘。

提问：成叔，你好，有天府新区首套房资格，最近看了很多楼盘都不满意，怡心湖有套带大平台的比较喜欢，但是周围发展不行，未来这里能不能发展起来？

成叔：你好，无论是自住还是投资，买房一定要看三个点，一是地铁，二是学区，三是配套，怡心湖是双流区要重点发展的一个板块，目前没有区位配套还不完善，并且房价也不低，现在买进很可能站岗，选房时以上三个点至少得满足一个，而怡心湖板块目前三个条件都不能满足，这样的楼盘涨得慢跌得快，居住体验也不好，还看不到未来的发展前景，要谨慎入手。现在很多新手买房都只在意房子的新旧和外观，这样踩雷的可能性很大，要是买到不好的楼盘，今后可能砸在手里。

提问：成叔，你好，今年的成都楼市有什么预期？目前成都二手房市场的情况怎样？价格有没有涨幅？在当前的市场环境下，如果考虑置换或者换房，该如何操作才能更好地把握市场机遇呢？

成叔：你好，今年的成都楼市有望呈现大年行情，，上一轮行情遗留的楼盘中有大量性价比较高的房源，其中包括成华区和天府新区的部分总价不超过300万元的新盘。这些产品去年由于经济大环境等因素影响，在摇号竞争中并未引起很大关注，但去化速度近期明显加快。

其次，当前二手房市场成交量上升，但价格涨幅并不显著，只有少数优势产品出现涨动现象。此外，一些成交量较高，如双流华府、天新生态带、华阳的二手房成交价尚未明显变化。但若最近成交量能够保持上升趋势，相似区域房价的上涨只是时间问题。特别是在后续新盘开盘量增加且低总价新盘被摇的难度提高后，二手房市场将迎来推动腾飞的机遇。但需要注意成都目前的楼市环境和区域无法实现全面涨价，如果考虑置换或换房，当其中手产品处于较差状态时，今年就是非常不错的脱手劣质资产的时机。

提问：成叔，你好，已婚，拥有三套房产，一套学区自住，其余想要2换1，偏向于天府新区核心区的改善楼盘，预算400-500万左右，处于普3资格，存在几个疑虑：第一，请问天西、兴隆湖东是否值得等待呢？第二，在2换1的问题上，是应该先卖一套付首付，还是两套一起出售呢？

成叔：你好，鉴于你属于普通资格高预算购房者，建议主打捡漏，积极发现好产品，首先，天西的定位较高，建议考虑保利、首开龙湖等，兴隆湖东的概率更大，再像天东的天府公园未来城等也可以逐一参考；其次，当前拥有三套房产，至少要卖两套才会具有购房资格，建议将父母名下的房产先抵押凑钱，再将抵押所得付首付，但这里要注意银行的程序操作是否可行。

以上为”成叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

成叔已经总结了成都未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。