第七章 走进文旅小镇：做项目要有情怀

#头条创作挑战赛##木建小镇#

一、老方的丰碑情怀

加入方兴科技集团之前，老方一直处在传统房地产领域，未接触过产业地产和文旅地产。通过在A市打造几个精品住宅项目后，在圈内小有名气，被方兴科技集团挖过来，担任集团总经理助理（高管）

但挖归挖，薪酬必然低于市面民企。可到达高管这个层面，应该说是道不同、不相为谋。老方也是感觉还有把子力气、还有所追求，且该挣的钱，也通过民企这十几年的高管，挣的差不多了。在A市，有2套房、2辆车、有年轻的全职太太、亦有可观的存款……和老方同一圈子的高管，大多选择了提前退休，周游世界；或定居云南、海南、湖南、四川，寻一处闹中取静的角落，过着闲云野鹤的生活

老方不一样，他是半路出家转行做房地产，没想到如此成功，他尝到了突破自我、掌控人生的快感与甘甜，这该死的成就感，让他无法自拔。但住宅地产太过局限，唯有产业地产，让他向往不已，想要去征服

老方的人生缺什么，还缺一座退休后，可以引以为傲的丰碑！而民企大多偏重于快周转、高收益，很少关注社会责任，所以相对好一些的项目和资源，政府都基本交由国企来操持。这也是老方为何甘愿降薪，也欣然加入方兴科技集团的主要原因

方兴科技集团是A市产业地产的龙头，又是A市国资委直管企业，方方面面都符合老方的诉求。方兴科技集团的一把手聂秉川也是慧眼如炬，两人初次见面便一见如故、相谈甚欢，基于方兴科技集团副总级（含）以上领导干部，要走国资委组织程序，周期长且难通过，故便在方兴科技集团权限范围内，给了总经理助理的职位，但享受副总级薪酬待遇

老方自知未曾接触过产业地产，也是真心相告自己的想法和诉求，能得到聂的如此礼遇，甚是畅快……

方兴科技集团的总助，名额有限，且都是可堪大任、独当一面的封疆大吏。老方加入后，并没有被安排负责具体项目，而是在集团层面，接连交替分管几个部门，又协助集团处理各项目一些历史遗留问题和难点事务，其实大家都明白，这是在给老方熟悉和缓冲的过程。老方自己也特别争气，虽然从零开始，但学习速度很快，特别是作为高管来讲，每天接触的都是核心思想，老方又是一个极为用心和勤奋的人，很快便摒弃了门外汉的标签。且做事有条不紊、心思缜密、果断干练，敢于扛事、善于平事，没多久就得到了集团上下的尊崇

但老方有一点，脾气不好，甚是急躁，尤其是面对下属跟不上节奏、完成质量不高等问题时，难免气势逼人、言语相加……没过多久，尊崇就变成了敬畏，少有人敢在老方面前放肆，给他汇报前，也都会反复斟酌、仔细校对后才敢战战兢兢敲门……老方的名声是越来越响亮了

不少人曾私下里向主要领导：党委书记兼董事长聂秉川、党委副书记兼总经理蒋敬夫反馈，但都被敷衍过去了，其实两位主要领导心理清楚，需要老方这样干事的“刺头”，同流合污的那是庸才

慢慢，老方对产业地产的运作逻辑和模式越发了解。一天在汇报工作过程中，聂提到，要多了解了解各项目的运作模式和资源禀赋，未来还是要替集团，操持一方

2014年，在老方加入方兴科技集团的三年后，机会终于来了，未艾控股前来洽谈木建小镇项目，不少人都两眼放光，因为这是方兴科技集团在建园区中，或者说近几年来，最好的项目，没有之一……自荐或变向推荐的大有人在，但聂和蒋心理有数，是时候让老方去独当一面了

二、走进文旅的思考

文旅小镇，首先是选址，都在偏离市中心，具有旅游属性或文化内涵的地方，在政府的大力支持下，在开发商的苦心经营下，切实打造出活力，带动区域经济

当然，大部分文旅地产，还是要搭配住宅已平衡现金流，但因为地理位置较为偏远、拿地价极低，所以说开发商可以有足够的耐心，来雕琢、定义和包装这块住宅

但住宅毕竟是搭配，只有把文旅或产业的核心打造出来，住宅才有去化的可能

所以说，文旅地产坚守的信念是：我们打造的不是房子，而是一种生活方式！

几天下来，参观的文旅小镇都是在“生活方式”的调性下，去挖掘特色、丰富内容、夯实体验、提升品位，大致分为两类：一类是纯旅游性、纯游乐性或纯文化体验性小镇，靠客流来维持运营；一类是在打造好体验的基础上，引入高端产业来维持运营。譬如有一个小镇是在杭州周边一个乡村的基础上改造的，旨在打造贴近自然、贴近生态的静谧办公环境，深得杭州属地互联网和证券公司青睐，参观过程中，可以看到一个古风四合院里，透过窗户，某证券公司人员正躺在靠椅上，看着四五个屏幕思索着……

每一个案例的接待规格都很高，都是操盘人亲自接待，深情讲述着项目走到今天的成长轨迹与发展历程，应该说通过交流，大家有一个共识：项目成功与否，操盘人至关重要。只有有理想、有情怀的人，才能一直坚持，做出有文化、有内涵的作品

对于项目而言，有情怀才有思想，有思想才有生命，有生命才能久远

回来的路上，老方深觉此行收货颇丰，时而闭眼、时而远望，整理着收货的思绪：

（一）产业招商充分前置是项目成功的关键

物理载体、生态环境的打造相对容易，能不能及时引进产业，才是项目生死存亡和长久发展的关键，所以不能说等到物理载体具备条件了，再去招商。而是招商充分前置，通过招商来推动项目的进度节点；要在物理载体具备条件前，充分储备大项目、好项目，以便在产业园开园初期就给企业内部、企业股东、政府部门、市场受众、金融机构等注入信心，以便获取更多的支持，形成正向循环，否则一旦开园还未进入状态和节奏，后期就很难再挽救回来

（二）产业招商必须与政府“同心同行”

文旅项目或产业园项目，从来都不是企业单打独斗能够做好的，必须与政府在思想、理念和行动上保持高度一致才能成功

1.产业招商必须符合政府的产业定位和方向指引。地方政府会依据产业基础和综合条件，制定产业规划，引导产业聚集，补强产业链条，刺激产业发展。任何企业都必须在这样的大势下顺势而为，借势发力，而绝不能逆势而为

2.政府支持是企业招商工作最有力的背书。政府的态度，是营商环境最直接、最有力的体现，也是招商目标对象决策的关键依据。在招商过程中，时刻同政府保护紧密的沟通联系，必要时拉着政府“共同出马”，会给招商目标对象更强的信心，大大增加招商工作的成功几率。如某科技产业园，政府承诺回购50%自持物业，共同承担风险与收益，结果到期真的回购50%，政府的兑现力，就是企业家入驻的信心

3.只有政府才能提供实质性的政策支持。税收减免返还、土地供给支持、行政审批便利等实质性的政策优惠条件，是招商目标对象非常关注的内容，但企业无法代替政府做出相应的承诺，需要由政府在沟通洽谈中予以明确和确认

（三）产业招商须集团领导、甚至国资委领导亲自挂帅

高层领导亲自挂帅，可体现出高层对招商工作的格外重视，对内释放出把招商工作放到显著位置强烈信号；对外向招商对象、战略伙伴表达强烈的合作意愿和诚意，方便同对方高级领导进行对等交流，以加速工作推进和项目落地，特别是龙头企业招商

高层领导挂帅和统筹，有利于统筹和共享资源，如创业服务平台、孵化平台、投融资平台等等，打造一个产业联盟和商业联盟，一旦方兴科技进军某个城市，可以一呼群应，为项目成功开局奠定基础，当然也是和联盟成员共享发展成果，政府也会减少几分担忧，敞开怀抱迎接这样的模式

（四）产业招商团队必须足够专业、足够强悍

产业招商团队是企业对外的重要窗口，代表着企业的形象和实力，所以必须有高标准的职业素养、专业化的综合能力；必须时刻走在企业发展的前端，保持敏锐的嗅觉并具备开拓资源的能力；必须有足够高的站位和格局，要打开视野去谋划项目、推进项目

（五）园区运营服务是项目持续发展的关键

1.设立产业投资基金。对于初创企业，资金短缺，可经过评估后开展投资入股，促使企业与园区深度绑定，以便在助力企业发展的同时，共享企业未来收益；对于发展中企业，可以通过园区产业基金撬动社会资本，助力企业解决融资难题，如此以来园区运营将不再是简单的物业服务，将是有针对性、融入企业发展、与企业充分联动的深度运营

2.搭建运营服务平台。主要是利用方兴科技集团现有的、成熟的体系和资源，不断为新建园区提供投融资顾问服务、资产证券化服务、上市辅导服务、战略咨询服务、政策咨询服务、并购重组服务、高端税务筹划服务等，提供专业的服务，收取较低的价格，既扩充了集团的业务板块，又提升了园区的专业化水平与口碑

3.丰富公共配套服务。如5G信号覆盖，满足智能制造、互联网等测试及配速需求；如园区餐厅，提供各地美食满足全国各地区口味需求；如创业咖啡馆，为初创企业提供办公工位和条件，只收取一杯咖啡的费用；经常性组织园区文化和体育活动，以及特殊节日如七夕、端午、中秋等活动，在提升收入的同时，增加客户粘度。虽然每一个单点收入不高，但如果把方兴集团各个园区都联动起来，则公共配套服务的成本议价能力和资本市场的溢价能力均会大幅提升

想着想着，飞机已于没有几颗星星的星空下落地，嗯，H市这雾霾的味道，突然觉得有点好闻了，还挺舒服……