房价暴跌后的社会究竟会成什么样？隔壁韩国给了我们一个样本

上篇文章讲了地狱模式下韩国年轻人背负的教育和就业两座大山，没看到的朋友请点击查阅前文《韩国人为什么不生小孩了？》

本篇笔者想重点聊下韩国住房这座大山。

在高房价这个问题上，东亚的中日韩可谓是难兄难弟。据任泽平团队2022年发布的《全球一线城市房价比较》数据显示，在全球核心城市中心区域里，房价排前十的城市东亚就占了6个，首尔高居第二位，仅次于骨灰级玩家香港。

高房价的危害有目共睹，年轻人背上30年债务不敢消费，不敢生娃，这都还不算啥，过得差至少还能活啊，可房价泡沫一旦被吹爆，那就会有一大批债务暴雷的人排队上天台，用跳楼换解脱。

这种事，90年代的日本发生过，当下的韩国，也正在发生。

楼市崩了

过去5年韩国房价整体涨了80%，首尔作为首都更是领跑全国。在不到两年时间里飙升超50%，一度达到每平方米15万人民币。

但从去年开始，韩国的房价就像老太太吃泻药一样一蹶不振，整体房价已经连续11个月下跌，首尔的部分公寓价格暴跌30%-40%，成交量骤降70%。在最富庶的江南区，一套25平的小公寓一年不到价格就缩水了约450万人民币，不过即便房价腰斩，老百姓们还是买不起房。

中国的居民杠杆率在60%左右，就已经让人恐慌，韩国则直接献出超100%的祭天数据，说句韩国全民借债度日一点都不为过。现在韩国很多年轻人穷到要靠典当自己的手机电脑才能换点钱。可厄运偏找苦命人，都这么穷困潦倒了，无良房东还要榨干他们的最后一滴血。

这就要说说韩国的全租房了。

仅今年4月一个月，韩国就爆出17起因全租房押金被房东卷跑，租客走投无路自杀的惨案。

在韩国的大城市租房，除了《寄生虫》里演的那种半地下室的挂壁房外，其他正常的房子都需要缴纳不菲的押金。一般押金约等于十年的房租。当然，租金和押金都可以谈，也就是说押金越高，租金就可以越低。

全租房就是这种模式下产生的奇葩。租客一次付房屋总价的五到八成作为押金，可以在房东的房子里白住两年，租约一般是两年，到期后房东退还押金。

这就相当于，房东向租客借钱去搞投资，两年后还本金，给租客的利息就是白住两年房子。

这么看来，既能让租客节省房租，又能让房东增加资产，简直是双赢的典范啊。但是全租房存在一个极其致命的bug,那就是房东所收的押金压根就没有监管，虽然市场上也有相应的保险，但是保险费太贵，等同虚设，因此，占租房市场70%份额的全租房，说到根上就是种变相的P2P。

房东投资的最好去处自然是炒房，韩国买房的首付比例约为20%，一个租客给房东的押金理论上可以帮房东再生出2-4套房子来。尤其是前两年利率处在洼地时期，贷款非常划算，加上全租房借鸡生蛋的模式，催生出了一票手持千套房产的楼王。

但随着美联储不断加息，韩国也跟着实行货币紧缩政策，基准利率两年间从0.5%提升到3.5%，相应的抵押贷款率利率从2.7%一路狂奔到现在8%，要知道韩国80%的贷款都是浮动利率，这相当于让整个借贷市场从春雨绵绵过渡到山呼海啸，很多加杠杆太多的楼王一下被撕得粉碎，资金链断裂就开始玩起下三滥的招数——卷款跑路。

可他们一跑，租房的人就倒了血霉，不仅损失了巨额押金，房子还被银行收走，最终落了个财房两空的局面，更可怜的是很多人付的押金也是跟银行贷款借的，这下，房没了，钱没了，还落一身债，一些人想不开，直接用自杀来了断这场可悲的闹剧。

刹不住车的房价

现在的韩国，别说没钱的年轻人，打拼20年的中年人也一样买不起房。有数据显示，40-64岁的韩国中年人里，10个中有6个没有房产。

没办法，韩国实在是太挤了。

韩国的人口主要集中以首尔，仁川为中心的首都圈里，区域发展极不平衡，这主要是因为韩国经济重度依赖出口，像汽车、半导体之类支柱产业都聚集在几个临港的大城市里。

咱们说房子是长期看人口，1960-1990年韩国经济突飞猛进这段时间，首都圈人口增长了1338万，平均每年按44.6万人增加，要知道去年国内增加人口最多的城市长沙，也不过才18万，可想而知，首尔这样的城市，虹吸效应有多丧心病狂。

如今，首都圈面积仅占韩国国土面积的12%，人口却有约2600万，占了韩国总人口的一半，经济占比更高，约占全国GDP的70%。这也造就了韩国首都圈的房子一房难求的情况，多数总统上台后都会着手解决高房价的问题，但国情放在这，能够缓解下就已经很不错了，想要治本根本不可能。

像前任总统文在寅就曾对高房价重拳出击，4年内进行了25轮楼市调控政策，但最终以失败收场。在他的任期内，首尔单套房均价从6亿韩元飙升到12亿韩元，成功翻倍。

为此，文在寅还曾公开道歉：“我为房地产政策的失败感到遗憾，这些政策没有为公众，特别是年轻人和新婚人士提供足够的机会来购买自己的住房。”

除了基本国情外，韩国楼市还是滋生腐败的温床，官商勾结炒地皮，房价不涨才怪。

像现任总统尹锡悦的岳母，韩国第一丈母娘崔恩顺，最近就因为一则房地产丑闻被法院当庭逮捕。

崔恩顺被指控10年前为购入一块地皮，在交易中伪造银行存款余额证明，谎称分次存入总计347亿韩元，约合1.94亿元人民币。她还涉嫌与他人合谋，就这块地皮提起诉讼，要求退回定金，并向法院提交伪造的存款余额证明。

另外，她在这桩交易中涉嫌借名登记，违反不动产实名登记法律。

不过就算罪行累累，凭借韩国第一丈母娘的光环崔恩顺也只是被判入狱一年，不知道背后有没有自家乖女婿的功劳。

但也有人指出，此次案件实际上是剑指尹锡悦，青瓦台魔咒又开始作祟，韩国总统基本没有好下场，丈母娘锒铛入狱还只是个开场。

只是不知道尹总统在为丈母娘焦头烂额的同时，能不能也管管被房价折磨到无家可归的人们。

无药可救的韩国

东亚的三兄弟，中日韩都深受高房价的袭扰，难道就没有一剂良药能彻底根治这个问题吗？

你别说，还真有。

高房价的根本原因在于，城市资源的高度集中带来土地不可避免的稀缺性。正是这种稀缺性造就了城市房产的金融属性，让炒房在一轮轮的暴涨中成了富人专属的泡沫游戏。

韩国的有识之士也认识到这点，提出想要彻底抑制房价，最好的办法就是釜底抽薪，再造一个首尔。

韩国政府也是说干就干，2012年韩国就把大批政府机关迁到世宗市，但是韩国政府没法动员财阀们把产业迁走，结果就是人口并没有多少流动，首尔的房价依旧坚挺。

其实韩国财阀们想要产业转移，也应该是向国外转移，韩国本土市场很小，钢铁汽车需求近于饱和，韩国财阀们想要赚钱也应该去赚海外市场的钱。另外，像越南，柬埔寨这些地方，人工土地成本更低，这不比迁到本国五线小城更香？

虽然这治高房价的良药韩国没吃下去，但咱中国可是最明白良药苦口的道理，我们给抑制高房价开的药，正是韩国没走通的这条路 。

这两年中国各大城市开展抢人大战，截止到2019年底 ，全国共有233个城市先后颁布人才专项政策文件，从本科生抢到博士生，从送户口到买房送补贴，这场人口资源的拉力赛可不是说说而已。

得益于中国地大物博，各地城市才有参与竞争一绝高下的能力。东莞把华为从深圳挖过来，合肥押宝京东方，号称史上最牛风投，成都遍走全国招商引资，打造最强电子信息产业链。正因为城市之间的充分竞争，中国的年轻人才有逃离北上广的选择，而我们也可以依靠人口优势，发展内循环，国内资本不用像韩国那样，需要跑出国门才有市场。

抢人大战产生的效果当然不会立竿见影，但至少我们能明显感觉出，在中国房住不炒的基调毫不动摇，各个城市在发展中也在不断完善住房制度，公租房、统租房等多元化的住房形式会大量填补市场，中国的年轻人至少不会像韩国年轻人那样，豪赌一生才能换一套房。

韩国的运气就差了些，除了国土狭小，城市发展不均衡外，真正的毒瘤财阀当道，政府无作为快成了无治之症，韩国已经成为生育率全球倒数第一的国家，一个妈妈平均一生还生不到一个孩子，再过二十年，韩国的房子就真的多到没人要的地步。

到那时，韩国的房价将不再成为问题，或者世界上将不再有韩国这个国家。