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这是熊猫贝贝的第1877篇原创文章

在中国，只要国家意志和顶层设计，下了决心，形成共识，要决定做一件事情，就会从效率层面和现实中，得到明确的表现和回应。

这就是中国举国体制和政策力量的规律，没有什么争议。

2023年7月份，对于中国的房地产经济和楼市来说，政策层面和国家态度上，有了非常明显的转变，甚至可以说，转折表现强烈的变化。

一般来说，这样的政策传递是有一个流程的：国家高级别会议定调，然后首都的各部门给出一个大概方向，接着，就到了地方政府的呼应和具体方案，最后，就是在各个地方行政部门的落地配合。

这个流程非常重要，对于看准趋势，看清方向，看懂关键，至关重要。

这篇文章，和主流一些自媒体所发布的断章取义，只看过程，挑阶段表现说事，挑好听的利于自己观点的内容不一样，本文将从本轮国家对于房地产和楼市的定调源头梳理出发，结合对进一步几个大概方向的本质分析，挖掘主线，看清关键。

并结合现实，对接下来中国楼市和房地产经济领域的几个可能走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的深入讨论和专题研判。

稍微了解本号的读者都应该知道，我写文章，分析研究，表达观点，从来都是走理性客观的路线，不盲目悲观，看空唱衰，也不会利益驱动，无脑说多，长期以来，都是有依有据，尊重逻辑和因果关系的趋势研判和分析。

在这个浮躁功利高节奏的信息爆炸时代，这样的内容，才有价值和意义。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

图片来源：头条图库

1

2023年7月，重磅年中会议中，关于房地产，不能忽视的三个关键定调

2023年7月份的重磅会议，相关的分析和内容早已刷屏了。

作为中国年内经济，承上启下，转折定调的关键国家意志表达，本次信息量颇大的，会议备受各方高度关注。

关于房地产，这次会议给出的定调，是这样的（原文通稿，一字不动，仅做了示意标识）：

图片来源：真叫卢俊

这其中，最为重要的一句话，是国家对于当下楼市和房地产的判断：

“市场供求关系发生重大变化”。

不知道为什么，各路唱多的媒体和所谓的专家观点，都对国家在高级会议上的这句关键态度，视而不见，避而不谈？

还真的是断章取义，闻风而动，只愿意看自己喜欢，有利于自己立场和利益的词？

自己嗨也就算了，毕竟利益关联，但是通过舆论和观点给市场和民众造成误导，那就不合适了。

中国房地产，市场化运行的过去20多年，这是国家第一次对行业和市场，有这样的判断观点。

互联网和舆论中，很多对于房地产的描述都是衍生的，或者过渡的，甚至还有杜撰和猜测的，没有什么公信力可言，更没有什么趋势研判的参考意义。

而像这种国家彻底给到一个逆转的判断，在很多口径和文章，还有政策中都不曾出现。

或者说，从未有过。

其实关于房地产在这次重要会议上的表达内容，其他内容的重要性，都比不过者这个定调和判断。

从这个国家给出的行业判断来说，几个现实的因果结论：

第一，中国住房在真正的耐用品使用层面，已经过剩了。

什么土地稀缺，房子稀缺，地段稀缺的逻辑和观点，正式成为过去式；

第二，市场的买卖关系，攻守转变，角色逆转。

长期的卖方市场，已经变成了买方主导；

第三，供过于求，是潜台词，而进一步来说，一个趋于充分竞争的商品市场，政策的有形之手，基本上很难发挥什么扭转关键作用。

没有需求挤压，市场充分透明，褪去价值包装，政策号召本质上就会回归到喇叭喊话；；

第四，请注意这个最新的判断，前后文都是风险表达。

这一点很关键，重点是对市场和关系的判断，但是前提和后置，都谈风险。

适应新变化，关注风险，是最靠谱的主线解读。

第五，保障房，城中村改造，将成为接下来接棒土地财政的国家设计。

这里还有一个潜台词，那就是房地产税，没有提，但是保障房，还有统租统管的城中村，以及地方政府拥有产权的配套设施，在征税确权这个关键问题上，是没有任何障碍的。

商品房市场和存量房产，也不用急，更不用担心，有是一定会有的，无非就是关键障碍的确定和过程时间而已。

从国家定调的这个源头来看，中国房地产经济和楼市就不存在什么变天逆转的说法，一切都是水到渠成，顺应发展而已。

和以往完全不一样的这一次逻辑层面的判断和定调，才是核心。新变化，新玩法，新阶段，那些还幻想着什么再来一次08年大放水，还有2016年的货币化棚改驱动房价的观点，也该醒醒了吧？

广东深圳（图片来源：头条图库）

2

来自住建部门跟进的三个方向信号：看清本质和逻辑，尤为重要

7月27号住建部在召开的企业座谈上会表示：“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。

图片来源：头条图库

这是被各路媒体炒作和过度解读最凶的方向性表态。

在很多唱多的自媒体口中，简直就是中国楼市即将迎来全面繁荣的冲锋号级别了。

但是住建部这次的方向，直击本质来看，还是个加杠杆的路子，还是想把债务往市场和老百姓头上转移的思路，还是换汤不换药的刺激性方向。

有一说一，从住建部这次的三个方向定调来看，能看出来的，是国家层面对于楼市拉动的政策箱子里面，在当下的主线和要求之下，实在是拿不出什么新工具，好玩意来了。

巴掌大网眼的渔网捞不到鱼儿，那就得换指甲盖大网眼的渔网来试一试了。

展开给大家详细分析一下：降低首付比例会带来的风险，其实美国这个国家已经提供了非常完整的参考样本经验。

美国在2008年次贷危机中，就已经以无数中低收入家庭的低首付买房最后崩盘的实例，摸着石头过河的走在我们前面了。

而对于银行而言，更低的首付比例则意味着要放出去更多的贷款，更多的贷款虽然会提高银行的收入，但风险也在同步提升。

购房的首付比例在一定程度上可以看做银行等金融机构的风险缓冲带，而更高的首付比例意味着在房价下跌时银行拥有缓冲带的宽度更广。

一切看着都很美好，危机风险没有爆发以前，欲望和贪婪会无限膨胀：

2008年次贷危机爆发的早期，也就是那一轮资产泡沫还处于酝酿期时，美国银行等一众金融机构还能“理性”的要求购房首付比例在20%以上，从而间接的拥有了房价下跌20%的风险缓冲带。

而随着楼市热度越来越高，大量收入稳定且能付得起20%首付的优质客户已经被基本挖掘干净。

但银行等金融机构眼看楼市上涨的风头正盛，于是在巨大利益的驱使下，安全和风险被逐渐抛诸脑后，金融机构中5%的首付开始大面积出现。

优质的割完了，就找劣质的。

有债务没关系，收入不稳定没关系，凑不齐首付也没关系，只要把杠杆加起来就一切都不是问题了。

最终5%首付比例的高杠杆的确翘起了美国楼市的大牛市，但同时资产泡沫也被吹大到了极限，随着2008年雷曼兄弟的破产，所有人都见识到了，什么叫做财富的转瞬即逝。

吃一堑长一智的美国人，在危机后一度又把首付比例拉回到20%。

美国已经亲身体验了放任杠杆的风险，这一次，来到了中国这边。而且还是住建部给的方向，这就很让人困惑了。

本质上，用更低的首付门槛，让更多储蓄和收入可能本不够资格进场的个体“轻松”进场买房，这种楼市内罕见的“乐于助人”的行为，是在用未来可能存在的风险换取当下短期的楼市繁荣。

的确短期内更的首付比例可能可以加速新房去化，进而缓解了房企紧绷的资金链，最终救活了奄奄一息的土拍市场。

但长期的话，用低首付高杠杆来深度挖掘购买力从而“硬”撑起来的资产价值，怕是经不起太大的风浪的洗礼的。

饮鸠止渴，就是这个意思吧？

所以，住建部定方向没问题，但是从实际操作来看，银行和地方政府恐怕也要掂量掂量风险隐患是否遭得住，首付比例即使要降低，也一定不会降到风险控制线以下。

从放松城市限购门槛，到下调房贷利率，再到降低首付比例，救市这一路走来就两个字。

“刺激”。

总想着通过什么新的途径再刺激出一点购买力，来填饱楼市背后的那张债务的巨口。

而对于购买力的信心不足，收入困难这样的关键问题，怎么没有去考虑和研究呢？

这是其一。

关于税费减免优惠，这个不展开了，交易税不是什么大问题，而且这个税收和土地财政的差距，九牛一毛都客气了，百万房子几个点的税，就算是鼓励和刺激，力度和诚意是谈不上的。

关键还有一个方向，那就是“认房不认贷”。

就因为一个认房不认贷，这两天楼市疯了，各种激情上涨言论都出现了，一瞬间楼市给大家的感觉，就是忽然从ICU病房，直接蹦到了KTV里面。

左手拿着小啤酒，右手拿着麦克风，唱着向天再借500年。这不是做梦了吗？

因为这样的一个政策，现在很多人确实坐不住了，认为房价就要上涨了。

先从现实来看，除了当下审核管理和限制依然严格的一线城市，实际上绝大多数城市，买房贷款这个事情，早已经和以前不一样了。

以前银行办按揭，鼻子长头顶上，姿态很高的，现在很多城市的银行，都要搞直播推销消费小额贷款了，那么对于有房子这种抵押物的优质贷款，都不用你开口，银行就要想着办法给你办成。

然后再从市场角度来看，一线城市即使实施认房不认贷，最多也是鼓励了一部分刚需群体，以及一些想要把手里面的刚需房置换掉的群体。不一定能够形成规模性的交易，并且有钱人也不一定会入场。有钱人入场是要看预期的，房价只要有上涨预期，不要说现在一线城市的均价6万了，均价哪怕是60万，只要是上涨有盈利，照样有有钱人敢买。然而现在并没有上涨预期。

所有买房人都知道四大一线城市好，但是买不起，都知道城市的核心地段好，也买不起，都知道首付二成，利率低，好，可是首付越低，月供越多，总价不变，那就得需要稳定的高收入支撑，所以说了一遍，还是居民收入和居民杠杆的问题。

没有明确的涨价行情表现，就凭一众自媒体的狂欢呼喊，就算真正搞投机炒房的，在当下这种没有涨价预期的市场，有几个敢下场？

现在进场，不就是为上一批炒房大军解套？然后自己被套牢，等着未来谁来救自己出去？

以前经济低迷，可以通过房价上涨来刺激居民消费，增加居民债务杠杆，把高出的债务让居民分散消化。从而达到盘活经济的目的，但是居民的消费收入和杠杆它是有极限的。一旦到达极限，你换各种花活刺激也都不管用。

就当下而言，放开市场，随便炒作，有一算一个，不说有没有机会赚，就问一句手上的钱能扛多久就完事了。

认房不认贷，房价就要涨？这得多无知？

总的看下来，国家定调，看的很准，态度很坚决，但是到了部门指方向这个环节，又是熟悉的配方，又是没有创意和新意的办法，还是想着转移债务，刺激市场，挖掘存量。

当然，这个过程传导需要磨合，但是就当下的传导情况和思路本质来看，药不对症，效果有待观望。

居民部门收入增加，房价有序回归，不谈，还是想着加杠杆，既要保房价，又想提成交，还要出效果……大家仔细体会体会，是不是这个意思？

图片来源：头条图库

3

结合最新动向：北广深牵头表态，接下来的楼市，该如何理性研判可能走向？

继国家定调，部门指方向以后，最新的动向是：北京、广州等一线城市开始表态。

为大家找了一张图，一次看清：

图片来源：网络

政策的传递和态度改变，已经可以用全面开动来形容。

先从一线开始。

从去年上半年到今年上半年，一线楼市调控稳如狗，不管二三四线城市刺激松绑如何玩出花，一线就是一动不动，逼得资金只能在豪宅市场打新，除了深圳不敢冒头，上海和北京都出现了豪宅打新转手赚千万的新闻。

然后，这一轮调整，从一线率先发声：

• 北京：7月29日，北京住建委表示，将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
• 深圳：7月30日，圳市住建局表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同有关部门抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳房地产市场平稳健康发展。
• 广州：7月30日，广州市住建局表示，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

总结一下：

一线政策密集出台，纷纷表示支持刚需和改善，促进楼市健康发展，应该是从认房认贷着手放松了。

从上面几个城市的措施可以看出，刺激楼市无非就是几个方法。

1、放开

一二线城市有需求，特别是一线城市，刚需和改善需求很旺，之前被压制了几年，只要放开需求，楼市就能回暖。

一线认房认贷取消可以说是板上钉钉了。

但是限售限购应该不太会放松，特别是限购，本地需求已经够大了，不需要外地人来炒房。

2、让利

二线城市想要楼市回暖，最符合当下政策的做法就是让利。

3、涨价

一支穿云箭，千军万马来相见。

这是楼市最熟悉的戏码，也是最立竿见影的办法。

气氛烘托，舆论喧嚣，已经敲锣打鼓，粉墨登场了，但是主要是从政策出发，不考虑居民接盘能力，可能过于乐观了吧。

地方政府和住建部的主线思路非常明显：

降价？恐怕不行！

加杠杆？大力欢迎！

实质性涨价？想都别想！

舆论炒作一波？多多益善！

一边要加杠杆救楼市，一边要促消费拉内需，两边政策的落地点都是个体的钱包，但奈何个体并不壮硕的钱包，怕是很难抗住这两边同时发力的需求。

这才是关键问题所在。

别看现在锣鼓喧天，气氛酝酿，其实很多地方的政府压力很大，政策就是一张纸几行字盖个章的事，没有多少问题，但是这发炮弹要打出去，没有响，那就问题大了。

从实际出发去看，除了极个别的一线和头部城市，过去1-2年里面，政策工具箱和现实条件，是不是能用的基本都出现了？

效果如何，大家都看在眼里面。

基于以上的梳理，对接下来的楼市做出几点有依有据的趋势研判：

1，接下来，中国楼市肯定会有一波行情，这个不用质疑，主要体现在量上面，各地政府一定会第一时间承接政策风险，想办法都要撬动一波成交量复苏。

2，房价企稳，就是最好的结果，绝大多数城市，不要幻想什么房价还能再次暴涨，出暴击。

这是看不见的红线，但是也是实际存在的高压线。

3，这一轮国家喊话“老乡别走”，力度毋庸置疑，但是现实接盘的购买力群体的信心和预期，如何恢复，收入层面增长的表现，更为重要。

4，不是没有提夜壶的意思，只不过这一次夜壶提起来，还有没有尿，那就是另外一回事了。

5，舆论炒作和氛围渲染，会持续延续，7月份的数据和表现不重要，关键要看10月份小长假以前的实际市场表现和走向。

恢复繁荣不要奢望，企稳回暖，值得期待。但是值得注意的是，这样的回暖，是消费属性的贡献，而不是投机炒作，价差套利的驱动。这一点很关键。

6，中国楼市进一步的增量，其实不是限制政策和国家态度上去看，而是要从金融和责任的角度去看，更有意义。

直接一点，就是贷款责任的模式，以及烂尾楼停贷风险的处理，如果还是按照当下最终消费者担负连带无限责任，那么按照当下中国的居民部门杠杆率来说，已经没有多少杠杆增量的想象力和空间了。

想要进一步加大杠杆，并且激发增量，这个金融规则和责任认定不开口子或者调整，那么就谈不上什么信心和预期的恢复。

这个观点，其实很敏感，但是也是当下楼市和房地产无法继续拉动经济的关键原因所在。

所以，这个问题没有改变，对楼市的所谓恢复繁荣和再现辉煌，就不要有什么幻想。

图片来源：头条图库

写在最后：

看准中国楼市的变与不变，普通个体该如何结合自身情况，指导行动？

当下有一种观点很有意思，认为国家不提“房住不炒”，就是允许炒房了，就是容忍房价乱象了。

实际上，市场供需关系的变化已经被彻底公开化，另外房住不炒不是不提，而是没必要提了。

担心炒房，现在纯属是“臆想”中烦恼。

以前经济低迷，可以通过房价上涨来刺激居民消费，增加居民债务杠杆，把高出的债务让居民分散消化。

这样的阶段，房价上涨是被允许的，而炒作和投机，无非就是顺应趋势的赚钱预期驱动的自然行为，别说房子了，天下万物，风口来了，什么不能炒？

但是居民的消费收入和杠杆它是有极限的。

一旦到达极限，管理者换各种花活刺激也都不管用。

随着这一轮政策和舆论的氛围烘托，可以理性预判：接下来忽悠买房的人和观点，以及相应内容会逐步增加。

这篇文章的确可能得罪一些人。但是没有任何看空唱衰的主观意思，完全是结合现实，有依有据的分析讨论。

说点真话不行么？说点真话不值得么？不敢听不同声音的观点，不觉得心里虚么？

对于想买房的人，只能说，现在买房比前面十年都要划算，未来会怎么发展还需观察。

对于想卖房的人，可以多观望一下，毕竟已经观望了那么多年了，再观望的一两年应该也无伤大雅。

风向变了，但是具体后面怎么走，要相信国家和顶层设计的认知和水平，也没有必要瞎猜。

最好的策略就是：吃个现成的，跟着明显的确定性走，而不是一惊一乍，被舆论和情绪牵着鼻子走。

重要的是，量体裁衣，结合自身实际情况，尤为关键。

认知，能力以外的财富，不要去觊觎，运气和上一个周期带来的红利，不要随意折腾。

这是良心话。

以上，就是对2023年7月份以来，中国房地产经济和楼市风向转变的政策动向和舆论变化，进行的一次专题深入梳理和分析研究内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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