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这是熊猫贝贝的第1863篇原创文章

记得本号前段时间有篇讨论中国房地产经济和国家意志博弈的内容中，有这么一个结论：

从国家的角度，最希望的是刚需和自住普通住宅价格稳住，而最好让挤泡沫和去杠杆的效果，集中所谓的豪宅和学区房这样的产品上。

当时提出这样的分析观点，还有很多网友留言讽刺，甚至恶语相向。

不好意思，一语成谶，这个结论，已经被现实所验证：

2023年上半年以来，中国四个一线头部城市北广上深，豪宅市场无论从成交还是价格行情，都出现了明显撑不住的表现，而这种表现也延续到了2023年的下半场。

我写东西，基本上都是很讲逻辑，有依有据的，即使从最朴素的生活常识来看，就算是养殖户杀猪，一栏里面优先挑的，是肥头大耳，身壮体膘的？还是瘦弱的小猪？

特别是养殖户遇到现实的经济压力和用肉需求，还能“留着等过年”？

房产，作为中国经济结构中，居民部门最大的核心资产类别，豪宅这个细分市场是没有什么舆论关注热度的。

但是豪宅的行情变化，却具有更强的经济环境风向信号意义，毕竟，豪宅的流通盘，不管是特权群体，还是财富阶层，在市场经济环境里面，都是举足轻重的角儿。

经济社会，普通百姓和个体的体感，其实并不重要，而这些具有规则信息差优势，掌控生产资料，数量很少的头部玩家，是一个怎么样的感受和行动，更为真实。

• 从一线豪宅集体出现明显量价下行，折射出来怎样的经济现实和信号？
• 这样的信号，是好是坏？有何影响？
• 基于当下一线豪宅撑不住的表现和动向，给接下来中国经济的走向，可以带来哪些趋势信号？

这篇文章，就将基于对现实中国四个一线城市豪宅的几个最新表现和动向复盘和梳理，挖掘分析对应的信号和本质，并且研判这个动向对接下来中国经济带来的几个趋势启示。

这并不是随便能看到的好料，且看且珍惜。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

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2023年，一线豪宅市场也撑不住了，具体是怎么一回事？

2023年，被楼市多军长期鼓吹的价值标杆，核心中的核心资产，地位和财富象征的豪宅，也撑不住了？

事实上，并不是只有热度比较高的魔都上海，其实所有中国的一线头部城市的豪宅市场，在刚刚过去的上半年，都不太美妙，各路房吹和多军，也没有什么唱多的素材了。

具体情况来一起看一看：

首先是“炒房第一城”，中国唯一城镇化100%的深圳。

不久前的“五一”小长假期间里，特价房几乎充斥了整个深圳楼市，从刚需盘到豪宅盘，从住宅到公寓等。但最令人瞩目的，还是曾经的深圳“楼王”项目、亚洲顶级豪宅——东海国际公寓。

东海国际公寓，是深圳楼市中的神盘，见证过深圳楼市10年的起伏。2013年，东海国际一开盘便达到了29万一平的顶豪天价。这之后，东海国际开始常年保持“佛系”，并不怎么追求销售去化。

直到价格越来越“卷”的深圳楼市，终于给这个慢性子的“楼王”项目，带来了销售焦虑。降价打折，成了东海国际公寓不得不跟随的选择。

今年“五一”，东海国际共推出5套特价房源，面积在193-425平方米之间，折后总价在1888-7188万元之间，优惠幅度从534万元至1012万元不等，算下来单价约16.91万元/平方米。

在整个“五一假期”的深圳楼市中，东海国际已经拿出了降价促销最大的诚意。然而，即使优惠力度最高降到了1000多万，还是未能解决去化难题。深圳的中介透露，五一假期该楼盘并未有一套售出。

大幅降价的不止东海国际。除了豪宅降价之外，深圳还有多个楼盘推出诚意满满的“一口价”房源。但即使开发商真金白银的让了利，还是没能改变销售疲软的困局。

深圳市房地产信息平台数据显示，截至5月4日，全市新房可售套数为39549套，而深圳近12个月月均销量约为2800套，粗略计算去化周期在14个月左右。

然后是豪宅破价，引发热议的魔都上海：

图片来源：网络

翠湖成交价跌破20万了！就在4月，中介的宣传热点还是某基金经理以超过40万单价购入翠湖。

一高一低，尽显冰火两重天。

内行人看门道，外行人看热闹。

跌破20万的翠湖一期雅苑已经超过20年房龄，高达40万成交的四期隽荟是18年交房的次新房，品质不在一个级别，无非是中介的文字游戏罢了。

引导情绪的手段无可厚非，但是背后的问题不容忽视。

如果搜索豪宅降价，入目的都是少则百万，多则千万的标签。

图片来源：网络

上海楼市从5月份伴随而来的是挂牌量的激增和价格的普降，豪宅更是动辄降价千万。

这已经不是什么新闻，只不过很多自媒体不愿意去说这些东西而已。

再看中国绝对核心的首都北京：

今年独领楼市风头的北京，情况越来越像上海了。三月份还卖了2.2万套二手房，到6月份，成交仅剩一半。

两个月前成交单价12万的泛海，最近成交单价10万出头。孙河别墅区一套业主购置价格4000万，又花700万完成进口材料装修的别墅，现在3400万就可以卖。

各种降价数百万的豪宅，刷屏了北京买房人的朋友圈。

截至2022年7月末，北京的高端项目一直在引领市场，高价房的头部效应放大。据“维居新房”统计，北京1-7月单价超过10万元的豪宅成交了1753套，同比增长65%；总价2000万元以上级别豪宅成交920套，同比增长18%，是所有新房细分市场中增长最快的一类。

2022年5月中旬，北京海淀的一场高端房法拍赚足眼球，经过117轮竞拍后，一套顶级豪宅最终以1.09亿元成交，单价高达36万元/平方米。

到了2023年2月，北京二手房成交突破一万五千套，创造了七年来的最高成交纪录，进入3月以后，这波小阳春又迅速遭遇了寒潮。

然后北京的豪宅价格行情，也明显撑不住了，画风转变，连北京本地中介都觉得挺魔幻的。

最后就是老牌一线广州：

7月，广州的豪宅圈被一轮猝不及防的降价反转剧，打了个措手不及。

故事从7月12日说起。

核心区豪宅，突降300万

这是一个稀松平常的工作日，到了晚上，不少中介群里突然出现了一个爆炸性的信息——

真正的抄底机会来了！位于牛奶厂的豪宅项目合生缦云突然大降价，从8-10万的原价，一下子降到最低6字头！

图片来源：网络

消息一出，全城的中介都轰动了。

作为合生创展旗下的高端产品序列，合生缦云的逼格颇高，从2022年底开盘至今，无论是小阳春还是市场冰封，或者各种营销节点，价格一直纹丝不动，主打一个愿者上钩。

卡了大半年，缦云忽然开了窍，把价格一次性降到位了——

就算按最小的190平户型来算，小两千万的房子，一下子便宜了300-400万。

这不但意味着合生创展击穿了自家楼盘的底价，还直接摧毁了牛奶厂板块的定价体系——

作为广州市中心的明星板块，这几年来，牛奶厂的价格居高不下，周边新盘一度高达14万/平，就算现在有所回落，也还在10万/平左右。

二手盘更是了不得，直到现在，几个标杆盘的挂牌单价都还维持在7-10万的水平。

眼看一场核心区的价格踩踏，即将开始。然后这个豪宅降价的动向，在“神秘力量”的作用下，被叫停了，大家懂得。

当然，豪宅价格下行凶猛，也不仅仅局限在四大一线城市，在杭州，厦门，武汉，重庆这些新一线和地区核心城市，也同样存在。

南京的装修包和绑定车位的故事，放到2023年，也不太灵了……

数据和现实说话，究竟是个怎么一回事，一目了然，有依有据。

图片来源：头条图库

2

信号分析：豪宅明显量价下行，什么原因？什么信号？

大多数相信豪宅可以对市场下行完全免疫的人都认定一个说法，那就是：社会马太效应下，贫富差距不断拉大，富人的财富总会永远快速增长，所以豪宅永远不缺买家。

但实际情况并不是这样，富人在经济上行期可以享受更多超额机会，在下行期也会承担更多超额风险，因为大多数高净值人群在自身经营发展过程中也都依赖于高杠杆和高周转，对他们而言不同时期的机会和风险都会同倍数地放大。

只不过对于有能力购买豪宅的富人来说，他们的资产早已是天文数字，哪怕所在行业下行和财富缩水一半，也不会影响他们日常生活质量，但在购买豪宅这种高总价大件的时候，绝大多数富人还是会保持谨慎的。

富人往往都有远超平均水平的敏感度，他们会根据任何风吹草动就预判到下一步可能的方向。过去一段时间，各个行业遭遇的困难让他们信心受到影响，这也是为什么现在鼓励和支持民营企业在现在看来如此重要的原因，毕竟信心比黄金更宝贵。

任何带有资产属性的市场，行情下挫，不是流动性出现问题，就是增量资金出现问题，一个资金盘，进出对等，资产价格稳定，入不敷出，那么必然价格承受下行压力。

豪宅的价格门槛，其实就是典型的资产特征的一个资金盘。

实际上，从2019年起一股豪宅热蔓延，核心城市的核心板块豪宅项目成为高净值人群争相挤入的资产“避风港”，这股热潮一直延续到了2022年的8月份。

中国四大一线城市的千万级豪宅成交量占到全国八成，总体来看，一手豪宅“打新逐利”的趋势仍在，但是二手豪宅市场已经“一落千丈”，2022年第三、四季度起，高端市场表现出“后劲不足”。

原因不复杂，信号很重要：作为中国经济环境中的领头羊和弄潮儿们，老一批的短期看空，不愿入场，而新一批的预期不足。

头部玩家们，对于经济环境的信心和预期不足，用脚投票。

当然，作为普通人，完全可以质疑这些头部玩家，特定阶层的人品，道德，甚至是手段，但是对于这些能够买豪宅，住豪宅群体的眼光，敏锐，还有信息差，一定是要认可的。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：豪宅撑不住这个事情，能给接下来中国经济带来哪些走向信号？

中国的楼市，其实有三个维度：

基础维度，是最基本的居住需求，有保障房体系，主要面向社会中低收入群体托底；

中间维度，有刚需和改善的需求，是中产群体，房子是一个家庭最重要的资产；

资产维度，就是有钱人的游戏了，只属于特定的富豪群体和规则红利群体，数量不多，但是这个维度，是三个维度中，市场化程度最高的一个。

从国家的角度来看，哪个维度是在经济下行压力中最为关注和重视的维度？

或者说，国家提出的三稳中，稳房价，到底是要稳哪一个维度的房价？

如果从资本和利益逻辑出发，应该是豪宅维度，比如美国和欧洲地区，富人区的房子永远都是国家特别照顾，呵护价值的不动优质资产。

但是在中国，不是这样，反而从国家的角度，从共同富裕的主线规划来看，国家没有理由和动力为豪宅护盘，保障价值，而更希望中产资产的价值能够稳住挺住。

胡润百富榜最新调查数据显示，中国富人的财富，正大规模的从房地产出逃，并陆续向股市、黄金、存款转移。

曾经中国楼市的一个逻辑：“楼市复苏，豪宅先行；楼市下跌，豪宅最后一刻才跌。”

为什么到了2023年，就不灵了呢？

很现实，中国大政府小市场，有形之手，国家意志，顶层设计，有意而为之，而且，效果不错。

国家的意图其实非常明确，与其让富人们在房子上腾挪固化财富，沉迷资产稳定升值，利用财富优势轻松躺赚，不如想办法让这些群体坐起来搞经济，还有喊不动的说法？

有的是办法。

只要真正的富豪群体的钱不要躲在钢筋混凝土里面，流动起来，就有利于经济，至于富豪愿不愿意，那从来不是经济管理需要考虑的事情。

结合7月份一系列民营经济31条，国家发改委的促消费新政策等等动向，大家有没有体会到关联共鸣？

总之，豪宅下跌，是对社会财富流向的一个现实管理，任何国家和经济体，只有头部玩家和富豪群体，有信心进入市场冒险，对经济收益有预期，不管是马歇尔计划，还是经济回复循环，才有实现的可能。经济复苏和持续发展，才谈的上。

拉动经济，搞活社会财富，国家来真的，玩真的。

当然，在一些看不见，舆论之外的篱笆和围墙，其实在这一轮经济动作以前，就已经准备到位了。

图片来源：头条图库

写在最后：

中国市场经济中的头部玩家，和国家新一轮的博弈，或许才刚刚开始？

虽然中国的富人的财富很多，但他们的选择更多。

大多数普通人能想到最好的购房选择无非就是北京上海，但富人可以选择在纽约伦敦东京买房，还可以拥抱海外家族信托、保险、境外股票等等资产，他们要的是安全和稳定的资产预期，要的是自己对手中财富100%的掌控能力，所以特殊的需求和多样化的选择削弱了富人针对国内豪宅的购买欲望，尤其是当上涨预期不在之后，豪宅就成了个鸡肋，对富人来说，一个月拿几万出来租豪宅不香吗？

不可否认，很多国内富人在当下抛售豪宅，甚至不惜大降价抛售，其实就是头部玩家对中国经济环境的一个在信心和预期层面的判断。

对这些大玩家来说，他们觉得国内的房市、股市都看不到什么赚钱希望了。

于是他们把产业留在国内，开始大批投资美元资产了。

不要和资本谈什么原则，立场，爱国，没啥意思。

那么，从国家的角度来看，能让这些头部玩家轻松遂愿，从容投机离场么？

市场经济中的头部玩家，和国家新一轮的博弈，其实早就已经开始了。

而中国用几十年的经验已经反复证明，很多结果，其实早就已经是注定的。

当然，有些东西，普通人不太容易理解和接触到，但是对于财富和规则红利领域的头部玩家们来说，都是门清，无非是接不接受，愿不愿意去接受的问题了。

而这样的博弈，从一开始，其实就没有任何悬念。

出来混，迟早是要还的，提前发家过上好日子，整天想着端着碗就跑，怕是不得行哟。

大家细品。

图片来源：网络

以上，就是基于中国楼市中豪宅领域的最新动向，进行一次深入梳理和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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