“兜兜看看其他路，买卖请到四川路。”

四川北路，在九十年代是和南京路淮海路齐名的商业街，也是很多上海人心中的白月光。

对于50-80一辈，四川北路是他们记忆中的童年、青春期、是青年、壮年家庭的点点滴滴回忆。

如今，四川北路没落，早已不复当年人气。

四川北路未来还会好吗？

01

九十年代，是四川北路的黄金年代。

西湖饭店的西湖醋鱼，叶大昌的糕点，皇上皇的小蛋糕，在香港美发店烫的第一个时髦发型，在群众影院和初恋看的电影……

每一个地名都是留在心里的温暖，也是回不去的曾经。

和主打游客经济的南京路、淮海路不同，四川北路主打“实惠”，贴合工薪阶层的消费需求，准确的抓住了上海人精打细算的性格。

四川北路上的西湖饭店

当时的老火车站还没搬走，全国的旅客到了上海可以直达四川北路买买买。

第七百货、凯福商厦、远东电器、虹口商城、国际商厦、多伦商厦、东宝百货，一座座百货大楼拔地而起；

路旁特色美食小店，高级饭店，百年老店，运动商店，旧货小店，理发店，电影院……

四川北路可以说是属于上海人的宝藏商业街，一条街可以满足所有的需求。

逢年过节，四川北路也是人挤人，充满人气，热气，烟火气。

图源网络

1994年，《新民晚报》刊登了一则消息：

四川北路区仅属商业网点，就有401家，年营业额30亿元。

营业面积达到5.12万平方米，占全市商业的19%。

这也能看出四川北路当年的商业鼎盛。

02

随着四川北路道路的扩建，虹口大剧院被拆除。

四川北路两边的人行道窄了，人气也跟着散了。

2000年后，旧改开始，里弄的居民搬离，四川北路的人越来越少。

从七百关门开始，到巴黎春天结束，老牌商场关门一家，四川北路便没落了一分。

2021年，随着虹口区176街坊房屋征收完毕，虬江路旧货市场消失于历史，老四川北路最后的印记几乎磨灭了。

图源微信

如今的四川北路，街头冷清，几个商场都是惨淡经营，只有餐饮门店还在支撑。

壹丰广场

调研完叫车回家，来的滴滴师傅是个五十多岁的老上海，我们也聊起四川北路，大叔说了不少青春年岁的故事。

他说海宁路四川北路口曾经的天桥，他以前经常去逛百货，繁华的不得了；

他说以前到四川北路吃顿饭店是全家开心的事情……

聊了很多，说的很散，不能一一记下。

记住的，是大叔对于那些无法再现的人与事物的怀念，和一声声“册那”。

03

站在今天回头看，四川北路的辉煌有其历史必然性。

四川北路的崛起，根本原因还是在于早期商业资源的稀缺。

四川北路百年前就商业繁荣，具有极好的商业基础；

随着改革开放，老百姓富起来了，消费需求旺盛发展，七八十年代四川北路就已经很繁荣。

九十年代，虹口政府抓住时机开发四川北路，直接解决了北区居民跨过苏州河到黄浦消费不方便的问题；

当时甚至对市区居民产生了吸引，也快速发展了虹口的经济；

1994年-1996年间，虹口商业持续快速发展，全区商业销售额分别达到110亿元、127.2亿元、136.5亿元，名列市中心区第二。当年便有了“黄老大、虹老二”的说法。

而且四川北路的商业形式也很讨巧。

四川北路是典型的商业步行街，实际上这种业态很原始，脱胎于古代的集市。

集市的形成，主要源自生产力的不足，逛街赶集不仅仅是为了买东西，也为了看个新鲜。

80、90年代，还不是家家户户用得上电视的年代，老百姓看的少见的少，商业步行街各式各样的小店，满足了居民的消费需求，也让居民逛的过程中涨了见识看了新鲜；

而后，商品供应逐渐充足，进口商品也走入国门，集中式的百货商店走上舞台；

图源网络

四川北路在原有基础上开了多个百货商城，让老百姓可以一次买个够逛个够，满足了当时已经逐渐“富起来”的上海居民的消费需求。

可以说，四川北路的成功，历史基础、时代趋势以及政府管理者的操盘运营缺一不可。

04

四川北路为什么没落？

1、伴随着上海经济的快速腾飞，人口快速导入上海，上海开始了大规模的城市建设。

2、徐家汇，中山公园、五角场兴起，南京东路，南京西路，淮海路迎来新一轮开发，四川北路的客群被分流是在所难免。

3、与此同时，虹口的旧改也造成了大量地缘居民的流失。

4、步行街和百货也逐渐式微，被新型商场完全超越，网购更是毁灭性的打击了四川北路主打的实惠。

四川北路北段

以上几条是常见的，分析四川北路没落的原因。

这些原因很重要，但是这些情况不仅发生在四川北路身上，市区都有这个问题。

实际上，过去二十年，四川北路至少有两次机会，但是四川北路都错过了。

第一个是90年代末的旧改。

新天地，瑞虹新城都是这个时期的作品，重要性自然不必多说。

很多人都在讲人口外流，解决人口外流最好的办法其实就是造房子。

其实四川北路的很多老房子都处于能改不能改的分界线，如果当时将四川北路板块大拆大建，四川北路至少是个很有人气的板块，不至于像今天一样死气沉沉。

多伦路西侧的老房子

虽然2002年左右也做了一小波旧改，但是结果是旧人走了，新人没来。

第二波机会是2005年-2015年商业的转型窗口期。

淮海中路以前也是主打步行街， 2008年后果断转型成高奢，定位上拔高一层，更符合市中心的调性；

淮海路排队买食品的老人

实体经济不景气的今天，淮海路还靠着阿姨爷叔排起了长队买食品再次出圈。

周边的思南路，新天地，能转高奢转高奢，能转文化转文化，今天都活得不错。

徐家汇的商场这些年就没停下折腾，不断迎合时代特色改建和新建，维持商圈人气。

往低端一点说，九十年代华亭路服装市场没了，老板们换到襄阳路卖货，后面襄阳路市场没了，原地址iapm拔地而起，华亭路已经趁着改革的东风转型成了历史风貌文化街区。

反观四川北路这些年，老商场倒闭，换个业主改个门头换个立面，业态上没什么创新，定位上也没有拔高。

在地标经济盛行的今天，四川北路北的太阳宫，西有万象天地，东有来福士和白玉兰，四川北路人气最火的商场还要靠北侧鲁迅板块的虹口龙之梦。

四川北路虽然一直在改变，但是却又深陷在历史的沼泽里；

变得步伐太慢了，已经错过了人口导入最快的时期。

05

恰逢端午，和几位初来上海的师弟师妹吃饭。

席间，我提起去四川北路调研，他们一脸茫然，对于四川北路的了解，仅限于10号线的一站。

我说，甜爱路知道吗？

神奇的是，他们都知道。

一位师妹是老薛的粉丝，还知道山阴路，却不知四川北路。

近十年内来上海的朋友，对四川北路大多没什么深刻印象。

大家对四川北路的感觉就是，四川北路既没有知名的商业中心，也没有什么特殊的景点，也没什么知名企业办公。

但实际上恰恰相反。

除了甜爱路，四川北路有鲁迅故居，有多伦路历史街区，有溧阳路；

四川北路历史风貌

近些年也在大搞开发，北段有新建的宝华广场，中段老牌的嘉杰国际广场完成了升级；

改造后的嘉杰

南端的虹口soho（吉汇大厦）、中信广场，星荟中心已经落成，还有在建的超高层豪宅海泰北外滩。

在建的海泰北外滩

大家发现问题了吗？

四川北路没有躺平，成果很多，但是大家都没记住。

核心在于：四川北路，没给自己重新打上标签。

过去二十年，新天地打上了富人区标签，南京西路打上了商务中心标签，新江湾打上了生态的标签；

徐家汇成了西南片区扛把子，巨富长成了风貌区，提起四川北路，却没人能讲出他的特点。

举个例子。

四川北路西侧、海宁路北面的今潮8弄，开业后成为了新的网红打卡地，一时火爆上海。

开业时人太多，远远的路过看了一眼我就走了。

这次调研，我又去逛了一次，看到不少门店都已经关了门，不知道是不是还没有完全从去年的冷清中恢复过来。

今潮8弄

很多网友说这是四川北路商业复兴的起点，这个地块还带一个大的商场，四川北路中兴指日可待。

但是我逛完就一个感觉：和新天地一个模子，侧面看有点像张园。

今潮8弄

其实不止这里，苏河湾的慎余里，西面在建的珠江安康苑街区，未来的北外滩，大概都是这个模板。

你说它是四川北路也行，说是其他地方也行，并不是属于自己的特色。

其实可以理解，上海是海派建筑，新天地的旧改获得了举世瞩目的成功；

这些前提下，这一堆独立运营的地块，开发商都想去模仿新天地的成功。

但是独立地块的运用和整体操盘的思路区别巨大。

新天地是奔着板块一起蓬勃发展去的，各家开发商却很难整齐划一；

如果没法形成有效联动，大家就是真刀真枪的同位竞争了。

而且，上海真的需要这么多新天地吗？

商业中心本应各具特色，找到最适合自己的方向，可能才是破局之道。

06

四川北路何去何从？

我不是操盘者，只能从一个地产从业者的视角给出一些看法。

任何一个板块，想要破局，得有独到的优势。

门门通不如一门精。

做住宅区，连片旧改才是王道，四川北路地段不差，关键就在于能不能连片；

做文化街区，就做出区别于黄浦的特色，想尽办法把苏州河南面的游客吸引过桥；

做商务区，就全力以赴招商引资；

归根结底，人来了，才有生机，四川北路的辉煌才有机会复苏。

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以上为正文

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