女子称房产被邻居打通入住，开发商：是我抵押的！

【头条首发】#女子房产被邻居打通入住#辽宁朝阳的于女士发现自己两年没住的房子竟被邻居用衣柜封死，怀疑被邻居打通使用，6月18日，于女士将此事发在社交平台上，引起众多网友热议。她在视频中晒出了自己的房产证，并发布了一段警方和她沟通的录音。

录音显示：警察曾说该房涉嫌一房二卖，建议于女士走司法途径进行处理。于女士称，警方说是由于开发商拖欠邻居钱款，故此抵押于女士房子给邻居。对此，该房属地派出所一工作人员表示：是三方的矛盾，具体仍在调查中。

突然发现自己两年未住的房子被邻居用衣柜封死，深入了解才知道是开发商与邻居有债务纠纷，将自己的房产抵押给了邻居，相信这种事情发生在我们任何一个人身上都会觉得荒唐？房产证还在自己手上，开发商与邻居的债务纠纷凭什么要用我的财产抵押？

开发商将别人的房产抵押给债权人，实质上是在行使房产所有权人的处分权，在法律上我们称之为一房二卖。

一、我们先来了解一下什么叫一房二卖。

说到“一房二卖”这个词语，大部分人可能都不陌生。一房二卖是指出卖人先后或同时签订两份《房屋买卖合同》，将同一房屋出卖给另外两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。无论是出自于对买房者毁约的忧虑，還是出自于对权益最大化的追求完美，售房方都是有很有可能会作出一房二卖的个人行为，因而它也就变成了房屋交易中的普遍情况。

本案中属于出卖人（开发商）将房屋售与前买受人（于女士）并办理了产权过户登记之后，又与后买受人（邻居）成立就同一房屋为标的物的买卖合同。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人（开发商）已非房屋所有权人。出卖人（开发商）系出卖他人之物。

《民法典》第597条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。

换言之，《民法典》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《民法典》第597条第一款的规定，即属于无权处分行为。

二、一房二卖的合同纠纷处理

（1）在商品房买卖合同中，卖方出卖房屋之后又将房屋出卖或者抵押给第三方的，不能取得房屋的买方可以要求解除合同，返还已付款项和利息，并赔偿损失。并可要求卖方承担不超过已支付购买款项一倍的赔偿责任。

（2）卖方将房屋出卖后又再次出卖给第三方，并办理转让过户手续的，在这种情况下，前买方已不可能获得房屋所有权，合同中的债权转化为损害赔偿债务，卖方应对得不到满足的买方承担赔偿损失的责任。

（3）卖方将房屋出卖给买方，办理产权转让过户登记，又与另外的买方建立以同一房屋为标的物的买卖合同的，此时，卖方不再是房屋所有人，卖方无权处分行为，房屋买卖合同当然无效。

（4）卖方将房屋出卖给两个或两个以上的买方，且均未办理过户手续，合同成立的效力按签订合同的顺序确定，先行合同有效。若两个买方均未办理过户登记和预告登记手续的，应当审查是否有买方已经合法占有房屋。从风险承担的角度来看，给予合法占有房屋的买方相应的优先权是合理的。

（5）买受人要求确认卖方与第三方恶意串并交付使用房屋，致使其无法取得房屋而另行签订商品房买卖合同无效的，应得到支持。

（6）在一房二卖、一房多卖中，预售合同登记的，具有对抗其他买受人的效力。

本案属于第三种情形，于女士与开发商已经办理了产权转让过户登记，于女士取得了房产证，是房屋的合法所有权人。开发商不是房屋的所有人却行使了房屋所有权人的处分权，属于无权处分。于女士可以基于自己对房屋的物权，请求无权占有人（邻居）恢复原状、赔偿损失等。而邻居的损失应当向开发商主张，如邻居与开发商之间签订有协议或合同，可以主张开发商的违约责任。

三、一房二卖中，出卖人可能构成诈骗类犯罪

一房二卖行为可能涉及的犯罪为诈骗罪和合同诈骗罪。

诈骗罪是以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

要判断“一房二卖”的出卖人是否构成犯罪，还是需要从“出卖人是否具有以非法占有为目的，购房者是否基于出卖人虚构、隐瞒的事实而存在认识错误或作出错误的决定，出卖人是否获益”几个方面来考虑：

首先，如出卖人隐瞒、虚构事实的行为目的，如果只是为了促进交易，那么不宜认定为犯罪，如出卖人的目的就是纯为了获取非法利益，非法占有他人的购房款，那么出卖人极有可能涉嫌犯罪。

其次，如出卖人虽然实施了一房二卖行为，但是他愿意向第二手买家交房，并愿意承担第一手买家的违约金的，不应认定为犯罪。出卖人确实向第二手买家交付了房子，可以说明出卖人并非意图“无对价”地占有对方房款，而只是愿意承担对第一手买家的违约责任来完成“价高”的交易而已。这也说明，其与第一手买家发生纠纷，纯粹是为了多获利，而非完全的“非法占有”。

最后，出卖人实施一房二卖行为后，如不逃避，有能力、有意愿承当责任的，不应认定为犯罪行为，即使出卖人将其所得价款主要是用于维持经营或者偿还债务，导致最终无法退款，但只要其不逃避，也不宜认定为犯罪，这种情形多出现在开发商身上，如出卖人实施一房二卖行为后，随即就消失不见，那么可以推定其以非法占有为目的的主观故意，这种情形就必须依法惩处。【头条首发】