天，白鹅潭那个开发商争抢的盘，也太太复杂了吧！

文：阿信

4月拍地抢破头的地块--羊城食品厂，出规划了，看完之后，阿信直呼神奇！！

因为一个地块囊括了板楼、塔楼、叠墅三个住宅业态，还配建有9班幼儿园！

这样看来，我们4月拍地时对该地块的研判还是很准确的啊。

最后确定这样的产品，说明开发商对这块地还是挺保守和理智的，多元化的业态配置，只要看上这个项目的，一定能在这儿找到合适的产品。

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01

项目产品

从规划中，盲猜这个项目要卷产品，几个点：

1、项目西北向望花地河，可以看到，项目的户型通过扭转，让景观最大化，除了纯南向的户型，绝大多数的户型能望河。

2、大量使用花池、飘窗的位置，增加户型的实用性，这个项目的产品使用率不低。

放大规划图可以看到，在黄色的建筑外有一圈小小的黑色框框，这里会将报建为花池或飘窗，而可以看到，南面的户型，客厅的位置外面也有一圈飘窗，不排除是为了更好的景观体验，做了一个“L”型观景面。

效果猜测大概类似于中铁建西派粤府卖得最好最贵的140㎡户型。

小道消息称天选之子摇中羊城食品厂地块的武汉城建将会和保利合作，按照保利这两年卷产品的程度，这次的产品应该不会差。

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02

项目综合素质

那为什么羊城食品厂要卷产品，不卷其他呢？！

因为这个地块其他素质只能说还算不错，不算拔尖，这就意味着，在新盘频出的荔湾，竞争不小。

从地段来看，地块靠近白鹅潭CBD核心区，拥一线河景+东面沿湖公园+较低容积率约3.0。

亮点是距离1号线芳村站很近，步行可达，距离省一级学校康有为小学也很近，可能会有机会入读。

整体的素质乍一看还不错啊，但项目的痛点在于周边的城市面貌，嗯嗯，长这样：

△图by房天下

而且周边暂时没有确切的变量，这就意味着，这样的城市面貌暂时还没有升级的可能，这会把这个项目放在一个尴尬的位置。

你要是做大户型豪宅吧，周边城市面貌这样，高端客也不认；你要做改善客嘛，对手又是万汇天地·瑧园、保利·锦上印这些展示面貌好，配套也不输的盘，刚改改善客会纠结。

所以开发商还是很聪明的，做了产品错位。

留一部分塔楼和正常的项目刚，你看万汇天地·瑧园等项目容积率都不低，羊城食品厂打的是舒适度；板楼对标保利·锦上印，羊城食品厂有江景；低密叠墅，在荔湾目前是没有对标的，属于稀缺产品。

这样，就可以把风险降低，加上毕竟这个是可以做叠墅的项目，能有效把项目的调性拉高，营销部门也有话题点可以做推广。

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03

项目预测价格

目前整个荔湾在售的项目不多，但各个都能打。

一档项目是豪宅盘，后航道一线临江，白鹅潭悦府、广船等项目，单价7-9万/㎡，起步价约700万；

二档项目是改善盘，广钢、花地湾、大坦沙、新世界凯粤湾连片开发主打品质的住宅，万汇天地项目、保利中海朗阅、保利锦上印、凯德双桥星作、新世界凯粤湾等，单价5-7万/㎡，起步价约500万；

三档项目是刚需刚改盘，除去一二档的其他盘，力城榕城湾、保利和悦滨江等，单价4-5万/㎡，起步价约300万。

各个项目档次鲜明，假如羊城食品厂做出来之后，有板楼和叠墅的加持，只要品质感过关，应该能挤进二档的行列。

羊城食品厂拿地楼面价32200元/㎡，按常规的2倍理论保守推算，需要卖到6.4万/㎡。

项目主力分塔楼、板楼、叠墅三个业态。

先说平层。

目前面积段还未出，但是项目定位刚需刚改，初设以100㎡起步，我们做一个产品价格的推测：

假如放在整个荔湾，能对标什么产品？

从对标的产品可以看到，假如项目定价7万/㎡，基本上和市场上一档、部分二档项目硬刚，性价比略低，假如项目要走量，应该不太可能。

假如项目定价6万/㎡，基本上和二档项目万科花地湾、广钢持平，但万科和广钢胜在连片开发、大社区大配套，羊城食品厂只有江景，会让客户摇摆和纠结。

假如项目定在5万/㎡，这个价格是相对有优势和性价比的，假如首开低于这个价格，那就更具有竞争力了。

至于叠墅的价格，目前荔湾暂未有对标的一二手叠墅产品，无法直接对标。

△贝壳几乎没有挂牌

阿信翻看了一些兼顾叠墅与平层的项目，两个业态的价差关系，比方说近些年的番禺的碧桂园藏珑府。

当时平层的价格在3-3.5万/㎡，叠墅的价格约在4-6万/㎡，由于下叠和上叠的赠送面积多，中叠的赠送面积少，所以叠墅的价差也会较大。

折合平层与叠墅的价格比，大约在1:1.2-1.8。不过，这个数据仅作参考，羊城食品厂的叠墅的价格需要结合开发商成本部门测算，不作保证。

好了，期待项目的面世，看看究竟会做出怎样高使用率的产品，能不能卷翻市场啦~

关于更多项目的推断，我们评论区见。