#5月财经新势力#

头条独家文章，抄袭搬运必究！

（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

这是熊猫贝贝的第1768篇原创文章

这篇文章，写在2023年的6月初，回归本行，和各位头条的读者朋友们，聊一聊在特殊敏感，体感不佳的经济阶段和环境下，对中国房地产经济和楼市的一些分析和思考。

当然，不会有什么陈词滥调，老调重弹，更不会搞什么无脑看空，消极悲观，或是鼓吹看多的情绪煽动。

当下中国经济环境和价值语境的舆论场里面，关于房地产，楼市的讨论很多，在头条也有很多的热搜热议，这篇文章也正好和各位头条的朋友，支持认可我的粉丝朋友们，聊点有深度，有态度的硬核内容。

开篇先聊几句题外话。

信息爆炸的时代，人心浮躁，急功近利，绝大多数的人都愿意在短视频和爽文中去享受短暂直接的刺激，而不愿意静下心来去进行一些深度的，有价值，有意义的阅读和思考。

这不是一个好的趋势，但是也是一个现实存在的趋势，被情绪和自己想要看到的东西形成的信息茧房包裹，本质上和蒙上眼睛被看不见的绳子牵着前行是一样的。

所以，做自媒体，分享观点，撰写长篇文章，是需要坚定的意志，甚至是一种信仰才能坚持下来的。

如果对于以上的感概没有共鸣，或者不能认同，那么可能这个号的内容，并不适合这样的群体。话糙理不糙，强扭的瓜不甜，耐心和阅读的能力，包括获取价值信息的能力，按照当下的时代发展来看，必然会成为属于越来越少人的一种特权。

认知上的2-8分化，就决定了现实中的财富和发展的分化，这个观点，有一定的年龄和阅历的群体，或许会有很好的共鸣。

言归正传，2023年的中国房地产和楼市，走到当下，毫不夸张，是一个多空博弈激烈，各方观点群魔乱舞的一个特殊阶段。

经济语境之下，对于房地产和楼市的观点主要分成了以下几种：

1，房子砸到老百姓手上，那就是软着陆，砸到银行，开发商，还有地方政府手上，就是硬着陆，房地产怎么着陆，无非就是看房子关联的债务，最后由谁来承担；

虽然这种观点比较极端粗暴，但是胜在真实。

很多当下原本应该成为购房主力的群体，对这种观点高度认同，并且以实际行动，用脚投票，观望情绪浓厚，购买入市动力不足。

2，以吴晓波为代表的利益关联群体，当然不仅限于吴晓波一个，也包括很多不敢说话，或者遮遮掩掩的所谓经济学家，房产专家，以及各路在楼市里面吃饭的群体，振臂疾呼，希望国家出政策救市，不说09年那种大水漫灌，也想要2016年那种涨价去库存，棚改撒钞票，最差也是限购全放开……总之，就是希望房地产和楼市起死回生，重现辉煌。

3，还有一种观点，认为当下国家应该对房地产经济的低迷现状保持定力，特别对于地方政府来说，要用戒毒的心态去看待过于长期依赖的土地财政，这样才能自上至下的资源，资金，还有关注，才能不再聚焦水泥、钢筋，才能实现产业升级，才能拉动消费和实现经济长远发展。

这些观点，单独来看，都有道理，所以，谁也说服不了谁，毕竟站在不同位置，肯定会支持不同的选择。

但是陷入这样的争执和对立，没有多少实际意义，人性只要利益一旦纠缠，本来就是不撞南墙不认输，撞了南墙嘴还硬的事情。

人性，立场，利益不同，就没有共识可言，但是一些规律，因果关系，还有趋势走向，是必然的。

明智的人和有价值的认知，永远不会去谋求共识的建立，而是对本质的把握。

所以，这篇文章，没什么情绪和利益层面的纠缠，将从基于现实，敬畏常识，遵循规律的角度出发，和大家有深度，有态度，有专业，并且有依有据的聊一聊对于当下中国房地产经济和楼市的几个趋势观点。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

第一个本质观点：房地产的周期论，是一个伪命题？

周期论，是典型的西方经济学系统飘洋过海来到中国的一种经济理论，有其自身的逻辑和规律表达所在。

但是，对于中国很多经济学研究群体，更别提什么野路子的经济学家和专家，言必谈周期，这就很没意思了，什么事情都往周期上套，那不是用西方经济理论的药，来调理中国经济的所遇到的问题？

乱吃药，不怕闹出更大的问题？

不可否认，经济周期，确实存在于猪肉，白酒，以及很多经济，消费，产业领域，但是对于核心经济领域，周期的说法，就是一个彻头彻尾的伪命题。

没错，这就是本文提出的第一个观点，过去扮演了中国经济重要支柱作用的房地产经济，行业，还有市场，没有周期。

不仅仅是房地产，实际上新能源产业，还有互联网产业，也没有什么周期可言。

是不是听起来挺离经叛道的？颇有点桀骜不驯的狂妄感觉？

别着急，下面给大家用最直白，接地气的逻辑文字，详细解释一下，大家就能明白是什么意思。

就以互联网产业为例，真正桎梏产业的天花板，其实不是什么技术，玩法，还有平台模式，商业逻辑，而是用户基数。

2019年的时候，其实中国的互联网用户就已经基本见顶，而经历了3年疫情，变相的完成了互联网用户的最后一次极致被动的上线，从经济逻辑的角度来看，除非是通过互联网进行终极生意（收租和放贷），那么按照现有的互联网经济的格局和现实来说，已经是事实上的存量环境，比如淘宝的份额下降，对应的就是拼多多和京东，还有抖音电商的增长。

存量环境，就是行业见顶衰退，垄断和寡头形成的阶段，任何行业，只要走到这一步，那就不会有什么百花齐放，百家争鸣的增长繁荣出现的可能了。

其实可乐也是这样，很多行业都是这样，最后要么就是巨头品牌一支独大，后进玩家艰难生存，不断被洗牌吞并，有什么周期可谈？

回到对中国房地产经济上来看，2022年中国人口负增长的事实出现的那一刻起，其实就已经进入到了这个衰退阶段了。

没有什么周期可言，规模见顶，无非就是资源不均，需求错配的局部矛盾存在，而解决这样的矛盾，并不可能给房地产这整个行业，带来上行周期的繁华。

对于见顶，迎接必然衰退未来的行业和产业，任何周期论调和讨论，实际上都是享受过上行期红利的群体，不愿接受一蹶不振，长期低迷趋势的无谓抵抗而已。

连这点认知都没有，还说自己懂经济学，脸都不要了。

周期只有两种可能，要么是持续需求支撑，比如快消品，猪肉这样，有消费周期和需求存在；

要么就是总量不够，就好比过去20年的房地产，以前房子是不够的，随便投资几套就能把刚需的房子抢走，逼着刚需们高价接盘，再加上二手房交易系统相对完善，所以以前房子涨起来很容易。

说白了，还是房子不够，且市场上有非买不可的刚需，导致房价炒起来很容易。

但是当下中国的房地产产业，实际上已经到了需求见顶，甚至需求收缩的阶段，再谈什么周期，没有多少意义了。

就全国而言更可怕了，因为整体人口是下滑的，而全国每年新增住宅至少1000万套，可以满足至少3000万人居住需求，所以房子真的是供大于求，没房的刚需是越来越少了。

图片来源：网络

在这种情况下，炒房的难度不是增加，而是炒房这个生意，已经从根本上失去支撑了。

普通人认为的楼市周期是指，啥事也不做，房价有一天就会毫无理由的突然暴涨，躺着赚钱，这显然是不可能的。

在当下国内，还拿着什么规划图，地铁方案，还有什么产业概念，人口聚集的噱头，忽悠买房投资，炒房发财的，是不是有一种原始人，落后文盲的既视感？

见顶衰退，没有周期，不代表没有价值，没有机会，但是这样的好事，注定已经不属于绝大多数普通人了，全面分化，才是必然。

而对于趋势面而言，有些东西，过了就错了，既然都错了，逻辑塌了，还有可能继续错下去，大错特错？

图片来源：头条图库

2

第二个趋势观点：讨论会不会有史诗级救市，其实毫无意义？

有了对中国房地产经济现实的分析，那么回到文章开头的那个大家都关心的问题，国家会不会针对房地产和楼市出台史诗级楼市？

其实逻辑跟上，要判断这个问题，就没有多大的悬念。

本质上，如果中国国家再次运用货币政策，管理手段，以及行政力量，去拉动已经处于见顶衰退的房地产经济和楼市，不就和饮鸠止渴一个道理？

当然，要说完全放任是不可能的，产业惯性，价格泡沫，还有上行期积累的债务风险，不可能无视，更不可能直接刺破，日本就是一个很好的例子。

所以，与其去关注和讨论，争吵救与不救，不如从最高点的角度去思考，它有没有可能救？或者说“史诗级救市”？

直接给结论，修修补补，局部调节，精准滴灌，维持基本生命特征，养护中风的日常操作，一定会有。

但是要说给重症患者直接打鸡血，上兴奋剂，打刺激激素的那种所谓史诗级救市，基本没有什么值得讨论的意义。

有些人利益关联，一厢情愿，无可厚非，别说房子，就是曾经的郁金香，藏獒等等的炒作市场，有多少人就算市场崩溃，泡沫破碎都不愿意承认接受的？

古玩界的国宝帮，了解一下？

这还只是一些特定的小圈子，放到楼市来，基数成倍放大，也就不奇怪了。

真理永远掌握在少数人手上，就是这个意思。

当然，看到这里的朋友中，一定有不屑一顾，不可置否的态度和观点，没关系，能理解，时间，趋势，还有结果，是最好的答案。

劳碌奉献一辈子，也风光张扬过了，现在老了病了，安心躺着养病养生才对，而不是还想着喝大酒，蹦大迪，有那个心，还有那个力么？

没那个力，吃点小药片，能有多大意思？

别一把年纪一身病没折腾住，图一时之快招致猝死。

国家的“稳”，是啥意思？

图片来源：头条图库

3

第三个价值观点：垃圾永远都是垃圾，不会因为时代变化而改变性质

2023年以来，利率下行，房价承压的综合环境之下，原本一些被冠以垃圾资产的房产类型，反而蠢蠢欲动，大有翻身做主的姿态。

主要集中在商住公寓，写字楼，厂房这样的不动产领域。

时过境迁，是不是该刮目相看，调整态度和观点了呢？

这其实是过去半年里面，我个人接触的投资圈子里面，比较有代表性的一种观点。

而且着观点从当下市场和环境的背景来看，很有说服力。

存款利率持续下行，银行理财屡屡破净，房价普遍承压，影响穿透很多投资渠道的底层资产，土地财政低迷导致地方债承压，投资地产项目的信托也出现了破产案例，贷款买房利息是存款的几倍……

手上有点钱，在当下想找点安全，增值，还有流动性的资产和渠道，太难了。

基于以上的逻辑，原本有租赁和经营收益，但是不被重视的一些不动产，不就香起来了么？

是不是很有说服力？

但是说句良心话，垃圾就是垃圾，不管时代和环境怎么变，垃圾的本质不会有本质上的变化。

无非就是大家都烂，相对好看一点，但是本质还是垃圾。

比如租金年化能做到5%的商住公寓，是不是看起来很香？叠加售价的便宜，地段的优势，以及流动性保障，是不是看起来是当下比较好的投资对象？

如果有这种想法，趁早打住。如果有这种意向，那么接下来的分析，或许能够起到悬崖勒马的意义。

商住物业，工业地产，还有写字楼资产，是高度依赖宏观经济周期的经营性资产。

摩天大楼魔咒大家可以了解一下：

摩天大楼诅咒是一种将经济衰退与摩天大楼关联的奇怪现象，首先提出这一看法的是德意志银行研究主管劳伦斯， 他认为“摩天大楼立项之时，是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时”，而无数的现实验证了这一预言，并吸引人们将怀疑的目光投向更多新建摩天大楼。

而且，还有一点，是这样经营类资产，在中国有两个最大的现实问题，不能忽视：

第一个，就是这类资产的出身，多少有些灰色地带擦边球成分，所以监管和整改的风险，不能忽视，而用于经营收益的成本，往往交易这些资产的过程基本不会涉及；

第二个，是真实需求和想象中的收益，会有比较大的差别，买的时候看到的什么收益率和租金水平，泡沫比精酿啤酒摇出来的还多。

越是经济特殊敏感时期，看上去越具有吸引力的投资资产和渠道，基本上都是陷阱和大坑，没有例外。

而且，从中国的经济结构分析出发，实际上，作为第三产业载体的经营性物业，实际上是不具备成熟，稳定的市场需求支撑基础的。

工厂和工业属性的土地可能还有利益空间，但是存在专业和运营门槛，也不是无脑投钱就能轻松获利的。

至于说酒店什么的，别看什么经营报表和各种包装，请问，2017年万达断臂求生，第一波甩卖的资产是什么？

真是好东西，会下金蛋的母鸡，第一波就甩卖了？

酒店这个东西，是资产腾挪的载体，不是经营收益的生息资产。

当然，这些物业投资，安全性是有的，但是从资产价值变化的角度出发，那就是一旦买入，钝刀割肉就开始了。

图片来源：头条图库

4

再谈深圳政府统租介入城中村：中国房地产经济软着陆的新方向？

#统租介入深圳“城中村”意味着什么#

2023年6月伊始，深圳市政府统租介入城中村，一跃成为房地产领域的热门话题，本号也写过相关的分析内容，正好在这里，回应一下上一篇关于深圳统租政策的一些读者比较集中的疑问。

其中最具有代表性的，那就是“统租以后深圳租房的成本会不会上升？如果上升，那不是对外来打工群体的不友好？”

不绕圈子，直接上结论，从经济和模式的角度出发，政府来当二房东，商业逻辑和保证持续运行，那就一定会涨，这没有悬念。

大规模介入深圳城中村的租房改造，这并不是第一次。

当下的深圳统租，让很多人想起之前万科的“万村计划”。

从2017年开始，万科进⼊深圳上百个城中村，从城中村房东⼿中租下近2000栋“农民房”。万科官方宣称“万村计划”最主要的业务，是“统租”农民房，即以高于市场价的租金和农民房房东签约。10-12年的长约，然后经过改造之后，移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。在部分城中村，万科还将对“农民房”首层的商铺进行招商运营。

万科官方宣称“万村计划”最主要的业务，是“统租”农民房

从村民手里大规模拿房源，改造租赁再运营，这和今天的深圳统租，底层逻辑几无二致。

当时，万村的生意模式看起来不错，实施过程中却碰到了诸多困难。短时间内的集中签约，以及后续“农民房”房东集中清退租客，打破了城中村租赁市场供需平衡，引起了万科所进驻城中村居民的恐慌。其中便牵涉富⼠康产业⼯人所集中居住的区域，他们呼吁万科妥善推进业务，警惕房屋租金的大幅上涨。

城中村对于深圳的最主要价值，就是提供足够便宜且足够多的租赁房

现在再来回看“万村计划”的时间线。2017年7月，万科成立“深圳市万村发展有限公司”，2018年6月，因为富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”业务，认为它会抬升周边租金水平2-3倍，引发争议；2018年11月“万村计划”被曝将暂停签约新房源；2018年末万村公司全面暂停新签约房源。

“万村计划”被认为会抬升周边租金水平2-3倍而引发争议

短短2年时间，“万村计划” 就宣告全面暂停，万科得出的结论是：“万村计划” 比想象中复杂，万科可能在一开始并没有意识到：庞大的城中村，是深圳这个城市有机体中，极其复杂的子系统。简单来说，城中村对于深圳的最主要价值，就是提供足够便宜且足够多的租赁房。

而且，它是以深圳数十年来野蛮生长也是最为市场化的方式在运转的。

廉价的城中村直租房或将成为历史？

有分析认为，“万村计划”打破了两个基本点：首先让每套房子变得不便宜（受改造成本影响租金上涨），其次规模化高效的推进速度，导致市场中便宜房的数量快速递减，打破了城中村租赁市场的生态平衡系统，从而引发了巨大争议。

这一次深圳统租，本质上可以看作是官方用万村这套玩法，借助政府背景，再玩一次而已。

和万科不一样的是，这是政府行为，有政府背景，并且还有国家机构的全面出动和配合，执行力上面，没有多少悬念，而且，按照推进的情况来看，政府统租，势在必行。

万科走过的路，最大的经验就是会造成房租哄抬。

按照市场规律，房租如果不翻倍涨，肯定亏钱。

但如果房租翻倍涨，那些贩夫走卒、外卖员、管道工、清洁工等平凡的基层群众基本要被迫离开这座城市。

统租主体公司微棠的董事长亲自出来解释这个房租事情，说涨幅顶多也就10%。比如原先900每个月，最多涨到1000块。

图片来源：网络

这种涨幅，肯定覆盖不了原先高价拿房源和改造的成本，都不用猜测，肯定是需要政府出钱补贴。

这种补贴可能会持续一段时间，一直到民众收入提高为止，这就考验后人的智慧了。

当然也有可能计划跟不上变化，或者资金压力驱动，提前竭泽而渔，将压力提前向租赁市场转移。

别的城市压力大，但是对于财大气粗的深圳，可能是进行这样政府资产盘活尝试，最合适的城市。

但是这个事情，对于房租上涨的讨论，其实只是微观层面一些过渡性情绪集中爆发。

更重要的，从宏观角度来看，中国的房地产经济想要软着陆，除了转移债务风险，深圳这次的尝试的第三条路，其实也有经济逻辑支撑：

要么房价涨，土地财政转，要么租金涨，财政收入转，房价不给涨，涨不动，那就只能让租金涨。

当然，我也在深圳，对于深圳普通外来打工群体对于租金上涨的恐惧心理是非常清楚的，但是宏观大势，永远不会随个体意志发展的规律不会改变，北京上海的房租是个什么情况，可能需要对比一下，才能有更真实的体会。

人嘛，总是活在当下，看见眼前的，可以理解，但是在更高层次对于房地产经济的稳定安全需求面前，有些趋势，只能接受。

来了就是深圳人，来了就要做贡献，来了就要有价值，来了就要接受趋势，不然，别说深圳，中国再大，也难有只为自己活着的自私群体的立锥之地。

话可能有些直白，也不好听，会伤害到一些玻璃心和自私怪，但是这才是人间真实。

大象饥渴奔跑找水的时候，是不会在意跑动过程中被碾压的蚂蚁的。

深圳的逻辑，很现实，房价不给涨，那就涨房租，无非就是过程，效率，幅度控制的问题了。从逻辑上看，这是一个可行，也正在实施实践的方向。

图片来源：头条图库

写在最后：

从需求和现实出发，如何看清中国房产的未来价值方向？

不知不觉，聊了挺多内容，深度自己感觉也还不错。

文章最后，就不多展开太多深度复杂的思考和内容了，简单分享几点个人对于接下来中国房产的价值走向可能观点，不一定对，供各位读者朋友参考：

1，国内的楼市的风险经历过去几年的困难，风险已经逐渐出清了。

国家对楼市的总体基调是“房住不炒”，但不是要把这个行业消灭掉；

要挤掉房价里的泡沫，而不是要房价无休止的下跌；

要去掉这个行业里的过高的杠杆，而不是要其崩盘。

从这几点来看，其实目的已经基本上达到了。

现实点的房价，不管是一二线城市，还是三四线城市，都出现全面的回调，连住房供应一向紧张的深圳的房价都不出现不小幅度的回调，而部分三四线及县城的房价真是到了“房价如葱”的境地。

抛开这些极端情况，国内整体房价都出现不小幅度的回调，一定程度上起到挤掉泡沫的目的。

但是经济环境，如果一点泡沫都没有了，就和啤酒汽水没有泡沫就是坏掉了一样，所以，房价挤泡沫的过程和趋势之下，最极限的，就是达到价值回归的均衡点，而绝对不会崩盘。

2，不可否认的是国内居民财富仍是主要在房子里，尤其是中产阶层。房价下跌其实就是大家的财富跟着一起缩水，部分人或家庭甚至面临破产。房价持续下跌的副作用就是大家不敢消费，不敢进行债务扩张，也就是通常所说的居民部门资产负债表“缩表”了。

稳住房价，保证房产价值，实际上也是国家和地方政府重要的的经济责任之一。

房价承压阶段，保有价值的最好最有效的方法是什么？

是抽掉流动性，削弱流动性。

当下政府最恨最讨厌的，就是一心急着卖房套现，集中挂牌，主动降价的群体，而这样的群体，恰恰大部分，都是曾经打着炒房念头，期待房价暴涨轻松躺赚的投机群体和资金。

接盘，也要看接谁的盘，对于这样的群体，没必要去接，如果合适，好好杀价，随便杀价，放心杀价，对于买房自住刚需来说，买卖不成，下一个可能更好更便宜。

而对于这个被高位套牢，流动性锁死的炒房投机群体来说，很有可能就是财富接着缩水，甚至当上老赖，房子被法拍。

究竟谁应该更着急？

3，最后，对于绝大多数普通人，经济个体和家庭而言，在房子这个事情上面，什么宏观经济环境，政策态度，以及风向趋势，市场行情，完全没有必要去关注和了解。

对于买房子这件事，还是我的一贯观点，三个问题：

买了房子是不是自己住？

有了房子以后是否对于房价涨跌毫不在意？

是否有哪怕一点点心思，是想通过买房子这个动作，给自己创造资产性收入？

别谈什么通胀，增值保值，三个问题想清楚了，别人说什么，环境怎么样，一点影响都没有，足够大家做是否买房这个动作的决策了。

以上，就是写在2023年6月初，中国经济特殊敏感阶段，对中国房地产经济和楼市，进行的一次专题思考和分析内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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