房地产企业的新生态

随着一大批民营开发商暴雷，地产行业的竞争格局发生了显著的变化。从克尔瑞公布的房地产企业2023年1-5月的销售榜（全口径金额）可以看到的，TOP20可大致分为四类企业：

1、央企巨无霸：保利、中海、华润、招商、中铁建；

2、地方国企：建发、越秀、华发；

3、混合所有制企业：万科、绿城、金地、绿地；

4、民营企业：碧桂园、龙湖、滨江、融创、旭辉、新城、美的。

资料来源：克而瑞

虽然民营企业还能占有7席，但是真正称得上稳健的只有龙湖、滨江，融创已受重创，碧桂园、旭辉也是艰难度日。原来长期霸榜的恒大、华夏、泰禾、世茂等，早已是昨日黄花。

央企老大哥和混合所有制企业的强者愈强，并不令人惊艳，近两年最耀眼的当属地方国企——除了建发、越秀、华发外，厦门联发、首开、象屿、厦门国贸、北京城建、武汉城建等也位列TOP50。

而真正算是异军突起的，是伟星这样的民企。

伟星集团有限公司创建于1976年9月，总部座落于浙江台州临海，产业涉及服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资等领域。伟星房产依托集团实力，2020-2022年豪掷460亿拿地。其中，2022年伟星房产拿地投入154.23亿元，新摘12宗地块（包括合肥8幅、南京2幅、芜湖2幅）；全年新增土地储备面积约184万平方米，新增储备货值约330亿元。排名也不断上升，从2021年的88位、2022年的55位，到今年1-5月份的39位。从区域布局上看，伟星房产除浙江老家外，深耕芜湖多年，12年进入合肥市场，稳坐合肥、芜湖、马鞍山及安徽省市场头把交椅。

其实伟星和不少地方国企崛起的底层逻辑是相似的。在大多数民营企业四处拿地、积极全国化扩张的时候，这些企业没有盲目的扩张，而是持续深耕某一区域，在大本营和战略发展区域内拥有大量、较为低廉的土储，并且积累了较好的口碑。同时，也因为没有胡乱拿地、所以杠杆比较合理、没有过度举债。在市场格局调整之时，他们反而能够大举拿地并最终扩大规模。

这类型的房企作为市场的参与者，对避免形成央企巨无霸的垄断、丰富产品类型、提升产品品质有积极的意义，但是另一些新进的参与者，可能更像是“投机”的。

比如刚刚6月1日北京的土拍，顺义两块地分别由45、36家企业参拍。这些企业中，除了大家耳熟能详的开发商，更多的是闻所未闻的新面孔。有公众号总结为“满屏的南通、芜湖、山西、如皋、武安、扬州......，泰、芳、虹、和、祥、笃、哲、旺、河、垚、顺、鹏、兴、山......”。

资料来源：乐居北京

细分下来，这些企业主要可以分为三类：

第一类，有钱的地方城投。比如江苏省南通市“代表队”，有海门区国资下属的师山置业、海门海泰，如皋区财政局下属的润皋置业，海门经开区下属的南通江海港……让人感叹南通国资的实力真是强劲啊！

第二类，地方小开发商。比如河北邯郸的武安明芳、厦门的岩垚盛、山西的星河。

第三类，各种新成立的公司，可能就是单纯的有钱来玩，也有可能是规模开发商的壳，大家自行领会。

其实这种情况不只出现在北京，在合肥、成都、苏州的热门摇号地块上，都或多或少的出现了这种小企业围攻的情况。这些新的参与者看中的是摇号地块“稳赚不赔”——一般都是限房价地块、存在一二手房价的倒挂。此外，他们偏爱的是小地价地块。比如这次顺义这两块地的地价上限仅分别为16.56亿、17.31亿，比较低的摇号门槛是小企业如此积极的一个重要原因。

这些行业“新手”并没有什么品牌和产品线，也缺乏一定的操盘能力，他们的参与恐怕对行业发展没有太大的积极贡献。

在行业遭受重创的背景下，难免有一个阶段的“鱼龙混杂”，但真正有产品力、有客户服务意识、有成本控制能力的房企，才能在未来的竞争中长久的生存下去。