4月全国新房均价每平上涨近2000元？房价“狂飙”的真相是什么？

国家统计局近期公布了一系列与房地产开发、销售有关的数据，仔细研究了新建住宅的销售额与销售面积让人非常意外，仅从数据的角度来看房价居然在4月上演了“狂飙”大戏。

2023年1-4月住宅累计销售额为36020亿元，销售面积为32966万平方米，由此可以计算出今年前四个月的新建住宅均价为10926元每平方米；2022年全年的新房销售额和销售面积为116747亿元和114631万平方米，均价为10185元每平方米。

换言之，今年前四个月的新房均价比去年高出了741元，这好像没有什么特别的地方。不过，单看4月的销售数据就不一样了。

2023年1-3月住宅累计销售额为27647亿元，销售面积为26251万平方米，将1-4月的销售数据减去前者即为2023年4月单月的住宅销售额与销售面积，分别为8373亿元和6715万平方米，所以4月新建住宅每平方米的成交单价达到了12469元。

12000多元的单价无论与去年全年还是今年前四个月的均价比都高出不少，难道今年4月房价开始大涨了吗？

还有更加夸张的事情，我查阅了国家统计局发布的2023年1-2月住宅累计销售额和累计销售面积，运用和前面一样的方法计算可得2023年3月新建住宅的单价为10505元每平方米。这意味着根据国家统计局的数据可以得出4月的新房单价比3月高出了1964元每平方米（12469-10505），涨幅为18.7%的结论。

房价一个月里上涨了那么多？实在让人难以置信，我相信如果这组数据被部分中介获得后一定会大肆宣传，将4月的楼市吹上天，把“小阳春”说成“大夏天”，营造一种再不买房将损失几十万元甚至上百万元的氛围。

不过，事情真是这样的吗？恐怕没那么简单。

国家统计局还发布了2023年4月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据。环比变化指的是今年4月的新房住宅价格相比于3月的涨幅比例，看了一下具体数据，4月环比涨幅最高的是为银川，上涨1%，远没有达到前面计算出来的18.7%高。而国内楼市相对最火爆的四大一线城市的涨幅还没有银川高。北京环比上涨0.6%、上海环比上涨0.4%、深圳环比上涨0.3%、广州环比上涨0.2%。

两组数据都是国家统计局发布的，为什么会出现截然相反的情况，到底哪组数据才真实反映了2023年4月全国新房价格变化情况呢？答案是后者，也就是说4月的楼市依然波澜不惊，根本没有出现大幅上涨。当然，我们不能就此得出第一份数据存在问题的结论，解释一下本文开头提到的4月新房均价比3月高近2000元的真实原因。

在计算均价时我们的用的是全国4月份的新房销售额和销售面积，没有区分不同地区分别统计，这会导致当房价较高地区的成交量大幅增加时拉高了整体均价。这么说可能有些难以理解，举一个简单的例子说明。

假设张三开了一家手机店，销售两种手机，一种是高端手机，3月的单价为5000元每部，另外一种是低端手机，3月单价为2000元每部。3月手机店一共卖出了10部高端手机和20部低端手机，总销售额为9万元，30台手机的销售均价为3000元。

4月为了增加销售量手机店采取了降价策略，高端手机售价降低为每部4500元，低端手机还是1900元每部，当月一共卖出了20部高端手机和20部低端手机，总销售额为12.8万元，40部手机的销售均价为3200元。

无论是高端手机还是低端手机的价格都降价了，可4月每部手机的均价比3月贵了200元，究其原因是4月卖出了更多的高端手机（多卖了10部），而高端手机的价格较贵，拉高了均价。

回到4月房价的问题上来。均价环比大涨18.7%的原因就是房价较高地区的成交活跃导致的。

中国地大物博，各个地区经济发展不平衡，高收入地区的房价明显高于其它地区。东部沿海地区的房价比中部地区、西部地区、东北地区高得多，这表示当东部地区的新房成交量大幅增加时必然拉高全国整体均价。

统计局给出了四个地区的新房销售细分数据，我发现确实如此。2023年1-4月东部地区商品房销售面积为16151万平方米，同比增长5.5%；中部地区和西部地区的销售面积不仅没有增加反而同比下降了7.1%和4.7%；东北地区的销售面积虽然上涨更多但由于基数实在太小，所以几乎影响不了大局，可以忽略。

此外，2023年1-3月东部地区商品房销售面积同比上涨2.4%，由此可见东部地区4月确实卖出了更多的新房，成交量占比大幅提高从而拉高了4月新房交易的单价。

这下破案了，国家统计局的数据没有错误，问题出在成交结构上，4月高房价地区成交面积增加较快，这是均价环比涨了将近2000元每平方米的主要原因。

2022年楼市萧条，下半年开始出台各类刺激政策，各地区的反应完全不同。东部地区的成交额以及成交面积确实出现反弹，1-4月成交面积同比上涨5.5%、成交额同比上涨15.7%，而中西部地区还在减少，中部地区成交面积同比下降7.1%、西部地区下降4.7%。

全国楼市分化已经越来越明显，未来这一现象将更加突出，经济发达地区、年轻人口净流入地区的住房需求存在一定的缺口，不说房价大涨，至少不会出现长期、大幅度下跌。

相反，没有拿得出手的产业、年轻人口净流出的城市面临住房供大于求的尴尬，哪怕出台再多的政策也很难刺激成交量的提升，不让炒房、刚需和改善型需求又不足，谁来接盘那么多空置住房呢？

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