深圳楼市，已经被冻住了！

三年河东，三年河西。

自从深圳楼市只涨不跌神话破灭后，市场就被冻住了。

哪怕是人们翘首以盼的松绑二手房指导价政策，也没能扳回一局，短暂的利好情绪宣泄完之后，又是不确定性的观望。

毕竟，冰冻三尺非一日之寒，被伤了那么久的心，可不是那么好修复的。

01

抛开一切市场情绪，来审视近十年的深圳楼市，房价涨涨跌跌，基本3年一个周期，我之前也为此时间段做过梳理。

2015年-2016年，楼市实施松绑调控政策，房价大涨。

2017年-2018年初，房价没有出现太大的波动。

2018年3月28日，出台三价合一政策，市场陷入低迷。

2019年，上半年还算平稳，从8·18宣布社会先行示范区开始，直到双11豪宅线调整，又启动新一轮上涨行情，一直持续到2021年208指导价出台才消停下来。

2021年-2022年，深圳楼市调控政策收紧，落户政策收紧，叠加疫情，房价应声下跌。

具体跌回到了哪一年，不同板块、不同小区之间，所承受的政策捶打情况都有不同程度的差别。

严格来说，先前涨得最猛的板块和学区房，跌幅最大。涨幅相对一般，或几乎不怎么涨的普通小区，跌幅也趋向于稳定。

02

拉两个热门板块的代表楼盘来分析。

第一个是前海的鼎太风华。

作为南山前海知名的大社区，鼎太风华共分7期开发，楼龄从03年到11年不等。

因为小区本身优势大，既靠近前海自贸区，又带南山双实验学位，所以在前面两轮周期中，鼎太风华一直扮演着区域内的“领头羊”角色。

2015年到2020年，小区整体单价从6万出头涨到了12万-14万，房价直接翻倍。

而目前小区的成交价，基本都跌回到了3年前的水平。

第二个是碧海板块。

2019年以前，碧海楼市只是个小透明，二手房均价还不到6万/平。

直到2019年11月，腾讯斥资85.2亿拿下大铲湾宗地，加上前海扩容，碧海楼市就此开启狂飙模式。截止到2021年208新政出台前，碧海房价已经冲到了10万+/平。

仅仅一年多时间，碧海房价涨幅超过了60%，成功火出圈。

但在二手房指导价的威力下，碧海不少小区单价都回落到了7万-9万。

比如，泰华阳光海的80平三房，2021年初最高成交价997万，单价12.4万。两年后，同户型最新成交价740万，单价9.25万/平。

碧海富通城三期，成交单价从高峰期10万+/平，降到了现在的7万左右/平。

综上，只是深圳西部楼市近两年多以来的缩影，不少热门小区的房价都回到了2019年。

03

悲观来看，深圳房价下跌后，苦不堪言的不仅仅是高位站岗的业主，还有在新房限价下，利润被大幅削弱，同时房子又不好卖的开发商。

房子难卖，意味着回笼资金遥遥无期；利润减少，就会想尽办法缩减建设成本。

所以我们不乏看到，这两年深圳新房质量问题频出，有的项目还因发不出工资而停工，部分旧改工程进度也开始放慢脚步。

说到底，就是因为市场流通性出现了问题，卖不出房子的开发商难，前两年买了网红盘的业主苦。

乐观来看，两三年时间，同样是核心片区的二手房，价格少说相差上百万，甚至几百万，对购房者而言，当下买房相当于回到2020年初的水平。

市场火爆期，购房者往往容易迷失方向，跟着情绪氛围去买房，差房子也容易被高估；

市场平静期，反而容易买到好房子，因为卖家普遍硬气不起来，好房子也普遍被低估。

所谓好房子，不是只涨不跌，而是即使短期价格有波动，也能长期跑赢同地段的其他产品。

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