构建现代化产业体系 房企迎发展新机遇

本报记者 陈靖斌 广州报道

4月28日，中共中央政治局召开会议。会议指出，今年以来，我国疫情防控取得重大决定性胜利，经济社会全面恢复常态化运行。但当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需要克服不少困难挑战。

此次会议指出，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，“因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

这些提法均延续了今年中央经济工作会议精神，即坚持房住不炒，支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作等。

农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅告诉《中国经营报》记者，房地产业对国民经济依然发挥着举足轻重的作用，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，与生产、投资、消费紧密相关，探索房地产发展新模式在多项重要政策中被频繁提及，说明这是一项系统工程，也是新时期对传统地产业提出的挑战和必然要求。”

探索房地产发展新模式

4月14日，央行网站消息称，央行货币政策委员会2023年第一季度（总第100次）例会近期在京召开。会议认为，今年以来宏观政策坚持稳字当头、稳中求进，推动经济运行整体好转。

关于接下来的货币政策思路，会议指出，要精准有力实施稳健的货币政策，搞好跨周期调节，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，全力做好稳增长、稳就业、稳物价工作，着力支持扩大内需，为实体经济提供更有力支持。本次会议再次提及房地产，比如，会议提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

实际上，今年以来，中央对于房地产的方向多次提及向新发展模式平稳过渡。

今年《政府工作报告》提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，“因城施策”促进房地产市场健康发展。中央经济工作会议提出，要消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向提出了17条具体措施，以商业可持续为基本前提，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，成为金融支持住房租赁市场发展重要一步。

袁帅告诉记者，无论是商业地产还是住房地产，新的发展模式探索实质上就是房地产回归产业的基本面，面对着我国住房供应模式的重构，对地产商而言，必须开展经营模式的改变和多元领域持续深入的布局。“我个人认为，地产商的经营管理效率和信用获取能力将是未来重点关注要素，以及要延展服务领域，强化轻资产运营能力，从商业管理、职业能力、物业管理、社区治理、城乡更新融合、智慧楼宇、数字信息化等领域布局挖掘新的增长极，开拓第二增长业务曲线。”

科创中国高丞乡创专业服务团团长孙文华也认为，房地产业的发展顺应城镇化发展的规律，核心是以人为本。“房地产业在城镇化扩张期间能够独立于产业体系，在当前新型城镇化的背景下，房地产业离不开常住人口的支撑。常住人口靠就业，就业靠产业，产业靠企业。为此，房地产业也不是纯粹的建筑，需要根据不同的产业需求，构建支撑地方产业发展的功能空间。”

多元化发展迎先机

事实上，为了稳定房地产市场的健康发展，龙头房企今年来持续探索多元化的新发展模式，以保障开发业务安全稳健发展。

根据中指院统计，目前10%的房地产企业聚焦开发主业，45%选择深耕存量市场，剩下45%则发展产业链上的多元化业务，而后者几乎都是头部房企，如碧桂园、龙湖、华润置地等。

碧桂园集团通过科技建造，来探索房地产行业的新发展模式。

在数字化浪潮下，推动传统建筑业智能化、绿色化成为房企转型升级的重要方向。在3月30日的碧桂园控股有限公司2022年度业绩发布会上，新上任的碧桂园董事会主席杨惠妍表示，围绕地产主营业务，碧桂园开拓了科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道，助力推动公司向为社会创造幸福生活的高科技公司转型，“科建体系是碧桂园的第二增长曲线”。

而早在2018年，碧桂园就已着手布局智能建造产业体系，于当年7月成立了全资子公司广东博智林机器人有限公司，定位为行业领先的智能建造解决方案提供商，聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用，打造并实践新型建筑施工组织方式，通过技术创新、模式创新，探索行业高质量可持续发展新路径，助力建筑业转型升级。

龙湖集团凭借“空间即服务”战略的坚定铺排，也形成开发（地产开发）、运营（商业投资、长租公寓）及服务（物业管理、智慧营造）组成的三大业务板块协同发展局面，使得利润结构更加优化。报告显示，2022年龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。

具体来看，运营业务主要为商业投资和长租公寓“冠寓”品牌。2022年龙湖集团运营业务租金收入为118.8亿元（不含税），同比增长14.1%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。运营毛利率为75.6%，同比增长0.9%。

此外，华润置地凭借着集团秉承长期主义、稳健经营的发展理念构建的“3+1”业务模式。据了解，“3+1”即华润置地的开发销售、经营性不动产、轻资产管理三大主营业务+生态圈要素型业务，这是集团于“十四五”规划初期在原先商业模式基础上提出的新业务模式。面对“十四五”，华润置地以“重塑华润”为目标，通过多远赛道有机联动、一体化发展，向城市投资开发运营商角色进一步深入转换。

尽管如此，房地产的新发展模式仍任重道远。

袁帅告诉记者，探索房地产新发展模式绝非简单的一蹴而就，破旧立新，这是一个长期系统性工程。“我认为，‘房住不炒’的总基调是长久不会改变的，但是面对着‘十四五’时期，接下来的我国新型城镇化不断深化，房地产行业的企业要稳定心力，扎实根基，调整认知，我国房地产行业中长期的发展和经济空间是具备着潜力和值得期待的。”

孙文华则指出，相对于传统的住宅产业，房地产业更需要转向区域开发与运营的角色。“这需要将地方经济与房地产业发展融为一体，从原来的高周转，转向区域的可持续发展。”