莆田楼市新变化，有些人着急了！

随着近一两年市场的震荡，开发商的营销策略又变了。

尤其是在房价下调预期强烈、购房人需求大幅萎缩的背景下，愈来愈多的开发商采取了更加灵活的销售策略。

从最初的“死扛”，坚决不降价，到通过特价房、全款打折等多种形式的变相降价，再到精装改毛坯等直接降价，开发商开始在价格上大做文章，以期达到可观的去化。

其实，营销策略的回归也是市场平稳的表现，毕竟过去市场大热，开发商丝毫不担心去化问题。而现在除了大打促销战之外，莆田开发商在销售策略上也针对性采取了应变措施，接下来我们一起来看看有哪些变化吧！

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开发商调整定价逻辑，

“橄榄式”定价已成过去时

楼层越高价格越贵，这是不少购房者印象中楼层的定价准则，但实际上早期，莆田开发商更多是采取“橄榄型”定价策略，即低层和高层价格稍低，中间层则价格偏高，从一楼开始加层差，到20层左右为整栋楼最高价格，然后再往下递减。

不过，有关注市场的买房人想必已感知到，近一两年莆田开发商的定价方式又发生变化。目前，莆田市区一些容积率4以上的项目，定价不再是“橄榄型”，而是采用从低到高不断递增的方式，即低楼层价格做得很低，高楼层价格则普遍做得偏高。

而出现这样定价的原因，主要还是与当前的市场行情有关，有业内人士表示，一栋楼最先卖出去的都是中间楼层，低楼层因为视野采光通风等劣势，受欢迎程度比较低。目前市场行情低迷，采取“由低到高不断递增”定价策略，有利于去化最慢的低楼层房源能够快速消化掉，而中间楼层即使价格高一点也不愁卖。

小编也确实发现，多个“由低到高不断递增”定价的楼盘，低楼层的去化率也比较理想。当然，不管开发商如何定价，都应该根据自己的家庭情况因人而异，适合才是最好的。

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早期先卖房再卖车位

如今更推行车位同购

目前，莆田市场中开发商营销策略变化最显著的，便是房车同购。从以往来看，车位一直是开发商库存的痛点，早前莆田很多楼盘销售重心都放在住宅上面，基本都是选择先卖掉住宅，再开始推售车位。

众所周知，车位销售也是楼盘销售总利润的构成部分，这也导致项目住宅都卖完了，仍有大量车位在手，造成资金沉淀，导致开发商的利润长期无法兑现。于是，后期开发商为了快速回笼资金，不得不大幅度降价出售车位，比如玉湖新城的某楼盘车位价格最早的时候15万，后面房子卖完了，车位7-8万促销。

但是，今年开始莆田不少开发商有了变化，不再只卖住宅，而是同步推售车位，就是所谓的房车同购。同时，如果购房者车位和住宅同时购买的话，还会给予住宅较大折扣。

看到这里，也许有人会问，房车同购会比早期单纯的车位优惠来得划算吗？即便有车位同购，还是有不少人会等交房再来买车位，因为他总觉得后期车位会更便宜，但事实真是如此吗？

真的不一定，举个案例或许你就会明白了。

假设市区住宅总价在250万，车位20万。按照以前，开发商一般会先把房子以250万卖给你，后期车位卖不掉了，可能会降价5万卖给你，这时你拿到房子和车位的总价是265万。

而现在的情况是，如果你选择房车同购，车位按原价购买，开发商会给你住宅优惠5万的措施，其实这个时候你同时拿到车位和住宅的总价还是265万。

所以，两者之间给到的优惠并无多大区别，也不必抬杠，指望后期开发商能够比5万更多的优惠，别忘了在市区找车位有多难。市区车位需求肯定都是有，这种情况下我们建议购房者还是可以考虑一下房车同购。

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开发商免息垫付

终究不过是加杠杆

自去年下半年以来，折扣优惠、特价房、开带薪等传统营销手段层出不穷，莆田大部分开发商受市场大环境影响，都给出了优惠力度较大的促销。

除了传统营销手段，目前莆田开发商在促销策略包装上也有不同。比如一套房总价100万，以前开发商给出的优惠10万一般都是在总价上直接扣除，你买到的房子总价也就只要90万。

但是，现在开发商的促销策略却变了，会在首付上大做文章。大致就是房子总价还是100万，两成首付20万，这个时候开发商会直接帮你出10万，你首付只要10万就能买到房子，乍一看是不是觉得好便宜，不少购房者会心动买它。

也别急着欢欣雀跃，这世界上从来没有免费的午餐。一方面，这不过是所谓的“首付分期”，开发商只是先帮你无息垫付首付，后期你还是要在规定的时间内缴清首付，钱迟早是要还上的。

另一方面，即使是开发商帮你直接出10万，但低首付就意味着高杠杆，即便首付两成左右就可以买房，但也只是缓解买房时的第一笔资金的压力，这就意味着后续月供的增加，加上当前经济环境影响，收入本就不稳定，风险系数也就越高。

这种方式更适合做生意的购房者，等回款了就可以填补首付款，但对于一般购房者，只会加大还款压力，如果实在后期还款能力有限，就不能“逞强”，以免闹得最终“房财两失”。

今天写这篇的文章的目的也很简单，就是想提醒各位购房者，不管开发商给出什么样的“路子”，核心不变的依然是要卖房。所以，还抱有投资想法的购房者，建议别冲动跟风买，免得被永久套牢，特别是刚需客群，更要量力而行，谨慎点总是没错的。