凯德投资叶能栋：拥抱REITs时代 要懂得在时间上做投资

4月12日，凯德投资上市基金首席执行官叶能栋做客21世纪经济报道“公募REITs宣传周”，就海外成熟REITs市场与中国市场的比较，以及公募REITs发展背景下国内企业的转型等问题给出了自己的答案。

叶能栋表示，中国的REITs最开始是在基础设施领域进行试点，最近向消费类基础设施领域延伸，从方向上看，对房地产业有着非常重要的引导。因为当房地产市场发展到一定阶段的时候，持有和运营就变得越来越重要。

他强调，房地产是沉淀资金量较大的重资产，作为一个重要的金融产品，REITs能够提供一个渠道，把物业“零售化”，使机构投资者和个人投资者都有机会去参与，分享城市发展和物业运营的收益。

叶能栋。资料图

近年来，中国的REITs市场发展迅速，并形成了自己的一些特点。叶能栋认为，中国的公募REITs市场从基础设施领域开始试点，盘活存量资产、促进投资循环，是非常稳妥的政策选择。由于相关研究工作早在十几年前就已开展，中国公募REITs体现了主动谋局的长期主义。

和海外成熟市场相比，中国REITs市场存在诸多的差异。以新加坡为例，叶能栋指出，这种差异体现在产品结构与治理模式、资产类别和涵盖范围、投资者结构、市值与发行、收益率要求等多个方面。

在企业层面，叶能栋认为，随着公募REITs的扩容，具备成熟产品线且拥有丰富的资管和运营能力的头部企业，更容易得到投资者的认可。

叶能栋解释道，资产管理和资本管理是REITs管理的核心。前些年，物业管理公司和商管公司批量登陆中国香港资本市场，证明了轻资产的资管商业模式的市场认可度。在今后的发展中，资管企业将有机会随着REITs市场的发展而壮大。

近些年，凯德实现了从开发业务向资管业务的成功转型。如今，凯德拥有6只上市REITs，公司管理的REITs市值占新加坡REITs市场份额的33%。

叶能栋认为，凯德转型成功的关键在于“与时俱进”。当城市发展处于早期阶段时，对开发类物业的需求很大，企业从事此类业务，更容易快速壮大。随着城市的发展，开发业务逐渐饱和，需要有效的资金机制进行管理，向资管业务的转型就很有必要。

在转型过程中，人才储备、资金储备和资产储备都是必要的条件。但更重要的是，企业要有长期运营的耐心。

叶能栋提醒，REITs管理人必须让业主有一定的信任度，而信任度的建立是需要过程的。凯德的转型也经历一个长期的过程，而不是一夜之间就成了成熟的资金管理人。因此，对于公司来说，“需要有一些耐性，在时间上做投资。”

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