华夏基金莫一帆：公募REITs更适合长期价值型投资人配置

自2021年5月首批公募REITs面世以来，险资、理财子、券商资管、私募均表现出强烈兴趣。同时，公募REITs亦备受普通投资者追捧。哪些投资者群体比较适合购买公募REITs？今年公募REITs有那些值得关注的资产类别？

4月7日，华夏基金基础设施和不动产投委会主任、基础设施和不动产业务部联席行政负责人莫一帆在华夏基金25周年多资产全能平台策略会的圆桌讨论环节分享了其观点。

二级市场表现与股市、债市相关性较低

更适合长期价值型投资人配置

莫一帆认为，投资的收益和风险特征是介乎于股票和债券之间，属于中等风险和中等回报的产品。从投资者适配性来看，由于REITs长期相对稳定的特征，可能更适合长期价值型投资人配置。

莫一帆解释道，公募REITs作为创新型产品，是投向具有稳定现金流成熟的基础设施或者不动产的资产，这与传统的股票和债券基金有所不同。亦正因底层资产的不同，从二级市场的表现来看，公募REITs二级市场表现与股市、债市的相关性较低。

二是公募REITs的收益来源主要是两个方面，首先是底层资产产生的稳定现金流。公募REITs有一个非常重要的规则，即每年强制的分红，以我国公募REITs为例，公募REITs指引要求REITs将每年90%以上的可供分配的现金流，以现金的形式分配给投资人，这个公募REITs的核心特征。

其次是REITs和股票相同，在二级市场可以交易，具有流动性。投资人可根据对公募REITs的价值判断做出买入和卖出的选择，从而获得资本收益。

产权类REITs参与战略配售或网下认购回报更高

经营权类REITs亦具有资产潜在升值可能性

据悉，公募REITs全市场共有27只产品，总发行规模超过900亿元，总市值接近1000亿元规模，底层资产类型亦十分丰富。

莫一帆介绍，公募REITs分为两大类，经营权类（特许经营权、收益权）和产权类，这两大类资产收益特征有所差异。

以经营权类REITs为例，由于经营权期限有限，当期现金分派较强，但资产到期之后，剩余价值几乎没有。

而从不动产REITs的产权特征来看，当期收益分派较低，但投资人普遍认为未来资产有潜在升值的可能性，包括到期产权的续期亦有一定想象空间。

“这两类资产孰优孰劣，需要辩证来看。”莫一帆表示。

莫一帆发现，拥有较长经营期的收益权REITs产品在某种程度上接近产权类产品的特征，可能在一个阶段之内出现潜在的小幅增值。

“这可能与传统认知有些差异，经营权的价值会逐年减损，但事实上超长期的经营权，比如超过20年以上的经营权，在一段时间内资产的隐含价值却存在小幅增值可能，接近于产权表现。”莫一帆表示。

而从目前产权类REITs产品交易水平来看，整个二级市场收益率压缩较厉害，与无风险收益率的利差已经比较小，大概在50-100BP之间。从投资的角度而言，参与一级战略配售或者网下认购，可能回报更高。

从具体业态来看，产权类产品收益相对其他业态亦较为稳定，投资者可关注近期披露年报的公募REITs，包括一季度的表现，如果租金收益超过预期，投资者可重点关注。

在工业地产方面，产业园REITs及仓储物流REITs两个业态由于经济环境的影响，具有一定滞后性。实际上，产业园REITs和仓储物流REITs的业绩已经开始出现一定程度的分化，今年会对相关的运营管理机构的招商招租能力，以及控制运营成本的能力形成较大挑战，如果今年依然能够提供较稳定的经营收益，也值得投资者重点考虑。

经营权类REITs方面，高速公路类资产去年是明显受到经济的影响，是最直接受损的业态。随着管控措施的结束，可以看到一季度的车流量反弹非常显著，但二级市场的股价表现尚未完全体现业绩反弹的复苏趋势。从长期配置角度而言，高速公路REITs板块也是有长期配置的价值。

新能源REITs是相对较新的业态，总体对新能源的发展非常看好。不过，投资者还是要根据首发定价以及二级市场交易水平体现出来隐含的回报率，综合判断这类产品的投资价值。

采写：南都·湾财社记者 许爽