关于南京楼市的几点看法

近期关于楼市有很多判断——

关于楼市的学者式论断，以前人们会经常提起：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，现在又有新的提法：“消费看住房，投资看股市”这些问题“太学者”，长篇大论的很多……

关于行业发展的大背景，人口发展、城市化、宏观经济压力等全国背景，诸如人口出生率降低，人口老龄化加重，中国的城镇化率已经达到65%，人们购房信心不足、购买力支撑不足……以上这些是长期，而且是一直存在的大背景。

关于知名房企对大行业的论断，诸如万科董事会主席郁亮表示：“未来新房需求上有天花板，下也有保底线，每年12万亿的需求还是有的，这就是保底线”；保利发展控股集团董事长刘平表示：“坚定看好房地产行业，未来五年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房市场将保持在十万亿元以上，新房及二手房市场合计将超二十万亿元”……

以上种种大论，不去评说，那些太宏观，太大势。

回到南京当下楼市，影响楼市的涨跌的底层逻辑指标没有变化：供需、库存、区域竞争、一二手的竞合、土拍等。

当前的南京楼市，初步判断：

1. 供大于求，可以说是今年应该是持续的供大于求，无论是豪宅，还是改善，刚需更不用说了。或许可以说，南京楼市已进入常态化的买方市场。豪宅客户，还是刚需客户，是本可以从容的时候。
2. 库存是巨大的，无论是新房，还是二手房，目前市场上不缺房子，去库存仍然是23年的主旋律。
3. 目前的市场，”房价是一直涨的”这个神话已经破灭了，但有可能是横盘或者是一直跌的。无论是高端改善客户，还是刚需客户，房住不炒那不是空话，除了自住之外，保值/流通性才是最应该考虑的，即使是河西南那样的板块。

4. 一二手市场的竞合会更趋剪刀式发展。楼市的分化，无论是新房，还是二手房都会呈现。尤其是二手房的持有着，动辄要涨价甚至要站稳多少的雄心，那可能真的只是口号而已，或者卖出才是更重要的。
5. 过去的2-3月数据基本面的狂飙，可能是23年最好的一段时期，房企的傲娇可能就仅止于此，后面该降的还是得降，该抢的还是得抢。
6. 城市发展的逻辑发生变化，过去的摊大饼式行不通，那就只能聚焦城市版图，还有产业也会聚焦。毕竟南京21年人口增长10.77万人，22年增长6.77万人，这已是事实。在2035规划中提出的常住人口目标1300万，这得有多大的想象空间。

7. 关于城市规划，别不当回事，因为城市运营的好才会有城市红利，毕竟我们要生活在这个城市，只能寄希望于变好；当然也别太当真，尤其是刚需客户，别太在意那些所谓的新城，“地铁建好——名校分校——产业规划蓝图——土拍高价地——远郊火热——主城更火热”这个链条应该很难再看到。
8. 土拍是要真金白银投入的，主力依靠的央、国企、城投们拿地会持续多久呢，依靠河西的土地支撑繁荣还能持续多久？南京的顶豪购买力真有那么多吗？虽然是中产为主的体制之城，没有源源不断的刚需进入，谁来接盘呢？这都是个大大的问号。

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以上仅是一家片面之言，不构成任何建议。