关于南京楼市的几点看法

近期关于楼市有很多判断——

关于楼市的学者式论断,以前人们会经常提起:“短期看政策,中期看土地,长期看人口”,现在又有新的提法:“消费看住房,投资看股市”这些问题“太学者”,长篇大论的很多……

关于行业发展的大背景,人口发展、城市化、宏观经济压力等全国背景,诸如人口出生率降低,人口老龄化加重,中国的城镇化率已经达到65%,人们购房信心不足、购买力支撑不足……以上这些是长期,而且是一直存在的大背景。

关于知名房企对大行业的论断,诸如万科董事会主席郁亮表示:“未来新房需求上有天花板,下也有保底线,每年12万亿的需求还是有的,这就是保底线”;保利发展控股集团董事长刘平表示:“坚定看好房地产行业,未来五年,房地产市场规模仍然巨大,全国新房市场将保持在十万亿元以上,新房及二手房市场合计将超二十万亿元”……

以上种种大论,不去评说,那些太宏观,太大势。

回到南京当下楼市,影响楼市的涨跌的底层逻辑指标没有变化:供需、库存、区域竞争、一二手的竞合、土拍等。

当前的南京楼市,初步判断:

  1. 供大于求,可以说是今年应该是持续的供大于求,无论是豪宅,还是改善,刚需更不用说了。或许可以说,南京楼市已进入常态化的买方市场。豪宅客户,还是刚需客户,是本可以从容的时候。
  2. 库存是巨大的,无论是新房,还是二手房,目前市场上不缺房子,去库存仍然是23年的主旋律。
  3. 目前的市场,”房价是一直涨的”这个神话已经破灭了,但有可能是横盘或者是一直跌的。无论是高端改善客户,还是刚需客户,房住不炒那不是空话,除了自住之外,保值/流通性才是最应该考虑的,即使是河西南那样的板块。

  1. 一二手市场的竞合会更趋剪刀式发展。楼市的分化,无论是新房,还是二手房都会呈现。尤其是二手房的持有着,动辄要涨价甚至要站稳多少的雄心,那可能真的只是口号而已,或者卖出才是更重要的。
  2. 过去的2-3月数据基本面的狂飙,可能是23年最好的一段时期,房企的傲娇可能就仅止于此,后面该降的还是得降,该抢的还是得抢。
  3. 城市发展的逻辑发生变化,过去的摊大饼式行不通,那就只能聚焦城市版图,还有产业也会聚焦。毕竟南京21年人口增长10.77万人,22年增长6.77万人,这已是事实。在2035规划中提出的常住人口目标1300万,这得有多大的想象空间。

  1. 关于城市规划,别不当回事,因为城市运营的好才会有城市红利,毕竟我们要生活在这个城市,只能寄希望于变好;当然也别太当真,尤其是刚需客户,别太在意那些所谓的新城,“地铁建好——名校分校——产业规划蓝图——土拍高价地——远郊火热——主城更火热”这个链条应该很难再看到。
  2. 土拍是要真金白银投入的,主力依靠的央、国企、城投们拿地会持续多久呢,依靠河西的土地支撑繁荣还能持续多久?南京的顶豪购买力真有那么多吗?虽然是中产为主的体制之城,没有源源不断的刚需进入,谁来接盘呢?这都是个大大的问号。

…………

以上仅是一家片面之言,不构成任何建议。

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更新时间:2024-08-11

标签:南京   楼市   河西   供大于求   购买力   二手房   新房   库存   看法   客户   城市

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