中海董事会主席颜建国：房地产市场呈现“三大分化”

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

3月31日，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海”）发布截至2022年12月31日止年度业绩公告。2022年，中海总收入1803.2亿元，股东应占溢利232.6亿元，剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响后，股东应占溢利244.2亿元，每股基本盈利为2.13元。

报告期内，中海（连同联营公司及合营公司）合约物业销售额为2947.6亿元，对应销售楼面面积为1387万平方米。公司在中国内地16个城市新增40幅土地，新增总楼面面积739万平方米。截至2022年12月31日，中海（连同联营公司及合营公司）土地储备为6842万平方米。

中海董事会主席兼执行董事颜建国在主席报告书中表示：“自2021年下半场房地产市场调整下行以来，高速增长的房地产上半场已经结束，逐步进入下半场。当前，房地产正处于上下半场转折期。行业转折期，市场剧烈调整下行，同时逐步汇聚筑底回升的能量。”

展望未来，颜建国认为，房地产市场仍将呈现市场分化、行业分化、企业分化的“三大分化”趋势，中海有信心在2023年实现高质量发展，创造更好的经营业绩。

可售货值超7900亿元

市场大幅下行，企业业绩承压。面对行业环境的变化，中海选择“在稳健的前提下保持进取。”

报告期内，中海主要业务包括物业发展及销售、物业投资（即物业租赁）和其他业务（酒店运营、建筑及规划设计顾问服务等）。2022年，公司物业发展及销售业务收入1745.1亿元，其中，联营和合营项目为公司贡献净利润21.8亿元。

2022年，中海（连同联营公司及合营公司）的销售均价为21251元/平方米，同比增长8.7%，其中，中海自身的销售均价为25548元/平方米，同比增长12.5%。

报告期内，中海连同联营公司及合营公司（不包括中国海外宏洋集团有限公司，以下简称“中海宏洋”）在中国内地33个城市及中国香港项目竣工的总面积达1445万平方米。公司在报告期内新增40幅土地的总地价为1107.2亿元（权益地价863.8亿元）。

截至2022年末，中海连同联营公司及合营公司（不含中海宏洋）的土地储备为4389万平方米，实际权益为3758万平方米。

对于投资策略，颜建国表示，中海长期聚焦主流城市、主流地段的投资布局，顺应市场分化加大的趋势，进一步强化聚焦高能级城市的优质资产，优中选优。

2022年，中海在北上广深的新增货值占公司总新增货值（2403.4亿元）的比重为48.1%。同时，公司积极寻求并购，在广州、上海、成都等城市并购相关项目的股权，并购投入106.6亿元。中海方面表示，下一阶段，公司将继续寻求并购机会。

据中海方面披露，2023年，公司（连同联营公司及合营公司）的可售货值超过7900亿元。

加权平均融资成本3.57%

《中国经营报》记者注意到，为积蓄增长动能，中海在2022年加快了商业项目的入市节奏。

报告期内，中海商业物业收入52.6亿元，同比增长1.8%。公司新增15个运营商业项目（包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓），新增商业运营建筑面积88万平方米。

2022年，中海投资物业租金收入47.4亿元，同比增长1.6%（剔除报告期内减租影响，同比增长7.2%），其中写字楼租金收入34.2亿元，购物中心租金收入12亿元。投资物业公允价值变动收益为48亿元，同比下降13.4%，税后股东应占净收益为31.2亿元，同比下降17.2%。

颜建国表示，2022年，公司的不动产开发运营基本盘稳固，主业竞争优势进一步增强，康养、供应链管理、建筑设计、商业代建等业务经营稳中有进。其中，创立两年的深圳领潮供应链管理有限公司实现内外部年度收入97.9亿元。

2022年对于企业的经营而言充满挑战，融资环境也具有一定严峻性。

报告期内，中海于境外发行银团贷款121.1亿港元，公司全年融资943.2亿元，加权平均融资成本3.57%。截至2022年末，中海资产负债率59.1%，净借贷比率为45.2%。公司剔除预收账款后的资产负债率为53.69%，全口径净借贷比率为42.91%。

截至2022年12月31日，中海总借贷为2703.9亿元，持有银行结余及现金1103.1亿元（占总资产的12.1%）。公司股东应占权益从2021年底的3435.6亿元同比增长3.2%至2022年底的3544.8亿元，每股资产净额为32.39亿元，股本回报率为6.7%。董事会建议派发2022年末期股息为每股40港仙，连同中期股息（每股40港仙），全年派息金额为87.6亿港元。

公告显示，中海2023年上半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合计161.3亿元。

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）